yayaorion wrote:
1.陽台、逃生梯是否不用算入容積率?
如果是，按理增加一支逃生梯對容積沒影響
建商卻以坪數賣給我
算是給變相給建商的奬勵嗎?
依技術規則第幾條忘了（考完就還給老師了）
陽台是單層樓地板面積10％免計容積，同時符合深度2公尺內
但同時必須與當層梯廳合計15％以下才免計，超過就要計容積
這邊應該要分成法規跟銷售成本兩部分來說
安全梯在我們法規檢討上的確不計容積
因為安全梯在法規上被認為是建築物的必須附屬設施
這些你以為是獎勵給建商的東西（陽台也是喔，忘記說了）
其實是法規認為建築物除了私有部分以外必須要有的東西
但是叫購買者犧牲自己的容積面積來做這些又說不過去
加上容積面積主要是為了管控人口密度，所以才有這些條例
畢竟正常來說不會有人住在安全梯跟機房吧？
銷售部分，建築物必要的附屬設施也需要營造成本對吧
那請問附屬設施的成本要由誰來負擔？當然羊毛出在羊身上囉
前面有人討論過國外如何如何，那就算給你看看吧
以現在行情假設造價抓15～20萬/坪，就以15萬/坪計算
私有房屋加陽台30坪、安全梯兩座6坪、1層4戶來說
當層加小公的的成本就會是：30x15+6÷4x15=472.5萬元
你用國外不計公設的成本是：30x（15+6÷4x15/30)=472.5萬元
其實國外只是銷售端計實坪不計公設面積算總價
但是早把公設成本計入實坪價格裡面，並不是免費奉送喔
最後再以本樓討論的公設比來說，主要跟空間的性質有關
公設比計算：持分公共設施面積÷（持分公共設施面積+私有面積）
持分公共設施面積前面提過就不再贅述了，請參閱前文
yayaorion wrote:
2.車位的合理坪數是多少
為何有4~5坪，也有10坪~12坪的?
貓膩在哪?
這也要分成幾個部分，法規、預售屋、中古屋還有產品規劃四方面來說明
法規來說，現在室內法定停車位分大小兩種
大車位250cm x 550cm，等於13.75㎡約4.16坪
小車位230cm x 550cm，等於12.65㎡約3.83坪
行動不便車位又有兩種，獨立跟雙聯兩種
獨立行動不便車位350cm x 600cm，等於21㎡約6.35坪
雙聯行動不便車位550cm x 600cm，等於33㎡約9.98坪
但你只持有一半，所以要除以2，以上是法規
預售屋銷售時，因為最後車位面積地政機關還沒確定所以概抓4～5坪
就是我前面提到現在大多獨立用車公去算，就會是抓4～5坪左右
實際銷售還是以取得使用執照跟地政的建物謄本為準，所以有時會有找補的狀況
好一點的銷售都會做到多退少不補啦
再來是中古屋銷售時，其實屋主都是跟仲介講一個實際售價
比如房屋多少+車位多少=總價多少
仲介為了讓賣像好一點，會讓房屋單價看起來低一點
就會用總價÷（權狀坪數+車位坪數）
有些舊大樓當年不是把車位獨立用車公在計算，會納入車道
所以就會膨脹到一個車位10～12坪，大概是這樣
最後一個是產品規劃，比較特殊一點的產品會出現
比如大樓或透天的前後雙車位設計
或是中南部比較會看到的透天社區
有時會有地下室一個車位、一樓又一個車位之類的
但是上面這些在實際登記買賣時都是以地政單位登記建物謄本下去計算
不用擔心被浮報還是怎樣，只是在看房子時要弄清楚比較不會混淆
