高雄房價真的要起飛了嗎?

最近雜誌一篇文章說市區土地大漲, 15w/p 以下的新房是不可能了


高雄、台中營建股出頭天

‧先探投資週刊 2010/12/27
中南部營建股近日氣勢如虹，不讓北部建商專美於前。此外，營建業龍頭國建短短三天內狂砸三十億在台中、高雄高價獵地、震驚市場，春江水暖鴨先知，中南部房市、營建股的後市絕對不容小覷。


【文／王榮章】
基本面是股價的硬道理！引爆中、南部營建股這波漲勢的，是建商瘋狂搶進高雄、台中的土地，成交價格更是跳空大漲，意味著建商強力看好兩地的房地產後市。而一旦高雄、台中房市展開補漲行情，拉近與台北的距離；在房價調漲、獲利大幅提升下，當地建商被低估的價值可望獲得平反，股價表現相當值得期待。

高雄土地標售盛況空前

先來看這幾天建商搶地的盛況。十二月十五日，高雄縣政府趕在縣市合併前最後一次標售土地，當天湧進上千名投標者，幾乎將開標中心塞爆；當日總計有六百四十封標單，結果標出三十七筆土地，主要集中在鳥松區段徵收的重劃區內，合計標售地價款高達十五．三四億元，高出底價六．六億元，單價金額刷新近二十年的紀錄。

高雄縣、市土地標售傳出佳績，立刻激勵高雄營建股大漲；緊接著出手的國泰建設，更為當地市場投下震撼彈。國建在二十日以每坪近九十萬元高價，買下高雄市新民段、臨博愛三路的八九三坪土地，總價達八億元。國建此舉有兩大重要意涵，第一是國建在暌違多年後重返高雄市場，顯示其看好高雄房市即將起飛；第二是國建以高出行情的價格搶地，凸顯高雄目前地價飆漲、一地難求的情況。

不只是建商瘋狂搶地，房子也賣得嚇嚇叫。永信建副總顧岳軍指出，已經很久沒有看到這樣的市況，以前一個月最多賣個四、五十戶，但現在一周就可以賣二、三十戶。顧岳軍指出，現在市區的新成屋，幾乎找不到一坪十五萬以下的產品，在擔心房價越漲越高下，有需求的民眾態度非常積極，此外，看好高雄房市的補漲行情，近來北部投資客大舉南下，將成為推升高雄房價的一大動力。

高雄房價將調漲三成

由於房子快速去化，永信建現在手中餘屋剩下不到二百戶，接下來最煩惱的將是無屋可賣；另外一度手上待售房屋高達數千戶的京城，目前扣除頂級豪宅「京城凱悅」不計，餘屋居然不到四百戶，其中最熱門的農十六區更接近零庫存，房市熱銷程度可見一斑。

高雄建商指出，這幾年房價雖然漲幅有限，但精華地段土地已經飆漲五、六倍，反應成本勢在必行。目前業者的共識是，除了小港、旗津、南前鎮等較偏遠區段外，市區不會再有每坪十五萬以下的產品，而如果是二十層以上的大樓，每坪單價都會站上二十萬元，意味五都選後，高雄低房價時代已宣告結束，預期明年房價將有二～三成的漲幅。

回頭來看高雄的營建股。往昔股價最高的業界龍頭京城建設，現在股價卻落後隆大、永信建，主要原因是股本較大，在籌碼上相對吃虧。但如果以資產價值、未來發展潛力來看，其實京城最具爆發力。

京城價值遭嚴重低估

實際上法人仍低估京城的實際價值。目前京城手中庫存土地超過八千坪，而且都是低價買進的優質土地，其中最受矚目的是位於農十六區、正對凹仔底森林公園的一三二八坪精華角地，將在農曆年後推出「京城帝寶」預售案；這塊基地是二○○三年ＳＡＲＳ期間以每坪二四．七萬元低價向唐榮取得，目前已飆漲到二百萬以上。未來推出後若以每坪單價四十萬計算，總銷金額超過一二○億，光是此案獲利可能就高達百億元。

此外，京城在漢神巨蛋對面擁有一千五百多坪的方正基地，也將在明年預售，如果以保守的每坪二五萬計算，總銷金額達四五億元，獲利將超過二十億元。另外位於大順路、好市多超市旁的五四一坪土地也將推出，這三案估計可在二○一三年完工，意味著京城在明、後年ＥＰＳ維持四元以上的高水準後，大後年獲利更將大爆發，外界顯然嚴重低估其真實價值。

國泰搶地激勵鄉林、順天

回頭來看台中的房市與營建股。國泰建設不只是在高雄高價獵地，在台中的動作更為驚人，國建在二十二日一天之內兩度出手，斥資近二三億元在七期新市政中心搶下兩塊合計千坪的土地。其中位於惠中路、市政北二路口的角地，國建以每坪二五九萬的高價得標；由於國建在七期原本就有一七○○坪土地，這次又全力加碼，動作之大不但震撼中部同業，更顯示其看好台中房市的積極態度。