上禮拜去看了京城水噹噹(改名微風京品)
旁邊正在建的京城二期，感覺外觀都差不多了
有沒有大大知道他開賣的時間?
大約坪數跟價格呢?
(問水噹噹的代銷小姐，很模糊的說不清楚，感覺不想多說@@)
m_a_y_a wrote:
怎麼說呢??? 為...(恕刪)
水噹噹最早的案名叫泳吻四季，532戶造鎮型建案，
超多戶數造鎮型建案最大的特色就是便宜(國宅原理，以量制價)，
不夠便宜就會賣很久(好幾年都還有餘屋)，
例如美術館區的同樣5xx戶的印象巴黎建商實際賣價幾乎是整個區域最低的，
比京城同區案子還便宜很多，
水噹噹一、二期都在舊左營軍區，兩岸開戰後可能比較容易遭到戰火波及並被管制，
畢竟此案隔壁就是營區，
可能是這個原因賣的比附近的京城浪琴嶼慢，
當然真正發生機率還不一定會比台灣核電廠發生事故來的高,
而且該案建材選用不差且離左營大路商圈還蠻近的,
附近也沒有太多老舊國宅,
比較適合年輕人
京城多年前換總經理後，開始轉型並有許多大坪數豪宅及商辦推案，
這幾年的案子素質普遍已經比以往好很多了，
開價也比同級的城揚更合理點(相對議價空間也不高)，
退一步說，南部建商中獲獎總數超過京城的也沒有幾家
京城是少數上市上櫃建商也是南部地區的地王(養地最多),
與其他建商相比最大的特點就是契約書幾乎都是制式的,
不會有什麼奇怪的陷阱條款要你沒注意下簽認,
所以很遵守5天合約審閱期,
若要反悔不買請直接找建商,退費不囉唆,
也不會扣訂金或手續費,
所以許多自住客或投資客反而喜歡京城的案子
但是京城橘紅色系外觀的建案(屋齡都有6、7年以上)就比較不建議了，
定位上原本就是最平價的(才能大量推案)，
品質也反應在價格上，
這點跟南部有平價推案的大型北部建商-寶佳機構、興富發建設情況類似，
低價搶市,相對小問題也會比較多，
但京城早期的品質及售後服務說差也不差，
反而沒有像上述兩間北部建商有這麼多比較嚴重的問題或消費糾紛，甚至見報或上網路新聞
你仔細觀察就會發現，
京城在比較好的點或行情好的推案都是其他色系的，
如:農16第一排-達觀、農16京典、美術館上品大廈、山悅、國家美術館、七賢路圓頂、博愛vs明誠-京悅(每坪2X萬預售沒多久就已經完)
京城橘紅色系外觀的建案(屋齡都有6、7年以上)，
除了建材選用、整體設計規劃外比較"平價"外，
最大差異就是"施工品質"，
相關資料幾乎無法提供，
蓋的速度普遍過快
例如:農16後排幾個京城建案幾乎都是一年內完工，
跟和築建設在高雄幾個案子(印X巴黎、bixgo..)很像,
可能是這點當時被別人批評很大，
所以後來京城換總經理開始轉型後在美術館晚期的建案，
包含舊左營水噹噹、浪琴嶼、七賢路園頂、博愛路京悅，
相對整體設計規劃、建材選用及施工品質就提升很多，
大樓外觀及色系搭配也比以往好非常多
可能是這點當時被別人批評很大，
所以後來京城換總經理開始轉型後在美術館晚期的建案，
包含舊左營水噹噹、浪琴嶼、七賢路園頂、博愛路京悅，
相對整體設計規劃、建材選用及施工品質就提升很多，
大樓外觀及色系搭配也比以往好非常多
京城、城揚畢竟是南部規模較大且推案已有數十年的兩間集團公司，
每年營收都有數十億元，
沒有一定數量較佳的推案能維持這麼高的營收嗎?
當然樹大招風及利益所及下相對也比較容易成為其他同業或代銷攻擊的目標，
京城過去平價推案量大的時期（屋齡都有6、7年以上），
有許多案子是轉包給其他建商後掛自己公司的名子，
建材都挑比較基本款的，品質也良窳不齊(修繕速度也較慢)，
以訛傳訛下就累積了不少負面評價，
京城也是6、7年多前開始整風轉型後，推案才減少許多，
改走精品路線，已經比較沒有這種現象
據我的觀察，幾乎所有建商都有負面評價，只是推案少的建商相對也比較少，
，皇苑及全城算是比較優質的建商，細節比較注重，但光是房價就不是普通人買得起的
因為買不起純鋼骨,花崗石基座,採用多種制震或隔震系統的超高樓層豪宅大樓，
我個人比較重視RC大樓基礎工程設計、施工法及品質(如蓋的太快或監工不仔細的一率淘汰)，
尤其是南部平均房價低、中小型或已倒閉的建商數以百計，反而更應該重視這些，
因為消費者不容易看見的內部才最容易節省成本的地方(規模大點的建商比較會提供資料)，
這些大多須要有在建築服務手冊中清楚說明的，
另外挑建築師事務所及營造公司也很重要，
例如:張文明、林子森都是比較有名事務所，南部佳作建案也多;隆大則是高雄規模最大的營造商之一
個人買房子前近一年時間比較過近百個建案，
像京城一樣工法不錯且能在簽約前就清楚交代的建商真的還蠻少的（全誠、友友也不錯），
例如:(1)結構:筏式基礎連續壁開挖(只開挖兩層為佳)配合H型鋼(許多建案只用鋼板樁、無連續壁卻開挖三層多賣車位)、剪力牆加勁並增設(有的極少)、SA鋼筋續接器(沒提得幾乎都不是)、鋼筋主筋(10分筋)、水泥品牌(台泥)及磅數、柱筋施工法(柱籬筋紮配、樓板角鋼筋紮配)、牆面補筋、(2)大樓建材及室內建材選用、(3)外觀設計、(4)公設規劃、(5)防水、(6)電路、(7)售後服務...等
買房子最怕就是做的功課不夠，只挑建商卻忽略很多其他條件，每坪比別人多花幾萬塊，以高雄的房價來說都有一定區域行情，等以後中古成屋市場買方未必會幫你買單，例如太普因為推案少，所有案子開價都比京城的案子高一截，但中古成交價還是要看地點及綜合條件，平均成交價不一定贏京城(太普一樣有一些比較嚴重的負評,也有人看到太普的房子就跳過)，這樣保值性夠嗎？性價比才是更重要的
建商扮演的角色只是投資興建跟售後服務，重點還是在於資金預算、設計規劃、建材選用跟監工仔不仔細，再好的建商通常也會有某幾個案子有消費糾紛，同樣條件下掛上某牌的建商比別人貴1成也許有人認為值得，但是貴1倍就比較沒必要了，不如多留點預算做室內裝潢，畢竟人是住在屋子裡的，建商品牌也只是影響房價眾多因素的其中之一罷了，挑建商外更該挑個案，真正關鍵還是在於地段及綜合條件：
除了交通,環境,學區,景觀,生活機能,大樓品質,房子本身綜合條件要好外,
離大型百貨商圈、大型3C賣場、大型醫院、夜市、傳統市場、國小國中學區、圖書館、加油站、郵局、銀行、機車行、知名景點(如柴山、愛河)都不應超過1.5公里，住家附近步行距離350公尺內以下條件要符合:
(1)捷運通勤車站及公車站牌
(2)大面積公園綠地及休閒藝文知性公共設施(如美術館、文化中心、科工館)
(3)藥局、超市及便利商店
(4)多間大眾料理及高級餐廳
(5)牙醫,婦幼或內科診所任2種
(6)同路名3個以上知名建商大坪數規劃大樓或透天支撐區域房價
(7)16米以上路寬南北及東西向主要幹道
（http://www.kingtown.com.tw/case/sunyes/sunyes1.htm）
我最後買的是京城轉型期在美術館北區的代表作(山悅)，價格比較硬，相對沒有這麼適合首購族，住戶跟一線建商案子一樣有許多醫生、律師、教師、設計師、土木工程師、公務員、私人公司中高階主管、公司老闆，優點簡述如下(PS:沒有要賣，不是廣告)：
(1) 新都審區、車少路大、豪宅地段
(2) 捷運站旁、接綠廊帶、鄰美術館
(3) 面主幹道、三面臨路、近公車站
(4) 戶數單純、機能優越、商圈環繞
(5) 明星學區、龍美國中、中山國小
(6) 大廳豪華、水景中庭、梯廳氣派
(7) 建材高檔、公設完整、渡假美宅
(8) 中高樓層、柴山景觀、市景遼闊
(9) 商四用地、附雙車位、雙出入口
(10)座北朝南、冬暖夏涼、虛坪極低
(11)格局方正、鬧中取靜、深窗設計
(12)三面採光、外觀頗佳、獨棟規劃
(13)衛浴開窗、通風良好、房間均大
(14)上市建商、名建築師、耐震工法
(15)甲級營造、全石基座、筏式基礎
(16)代表建案、管理完善、四年新屋
以下是建商、代銷或仲介不會主動告訴你的注意事項，依個人經驗整理出50點比較重要的，建議可以依這些條件有無來議價，因為若有太多下述瑕疵不管在哪個區段房子都不好賣，當然不排除有買主較不在意或沒注意到某些個別的條件，所以房子還是賣得掉，只是自然單價就會比別人便宜不少:
1.低樓層2~4F(容易有管線問題)或數字忌諱樓層(4、13、14)
2.面中庭或沒景觀視野
3.西曬
4.房屋格局或通風採光不好
5.房間總坪數或個別房間過小
6.公設比過高或虛坪灌水過多(陽台、雨遮、室內柱、管線間、車位坪數等)
7.風水較差(如路沖、穿堂煞、壁刀)
8.社區管理不好(如管委會不盡責或沒經驗)
9.戶數超過300戶(缺點多，大部分人不喜歡戶數多的大樓)
10.小坪數套房、二房規劃太多(影響住戶平均素質；且租客相對較多、出入較複雜)
11.大樓非面路(10米以下)，大廳前也未做迎賓車道
12.大樓外觀及中庭、門廳、梯聽設計不佳
13.大樓建材及室內建材選用不理想
14.有資金壓力、口碑較差、資訊較不公開的小建商的案子
15.施工品質不佳(設計及工法差、偷工減料、蓋的速度過快...等)
16.地點較偏僻(生活機能不好)或離通勤車站步行距離遠
17.回字型連棟密閉式建案(消防車進不來；中庭不通風，味道不容易散去)
18.不遠處有嫌惡設施，如:核電廠、工廠、鴿舍、市場、變電所、廟宇、加油站、資源回收場、高架橋....等
19.學區不好或學校步行距離過遠
20.沒汽車位可買
21.機車位數量每戶配置不到1個
22.建商將個別棟別全部陽台外推或移作室內(屋主必須承擔違建之責)
23.附近有河、地勢較低或排水較差，容易淹水
24.臨海或臨斷層帶,海嘯地震災情較大
25.用不到的休閒公設過多導致公電支出及管理費偏高
26.廁所沒浴缸及花灑等淋浴設備
27.廁所都沒開窗
28.屋齡太大或是921大地震之前的建案(耐震係數標準低且經過摧殘)
29.資訊不完整(建案相關資料、建築服務手冊等)
30.屋況不佳或缺少許多感應卡、鑰匙等配件
31.大廳出口、停車位或車道出入口與電梯出口距離過遠
32.區域平均地價或房價行情偏低
33.大樓內曾經發生自殺或兇殺案(廣義凶宅)
34.大樓附近曾經發生火災
35.超過300戶卻只有單車道設計
36.建商或代銷公司曾經亂賣，有的人買得特別便宜，有的人買得特別貴
37.區域空氣品質或水質不佳(鄰近汙染源)
38.區域內治安不好，常有竊盜案發生
39.位處舊社區，老舊建築過多，人口平均年齡較高
40.附近車流量大、鄰狹窄街巷或交通動線不佳
41.附近馬路噪音大、有砂石車經過或有工地施工
42.附近有八大行業進駐
43.同建案中不同棟有些蓋的不一樣高(耐震度較差)
44.該案已出現少數法拍屋或拋售房子的屋主過多
45.爛尾樓(地基曾經閒置多年，鋼筋外露)
45.有住戶自行外推陽台或加裝窗台、鐵窗、遮雨棚，影響大樓外觀整齊
47.非獨棟規劃(連棟式建案)
48.垃圾處理或資源回收規劃不佳
49.投資客比率過高
50.開價高於區域行情太多
在高雄許多建案平面車位都賣到100萬左右(若是開挖三層的建案就務必要搞清楚施工法)，位子也不一定好停，預算有限下買機械車位也是折衷的選擇
好的機械車位可以看做大型的防盜系統,其實如果不是常常需要開車，只要是【鋼構馬達鍊條型】的，買機械車位已經綽綽有餘，最少失竊的機率遠遠低於平面車位(沒鑰匙操作相關設備會有警鈴並通知管理室,相當好的防盜功能),真的有計畫要偷車,戶數多點的大樓要避開監視器及保全並不困難;何況若是買到比較難停的平面車位，出租價格跟機械車位會很接近，不如把錢省下另作他用。
機械車位就規劃來分主要是三層(上中下)及兩層(上下)的區別，若是前者就是中層較好，上層可能最差；後者也要看是上拉式還是下降式的，所以平移車位有可能是下也有可能是上，並不是上層就一定好。
機械車位就技術來說主要分早期的【油壓缸系統型】及新型的【鋼構馬達鍊條型】這兩種，【鋼構馬達鍊條型】所須之空間較大且成本較高，但相對安全性高且保養成本低；【油壓缸系統型】還有個缺點，下層停完車須操作降下以保證油壓缸後懸臂不容易變型，所以【油壓缸系統型】的機械下層通常價格最低。
在高雄若是平面車位比【鋼構馬達鍊條型】的機械車位價格高超過30萬,買平面就不那麼划算了,因為30萬已夠做品質不錯的全屋裝潢
車位的價格也跟當地地價有關,例如有些建案,如縣市交界處、鳳山或舊左營較新的案子,平面車位與機械車位的差價都小於15萬,當然農16美術館的案子平面車位會再貴一些,但真正高到45萬左右差價的建案也不算多,理由是地價比較高,值不值得看個人;所以看中古屋時要些案子若是三房+平車價格比三房+車位(機械)開價超出太多,就完全沒必要吃這個悶虧
我買的建案車位是上中下三層，牌價是平面=9xW、機中7xW、機上=機下=6xW，因為是鋼構馬達鍊條型，所以機下會比機上(操作等待時間相同)更好，理由如下:
1.上層左右兩側多了鍊條空間，進出不小心容易沾到鏈條上的油
2.上層車位有很低的機率缺乏保養下脫落，雖說出事的通常都是【油壓缸系統型】的，但一旦發生，上層跟中層都遭殃，所以要問清楚保養廠商有關保險事故理賠額度及限制
3.下層車位失竊率最低
買停車位不管是平面還是機械，要注意
1.倒車入位迴轉半徑越小越好
2.停車位本尺寸及位置(小車位中間的位置通常較差)
3.靠牆只要防一面為佳
4.共用車道停車位越少越好
5.戶數過多(300+)卻只有單車道設計的案子最好多多考慮
本人也奉勸能買車位盡量還是要買，因為車位不用是可以出租的，機械車位(非平移)在美術館/農16出租行情高於2500NT/月就相當普遍，但是沒有車位的中古屋，以後要賣時通常會被準買主直接跳過或大砍價，因為能買得起房子的會有多人沒買車?1個車位不夠還要再去租的家庭也不在少數。
alumee wrote:
買房子最怕就是做的功課不夠，只挑建商卻忽略很多其他條件...，例如太普因為推案少，所有案子開價及成交價都比京城的案子高很多，但中古成交價還是要看地點及綜合條件，中古屋的平均成交價不一定贏京城...(恕刪)
+1
網上非我族類的嘴炮很多，功課做得不夠，人云亦云者眾，
找個看得到的上市公司，會比沒掛牌的小公司糟嗎?
版大應多向alumee學習。
alumee wrote:
再好的建商通常也會有某幾個案子有消費糾紛，...挑建商外更該挑個案，真正關鍵還是在於地段及綜合條件...(恕刪)
01版上查看微x公園旁_中型建商x總建案，住戶申訴今年冬天
爆了超過1/6戶數的地磚，附近京城的兩個案子卻安然；找找
其它版，小建商有糾紛的更多了，
總的說，自住或投資，關鍵還是在於地段和生活條件。
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