1.千萬別以在地人角度去評估分析，因為買房的不見得是在地人，以目前二岸的關係未來買高雄房產的人甚至不是台灣人。這幾年台北房地產漲翻了，此情況履見不鮮，板橋、南港、新莊皆是如此，甚至縮小範圍至一個社區內，都是外來客用越來越高的價格來買房，在地人或原社區的住戶反而不敢下手，。究其原因，在長時間房地產低迷狀態下，在地人已熟悉習慣這樣的價位，一旦房價上漲就認為不值這個價，不能接受。
2.別用供給需求來評斷房價，在過去近三十年中，台灣房屋總數一直是大於戶數，房屋在華人觀念中不僅是居住的所在也是一個投資或資金靠泊的物品，所以很多人有好幾間房子不足為奇。事實上台灣房地產過去四次(含本次)多頭行情沒有一次是因居住需求所拉動。
3.我前篇已述，房地產跟一般物品上漲方式不同，不漲可能十年二十年都不動，一但上漲可能三年就漲一倍，一般人可能會覺得難以接受。但房價就是如此怪異，房價上漲是一種氛圍先醞釀，有點像通膨預期心理，只要大家手邊還有錢，久久不漲的房價，一經點火成功，漲勢就很驚人，不太會只漲二、三成就停住。通常是建商先以高於市場價格推案試水溫，而會點火的通常大部份是投資客，當多頭氛圍形成，房價一直看回不回，很多受不了的在地自住客或原本無購屋計畫的人也改變心意就會紛紛跳入購屋，讓這把火繼續燒。我想四季購屋者應該就有不少是屬於這種模式下購屋的。
4.房價漲多當然也會回檔，以目前風險性我認為台北風險遠大於高雄，高雄我認為還未漲到滿足點(獸林大認為已到)，以四季附近房子來說，我認為17~18w/p應該看的到，而R14、15週邊新成屋(非豪宅)站上30w/P，亦非難事。
5.低利率我認為是支撐房價最大因素(是支撐非上漲)，即便多頭冷卻，房價也回檔有限，只不過交易會變的不熱絡，房子變的不好賣，原因是租金投報率可以高於利率，這跟20年前13%房貸利率完全不同。
從95年起在智邦生活館跟一些空頭交換意見約二年(我看多)，但98年下半年起我就告知想買房(非自住)的朋友及網友別在台北買房了，但可注意台中及高雄都會區的房子。在浪琴嶼那版，有很多年輕朋友密我浪琴嶼到底能不能買?當時價位約8~10萬/p，我都鼓勵他們買下來，這些人現在也都成為好朋友。
以上是我在這幾年於房地產的心得，我說的不一定對，但至少從93年台北房價多頭行情啟動後至今我沒看走眼過！
1.四季旁邊是老舊眷村，眷村改建後，除了搬去自治改建基地（？）的村民外，不知道有沒有買四季的，倒是聽說有買浪琴嶼和鉑金海岸的，大概是10萬以下還負擔得起，裡面有退休老師、自己加盟開店的店長；也有一些早在之前就買在自勉蓋好的透天，物流業、鹹水鴨、臘肉、洗衣店...等。大都是一些工作比較穩定的，或是開店的老闆，這點不知道對不對，但聽到得到都如此。有些受不了房價高漲，搬到楠梓的也有...有些經濟狀況較差的，直接搬到果貿。所以認為，市區重大建設或投客愛炒作的地方，開價20up...四季還開價13.8起，一般受薪階級很難負擔(20萬up/坪)。我也知道經濟狀況良好的民眾多到無法想像，但是有些人比較保守的不見得買房，我見過有一位長輩一進銀行，某某某就說他是大戶的(存款8位數)，即使利率只有1%，他還是放定存。
2.如果大樓的開價太高，像鼓山三路蓋好的鼎宇那棟，高樓層無疑地一定會有人買的，三師、靠地下經濟賺錢的、政商名流，要花兩千萬買間房，又可以看景色的，面子掛得住，他們會願意花。但如果低樓層來講，那個討論串說開價27...坪數80，買來又沒景色、生活機能也是要靠車子到達，同樣的錢不如去找透天...找不到新透天就找地，找老透天來改建，高雄地還是很多阿...@@ 2K萬甚至可以買個透天，然後在農16或美術館買個2房，應該也比買一層無景色生活機能普普的大樓好。27萬/坪，都快可以買中華四路那附近的房子了，捷運和三大賣場旁，走路就可以所有用掉空閒的時間...捷運一站or走路20-30分鐘就到夢時代。
3.除非四季和老舊眷村旁的地有什麼重大建設，(建議市政中心蓋在這好了ＸＤ─海清工商旁眷改土地和國防部買過來，違占戶強制徵收@@，應該有20公頃!!─鼓山路、翠華路、馬卡道路、中華路、九如四路、高鐵新左營站、台鐵左營站、公車南北站，交通很方便！介壽路往北轉中正路進軍區那條路又開發成一般道路的話，歐這邊真的不錯，有山有港有池塘！...綠執政拉條綠線、藍執政拉條藍線的...捷運，就perfect了!!...今夜作夢睡不著來蝦扯，囧rz)，要達到17-18萬/坪，可能要靠不少廣告吧！陸客如果要買，我想他們買在美術館附近比較有可能...那裡剛好有北京建設蓋的（有親切感＠＠），又充滿文藝氣息，應該不太會有外資來買四季這邊邊角角的地方，大陸人滿愛面子的。之前某從商人士還異想天開說要把軍港改成...全球性的賭場...(不知道有沒有記錯！)，如果有這個機會的話，有這樣重大的建築，比較容易支撐房價並上漲！最上景的三角窗出租好久了，應該還沒有租出去，那幾棟社區只有一間7-11，確不見敵對對手進駐，可能還在觀望？還是找不到好的點，又或是超商業者不看好。
4.利率不清楚是不是慢慢降下來讀(n年前至今)，我記的沒錯的話民國80-85年存定存還有6-7%利息，可是那個時間點到SARS期間房價也是降下來了...我也認同利率低可以支撐房價，可是現在貸款限制較嚴格、奢侈稅、實價登錄...等，至少感覺政府有意限制房價不合理的上漲，小弟書念得少看的東西也少！沒辦法像老自犬大宏觀的分析，只是偶爾看看新聞，沒有細看，偶爾逛逛鼓山左營這一帶注意一下房價，有和米店老闆聊過(柴山下某條路)，他也說他自己家房子(開店+自住)漲了很多，但是賣掉了要買回來不容易，而且賣掉了他自己也不知道要住那，房價又那麼貴，要再買一間也不太容易。所以才想說房價已經漲得差不多了，要再上去就靠建商和銷售的腦袋，和抓住目前還有意買房的族群猛打猛追。巷議街談，事多不實...如果真是如此大家就別理會我的言論。
其實我只是希望大家買房多衡量自己還款能力，也希望買房的生活可以過得好一點。還有提醒一下之前注意的四季起造年份，若是我知道四季那麼早蓋，我一定殺價殺得昏天暗地，殺到滿意才買（自認為ＣＰ值高的價位），上一段言論我也說快樂薪家也是京城的，我對該建案也沒什麼意見。就現在來說四季若在11萬，應該還算可以拉...如果是5-6樓以上就更好了@@...只是裡面真的小小的，小弟有去看過，那時看的是6樓吧！代銷說23樓都賣掉了= =...我還問一樓的價位，他竟然也回我說1樓都賣掉了...囧。代銷小姐很有耐心，跟我和長輩說明平移車位怎麼移，和機械上下層怎麼走...不過後來長輩和一起看屋的都沒有要買的意思。
我打完這篇才看到前面j大發言= =!也祝大家快樂!
老自犬 wrote:
對於房價判斷我給些建...(恕刪)
下月在漢神巨蛋捷運旁有案子要潛銷,我台北朋友已有四五個說要下來看屋,上週與幾個跟我一樣在北部打拼的明德國小同學聊天,也都表示想回左營買房,在台北人來看高雄的房價很便宜,蓋的品質也比台北優太多了.大陸客不買四季區域我也同意,但只要精華地段房價越拉越高,也會帶動邊陲地帶房價上漲,我記得在這版及浪琴嶼那版都有人是因為美術館及農十六漲太多才跑來眷村買房,95年我在三峽北大特區買了間預售屋12w/P,100年初賣20w/P,來看房的全是年輕人,問他們為什麼跑這麼遠買房?答案都一樣,連新店,中永和,三重,新莊等二級區域都漲到50萬一坪,只好買到三峽.
96年我去看水噹噹時,四季已蓋到約四樓,後來金融海嘯就停蓋,停了好長一段時間,這是事實,至於是否會影響結構,這恐怕要問懂建築的人了.
若是自住或是長輩有幫又有份好工作的不用理我說什麼, 但如果買的房價超過20萬一坪, 你真的要有山不然就是你有兩把刷子. 用老師來看雙薪老師年薪用120來算, 買個1000萬的房子, 貸8成(教師貸八成應沒大問題), 月還4萬多一些, 生活過得還是很不錯. 但是高雄多少在地人可以達到這樣的年薪? 台北可能很多! 但是如果台北人都買來投資, 以後若有機會升息的話, 應該部份房東也不想當房東了(懶得管理), 到時房子釋出的量又會變多了; 還有些台北人習慣台北的資源了(交通、醫療..等), 或許他也不會搬來高雄, 台北可是首都阿, 接收新的東西比較快, 想回家的可能是高雄在地北上打拼的...退休後回來陪陪家人之類.
我不多說了, 個人淺見又沒念什麼書也生不出什麼新東西了...原意只是告知一些四季消息, 還有建議買房的多衡量自身能力. 另外一個重點是高雄已經漲很多了(我前面還有說用租金去推房價的, 有些一千萬初頭的店面投報率才2%上下, 人口老年化後消費人口也會降低)...民國50-60年後蓋的大樓慢慢使用年限也到了, 也會改建, 空地也都還有, 職缺和台北相比差太多了(如果工作機會和台北差不多, 房價再繼續漲還合理!). 這次金融風暴是不是也快來了, 不然都四五年一次的@@...如果那國那洲又暴出什麼利空, 全球經濟變壞房價要漲也不容易了. 現在高雄新大樓大都破20實在不怎麼合理.
最後推一個可以看成交價的網站:
http://www.land.moi.gov.tw/chhtml/property.asp?cid=830#
內政部地政司全球資訊網
有些仲介網也有提供成交價查詢, 可以找找看.
房價透明化, 就算只降低3-5%成交率, 長期來說也是有幫助抵制房價上漲! 另外, 如果我現在沒房子住, 房價又那麼高, 空屋率1X%要找房子租也不難阿!
老自犬 wrote:
看來獸林大還是以在地...(恕刪)
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