高雄大樓購屋條件

想住大樓的念頭一直沒有停歇過，跟老婆溝通想把新透天賣掉換大樓還是透天出租再買大樓，一直沒他被接受，但我還是相當嚮往從大樓陽台或客廳看出去的那種遼闊的feel，只好逛逛新建案，看看待售的中古大樓過過乾癮，峰迴路轉下，老婆大人的念頭似乎有些鬆動了，他說可以考慮考慮，所以囉，這幾年紙上談兵或做同事朋友軍師的我終於可以有披甲上陣的機會了，既然真可以行動，前置作業不可少，先鎖定區域，設定坪數，再找開房屋仲介(老頭出錢讓他開的)跟某建設公司少東兩個年輕時一起匪類(趴七仔、占PUB及打麻啊台等，呵~真懷念當年的年輕歲月)的正港麻吉及當開業建築師的好友討教討教，開始了我”真的要買”的買屋記囉。
以下都是個人意見及喜好，純粹分享，歡迎批評指教

1.入手價格
總價個人是不CARE，1200萬以內都還是我可負擔的範圍，我是看合理不是看便宜(當然合理又便宜是最讚的)；不過我看房子都是看單價不看總價的，高雄市還稱得上優質大樓的一坪合理價，我個人認為在15萬上下，高於20萬就算住在雲端我也不太能接受(不過高雄大樓實際成交均價有>20萬其實真的不多)，不管區位多讚我都覺得太貴(好比科工館旁的御**)，但是指現在而言，未來如果高雄城市規模可以突飛猛進或薪資大幅成長的話，我會修正我的看法。
低於10萬，住戶品質不易維持，容易有劣幣驅逐良幣的效應，其實這也是相輔相成的，應該這麼說，如果區域價格低於10萬的市區大樓(如雄專或文藻附近)，他的管理如果是一流，就不容易低於10萬，當然格局朝向樓層也是同一社區價格不一的原因，但入手價如果可以趨近10萬，未來也不易賠太多(高雄市區純住宅還可以的舊大樓7,8萬差不多是塞啊底)，當然最好的狀況是買的時候1坪10萬上下，過個幾年因為管理良善或大環境變好可以漲個幾萬那是最好的。

2.坐落區位
何謂高雄市區，這純粹個人看法，住這些區域的人別介意:先須排除三民覆鼎金(路名有鼎的我就不考慮)、楠梓、舊左營、舊前鎮如籬子內草衙漁港、小港、旗津及以前的高雄縣。
個人是北高雄(老婆娘家)是比較中意農16、美術館及河堤社區；而南高雄(自己老家)則喜歡文化中心、愛河及SOGO商圈附近，雖然不一定要在上述地點正圈圈內，邊邊(騎車5分鐘內會到)也OK啦。

3.生活機能
步行3分鐘內有超商，步行10分鐘以內有市場，開車5分鐘內有量販店，步行10分鐘以內有捷運(雖然捷運一年搭不到幾次，但至少在附近也爽)。退求其次，輕軌站也行，雖然這幾年內一直流標，但至少還有未來的feel，總比什麼都沒有的好。
另外與每天生活相關的事項，如公園、學校、銀行、郵局、公車站等都不要離家太遠，住家週邊不會常常塞車(我有同事住巨蛋旁邊的大樓，上下班開車都塞的很幹)，如果生活機能好的房屋，抗跌性不會太差。

4.坐向環境
最好是坐北朝南，坐南朝北也可以，坐西朝東勉強接受，坐東朝西完全不考慮。
但不要那種通風採光面全都是對著大樓中庭，不一定要面公園綠地或河川，至少要無遮蔽物，如果選大樓住，前面還被遮來遮去，還不如住公寓公設也比較少，最好是可以有永久棟距。鄰棟建物未來比較沒機會超過你的樓層(像這樣 http://www.libertytimes.com.tw/2010/new/jun/17/today-south2.htm就很慘)。
其實像停車場、無公共設施之綠地、建商認養綠地、臨時設施(如棒壘球場等)綠地等等未來都一定會開發或標售，時間早晚而已，運氣好50年都不開發，但我不想碰運氣。
當層戶數:一層如超過4戶決不考慮，一層3戶勉強可以接受，一層2戶是目標，一層一戶當然是最好。

5.樓層高度
10樓以上，蚊子要上來的機會只有坐電梯，如果樓層太低就沒有個人認為大樓的最大好處。
但最好不要超過16樓，因為台灣是地震帶，雖然理性面告訴我它是安全的，但住超過20樓會像坐海盜船(去朋友家的經驗)，感性面還是會有恐懼感的。
頂樓是終極目標，雖然頂樓缺點不少，但只要一想到想安靜睡覺或看書時，不可能有人在你的頭上蹦蹦跳跳，就可以讓你為了他忘掉了所有的缺點，箇中滋味只有住過的人可以體會。
當然，哪有那麼多頂樓可選，10~15樓就OK啦。

6.格局大小
主建物(不含陽台雨遮) 至少要>30坪，且要有兩個陽台，一觀景抽菸一晒衣，
內部格局的變化是可以隨個人的喜愛來調整，小弟育有一男一女，房間最好可以隔四間，所以格局也沒有一定的要求，但有一點是可確認就是各區塊都有一定的好壞磁場，只要風水問題可用裝潢解決我都不CARE，無解的就不考慮，比方有弧形跟切角(或缺角)的格局；另外公設比最好是可以在30%左右或以下，這個要怎看，其實舊建照新大樓或3~5年左右的舊大樓都可以選得到這樣%數的水準。

7 .周遭設施
不希望周遭有墳墓，納骨塔，變電所，電信機房、廟宇等設施，高雄市區要找到前兩種比較少，如果無可避免，變電所，電信機房還可以接受，我個人最CARE的其實是廟(想到辦廟會燒金紙飄啊飄到你家就…)。另外，坐落土地以前是風水地(這就要靠調查囉)，被汙染過的土地我都很難接受(就算整治過也只是建地在標準內，其他如停車場公園綠地等公設可能汙染很嚴重)。

8. 住戶水準
個人傾向是社區內有50%以上的人是公教人員的大樓(這當然也是要靠調查)，做生意的雖然比較有錢，但跑路的也不少，其實景氣越不好公教人員越佔便宜，大家在放無薪假，公教人員薪水也不會減(而且每年都至少會升一級，升到不能升還有年功俸可領)，繳不起房貸的機率低，就算再來一兩個金融風暴，生活水準也不受影響甚至更好過，其二是公教人員都比較怕死怕事且較守規矩(好聽是依法行事或行政)，這樣一來管委會運作也比較順利。

9.大樓外觀
不選有那種設置窗型冷氣口的大樓，現在流行分離式冷氣，常看到窗型孔封起來，管線穿牆又亂跑，感覺很紊亂，所以我只鎖定有隔柵(不管是雨遮或陽台)可放冷氣的大樓，看起來也比較整齊清爽，其實找這樣設計的房子屋齡也不至於太舊啦。

10 . 室內格局
客廳旁有陽台且看出去無建物阻隔，廚房有陽台且有空間可做拉門或已隔好(個人不喜歡開放式大廚房，會油煙亂竄)，全部臥房都只開一個窗(2個以上或無窗都不考慮)，衛浴有開窗，其實通風才是重點，就算無對外窗，若通風良好，衛浴也不會太潮濕，反之就算有開窗，臨棟太近，通風採光不好也是枉然，當然有開窗且通風採光好才是最理想的。

11.社區戶數
介於 100~200戶間是最理想的，低於100戶，未來管理費會很可觀，至於高於200戶住戶素質不易維持，當然這見仁見智。

12.戶籍學區
以辦學不錯的國中為主要考量，考量點是以考上我母校(建國路那間)比例高的國中為準。

13.車位型態
車位在B幾我倒是不怎麼CARE，但最好旁邊有走道，不喜歡插中 (如3個車位中間那個)跟站壁(靠牆如有走道還OK，不過很少有建商這樣設計的)的車位，而且一定要平面車位，機械式的除了管理費要多繳外，日後維修故障也是麻煩。車道入口一定要雙車道，不想有開到一半還要倒退嚕的情況發生。

14.垃圾處理
有設置資源回收或垃圾處理室，如果可以把垃圾袋放在門口定時有清潔人員來收的那種的是最理想 (如果是使用者付費就是還要每個月多付個幾百塊我是可以接受)。

後言:
除了還蓋的大樓以外，這幾年蓋的大樓我其實差不多都看過了，也都有留資料及做功課(個人小興趣)，所以也心有定見，早決定了哪幾棟大樓來做PK(當然是還有在賣的新建案或有釋出的中古物件)，也在奢侈稅接近尾聲(5月份)的時候趁市場混亂及賣方人心惶惶時進場買了家中的第4間房地產(價格還算合理且負擔的起)，前三間都是透天，現在回頭看算很好運，第一間在1999年底，第2間在2003年底，第3間在2009年初，也不是特別厲害選那個時間點，只是剛好那個時間點有需求。
說個上述的比喻好了，第一間在SOGO附近有市店面地坪27坪買600多萬，現在回想也是不可思議的價格；其實每個人背後有的資源不一，資訊不對稱情況也很多，景氣再好也有欠錢的人，只是你不知道在哪裡罷了，有的人硬是可以買到這樣的價格，你連碰都碰不到，也不用怨嘆，就好像有人出生就含金湯匙，最重要是一定要做功課，如果只是想上上網就買到合理價格又合你用的房子真的是緣木求魚，跟射飛鏢或聽報明牌選股票有啥差異。
其實高雄實際成交價沒有想像中那麼高貴啦(價格易出易買難賣難守)，當然還是有價格開的沒臭沒小的新建案(其實也不是建商想開那麼高，只是代銷在標的時候為了標到標得太高罷了)。
發這篇文章其實想想也真的算蠻無聊的，如果老婆知道我每天半夜在電腦前打打打是打這個，他一定會念:那麼閒不會地去拖一下，碗去洗一下，衣服去洗一下等等的，所以啊，我是該趁他還沒發覺前去睡覺囉，下次有空再把我看過的房子打出來跟大家分享PK的過程及成果囉。