北上念書.工作.結婚~~
一直都無法完成買屋的心願..
和先生討論要回南部定居...
地點以農十六.美術館附近為主..
網路上仲介開價都差不多落在320到390左右(含公設約25pin上下,沒車位)
想請教各位大大,
我該從多少開始議價呢?
(請幫幫口袋不夠深滴我囉~~)
tks
rickyHsu1979 wrote:
這兩區域兩年前面中庭...(恕刪)
前幾年受金融海嘯影響
房屋市場普遍低迷
房貸成數及利率能談的條件都不太好
且民眾買房普遍信心不足
美術館/農16雖處熱門區段
但以建商平價建案之餘屋或中古屋來說
因都屬於舊成本計算(地價、鋼筋等建材比現在便宜很多)
不算車位、裝潢，空屋每坪8~9W的單價仍偶有所聞[空屋便宜 但在車位 裝潢賺回來]
但加上車位、裝潢及其他費用通常仍會超過10W不少(除非買法拍)
畢竟這兩個區塊即使機械車位也相當貴(沒有車位會非常不方便)
何況有便宜可撿的通常都是賣剩且條件較差的(要選條件夠好又便宜的，
即使過去幾年也不太可能)，如含某幾項缺點:
1.低樓層2~4F(容易有管線問題)或數字忌諱樓層(4、13、14)
2.面中庭或沒景觀視野
3.西曬
4.房屋格局或通風採光不好
5.房間總坪數或個別房間過小
6.公設比過高或虛坪灌水過多(陽台、雨遮、室內柱、管線間、車位坪數等)
7.風水較差(如路沖、穿堂煞、壁刀)
8.社區管理不好(如管委會不盡責或沒經驗)
9.戶數超過300戶(缺點多，大部分人不喜歡戶數多的大樓)
10.小坪數套房、二房規劃太多(影響住戶平均素質；且租客相對較多、出入較複雜)
11.大樓非面路(10米以下)，大廳前也未做迎賓車道
12.大樓外觀及中庭、門廳、梯聽設計不佳
13.大樓建材及室內建材選用不理想
14.有資金壓力、口碑較差、資訊較不公開的小建商的案子
15.施工品質不佳(設計及工法差、偷工減料、蓋的速度過快...等)
16.地點較偏僻(生活機能不好)或離通勤車站步行距離遠
17.回字型連棟密閉式建案(消防車進不來；中庭不通風，味道不容易散去)
18.不遠處有嫌惡設施，如:核電廠、工廠、鴿舍、市場、變電所、廟宇、加油站、資源回收場、高架橋....等
19.學區不好或學校步行距離過遠
20.沒汽車位可買
21.機車位數量每戶配置不到1個
22.建商將個別棟別全部陽台外推或移作室內(屋主必須承擔違建之責)
23.附近有河、地勢較低或排水較差，容易淹水
24.臨海或臨斷層帶,海嘯地震災情較大
25.用不到的休閒公設過多導致公電支出及管理費偏高
26.廁所沒浴缸及花灑等淋浴設備
27.廁所都沒開窗
28.屋齡太大或是921大地震之前的建案(耐震係數標準低且經過摧殘)
29.資訊不完整(建案相關資料、建築服務手冊等)
30.屋況不佳、裝潢要拆或缺少許多感應卡、鑰匙等配件
31.大廳出口、停車位或車道出入口與電梯出口距離過遠
32.區域平均地價或房價行情偏低
33.大樓內曾經發生自殺或兇殺案(廣義凶宅)
34.大樓附近曾經發生火災
35.超過300戶卻只有單車道設計
36.建商或代銷公司曾經亂賣，有的人買得特別便宜，有的人買得特別貴
37.區域空氣品質或水質不佳(鄰近汙染源)
38.區域內治安不好，常有竊盜案發生
39.位處舊社區，老舊建築過多，人口平均年齡較高
40.附近車流量大、鄰狹窄街巷或交通動線不佳
41.附近馬路噪音大、有砂石車經過或有工地施工
42.附近有八大行業進駐
43.同建案中不同棟有些蓋的不一樣高(耐震度較差)
44.該案已出現少數法拍屋或拋售房子的屋主過多
45.爛尾樓(地基曾經閒置多年，鋼筋外露)
45.有住戶自行外推陽台或加裝窗台、鐵窗、遮雨棚，影響大樓外觀整齊
47.非獨棟規劃(連棟式建案)
48.垃圾處理或資源回收規劃不佳
49.投資客比率過高
50.開價高於區域行情太多
若有太多上述缺點，不管在哪個地段房子都不好賣，當然不排除有少數買主較不在意那些缺點，所以房子還是賣得掉，只是自然單價就會比別人便宜不少~
農16/美術館我看房也看很久了,
這兩區本來就只差一條中華路,
優缺點其實大同小異,
那邊貴就往另一邊買就好,
有需要被投資客賺這麼大嗎?
撇開公園第一排建案不算,
條件差不多的房子,當初建商賣的價格兩個區塊基本上是差不多的,
所以會有大量投資客買在農16近捷運的案子,
並聯合仲介一起炒作,抬高價錢
但是農16若是比較中間靠後的地點,
其實生活機能或離捷運的距離反而不如美術館大部分地區
美術館/農16我覺得比較大的差異還是在於學區的問題,
農16的小學學區旁就是變電所(不要說沒影響,很多人就是因為變電所放棄整個農16)，
國中學區雖然同樣算明星學區,
但農16旁的明華國中是採<總量管制>的(學區範圍很廣),
也就是只要不是孩子出生前就設籍就有可能不能入學(例如陽明國中學區的就讀優先權就很競爭),
反倒是美術館區新蓋好的七賢-龍美國中,只要在美術館區就保證讀得到
最近這兩個區塊正在蓋的建案已經沒有中小坪數首購型的了,
以我的看法而言,
目前美術館也只有些比較多問題的大樓才會有比較破壞行情的價格出現,
農16其實也是一樣的,
但美術館自住比率比農16高不少,
相對而言不像農16那邊亂開價的情況這麼普偏
農16要便宜的話就要從比較偏僻的後排(裕國街)開始找(比美術館第二排以後的大部分地區都便宜),
越接近博愛路(捷運)及明誠路(商圈)的通常越貴
農16/美術館這邊的環境及學區比大部分市區都好,地理位置不錯,商圈發展比幾年前好很多,
最近正在蓋的新建案幾乎全是大坪數換屋型建案,
之前這個地理位置不錯的重劃區塊房價會被低估,被部分網友唱雖,
最重要的原因就是短時間內推案量太大,餘屋去化需要比較長的時間,且商圈成型是漸進式的,
但相對也讓不少人撿到便宜(條件好的房子都會優先被挑走),
前幾年這兩個區塊有法拍案時,有人得標得那一拍投標人數通常也是最多的,
當條件較差的小坪數餘屋今年初左右全部去化完畢後,跟著市中心漲是肯定的,
例如美術館區評價靠後的和築-印象巴黎建案,3房平車當初建商最低賣400萬左右而已(已是全區最低),
但今年還是有少數人肯花600萬左右去買中古,
地價受惠於皇苑,全誠,鼎宇豪宅三雄在該區大量推案之賜,也是節節高升,
環境,學區,公園,景觀都是加分,交通及生活機能也在水準之上
當然就算買美術館/農16,也是可以選相對位置好的,
例如我買的建案在美術館北區(明誠四路v美術東二路商圈附近)
台鐵地下化捷運車站(內惟站)...約200公尺
高雄捷運接駁公車站(往凹子底站,紅35)...約170公尺
高雄捷運接駁公車站(往巨蛋站,紅36)...約190公尺
高雄捷運凹子底站...約2.1公里(騎自行車約8分內可達)
高雄捷運巨蛋站...約1.9公里(騎自行車約8分內可達)
美術館園區... 約200公尺
美術東二路v明誠商圈(美術館北區最熱鬧的點)... 約200公尺
室外停車場(每月租金1000)約50公尺
頂好超市...約190公尺
7-11,全家,萊爾富...約200公尺
全聯福利中心(銘傳店)...約350公尺
全聯福利中心(慶豐店)...約1.1公里
小北百貨(中華店)...約800公尺
總結一下,
離大型百貨商圈、大型3C賣場、大型醫院、夜市、傳統市場、國小國中學區、圖書館、加油站、郵局、銀行、機車行、知名景點(如柴山、愛河)都沒超過1.5公里，住家附近步行距離350公尺內以下則有:
(1)捷運通勤車站及公車站牌
(2)大面積公園綠地及休閒藝文知性公共設施(如美術館、文化中心、科工館)
(3)藥局、超市及便利商店
(4)多間大眾料理及高級餐廳
(5)牙醫,婦幼或內科診所任2種
(6)同路名3個以上知名建商大坪數規劃大樓或透天支撐區域房價
(7)16米以上路寬南北及東西向主要幹道
相信很多人都是遠距離開車,近距離騎車,
住這附近10分鐘車程內可去的地方多了,
就算騎到家樂福愛河店也不用10分鐘,
怎麼會生活機能不好呢?
就是要車少路大條,鬧中取靜,加上嚴格的都審才符合高級住宅區的特性,
平時去美術館公園帶狗散步就過一條車流量低,等待時間短的明誠四路就夠了
其實美術館區內的店家總數還是很多的,
但是我買的不是臨路透天,
所以不是商業區最好,
不然前鎮東區瑞隆商圈瑞祥學區附近倒是有些好的透天物件,
那裡又熱鬧,價格又接近鳳山的水準,
買商圈內的大樓還不如買那邊的透天
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