HWT2013 wrote:
開這種價格，5樓看別...(恕刪)
這CP值太低了
實登:
面龍華國小低樓層(6F)的35坪小2房，內政部實價登錄網站112年3月原建坪成交單價是 51.5萬/坪，主建物單價已達109萬(主建物佔比約47%)，高樓層(國小噪音問題理論上會較小)預計會更高，小坪數很容易單價創新高，但高雄交通便利不易塞且中大坪數建案太多，整體空屋率偏高，區域行情相對雙北而言再怎麼拉高都是有限度的。
虛坪:
(a)高雄厝陽台:
此案不看售價，規劃上是1~2+1房主打首購族，由於所有房間明顯都小的有點異常，高雄厝陽台卻比客廳或房間坪數還要高出不少。一般正常大3房，最少1間衛浴會有浴缸，主臥約4.5~6+坪(不含衛浴)，2個房間約3~4+坪；標準3房，主臥約3.5~5+坪(不含衛浴)，2個房間各約2.5~3+坪，縮小客/餐廳部分空間若再隔+1房，才是約佔1.8~2.5坪的彈性小房。面龍華國小的格局，主建物占比相較後棟又更低，格局圖中較沒用的空間偏多，右上跟右下應該是此建案外牆的特殊裝飾造型建築，大部分樓層都有此部分，需詢問清楚是否跟許多建築假柱及陽台額外造型建築一樣也會計入權狀坪數，後棟就較無此問題。有關高雄厝陽台的問題之前討論串很多，但最大的問題還是客廳沙發處透過大陽台，VIEW可能會被植栽及陽台欄杆等遮擋一部分，其他如輕微影響室內採光、噪音、隱私、二手煙、漏水、曬衣被(無遮擋)、日常清潔、植栽維持、耐重、防盜、防颱風等問題相較非高雄厝也更需要考慮。(PS:高雄市4年前首創以地方法規獎勵興建高雄厝，其中景觀陽台可外推3米並綠化並依面積收取回饋金，但最近有其他縣市要跟進，內政部卻認為景觀陽台不計容積卻記入產權，有虛坪和圖利建商疑慮。)
(b)主建物占比及公設比:
假設公設比從30%提高到35%僅漲5%，同樣坪數房價約是漲8%，或者不含車位權狀40坪的房子縮小為37坪，差異已不小，但更需關心的還是"主建物占比"。大約2003年上半年~2007年上半年前完工的建案已普遍適用921大地震後耐震新法規，這是歷史上最大一次改革，且加入液化潛勢及破壞力更強的垂直地震力耐震標準，對高雄影響遠比雙北/桃園/新竹更大，因921大地震以前南部只有高雄/屏東整個被列為耐震標準最低的輕震區，此期間的建案"主建物占比"正常應為62~65%(屋齡約15~20年內)，公設比約28~32%，基地850坪以上2~4房建案通常就能規劃到8~10+項休閒公設+超大中庭花園主，一樣是主打公設裝潢精美的休閒渡假精品/輕豪宅，350戶以上中大型社區除基本保全/物業管理外加入飯店式管理也很普遍；2005年雙逃生梯法規通過後，全台大約2007年下半年之後完工的建案(屋齡15年內)平均公設比直接多約5%，此差異與休閒公設數量、中庭面積或建物退縮多寡等因素無關，逃生梯增加但公設比增加小於5%通常就是同層戶數規劃更多換來的，常見單層2戶提高到單層4~8戶以上，整體通風採光降低，同層進出控管更困難。雙逃生梯法規雖立意是好的，但建商實務上為節省空間最常見都是兩個逃生梯緊鄰或很接近的規劃，火勢在任何一個樓層梯間都可能相互竄過去進而擴大火勢，同層戶數及樓層高度過高時，相對也會增加跌倒及踐踏事件發生機率，大幅增加逃生、滅火及搶救上的困難。
(c)雨遮與深窗:
2008年1月雨遮新法施行後，無論成屋、預售屋的平均附屬建物比更是極大幅增加。2008年~2017年底這10年來成屋主流的虛坪做法大致上是雨遮外推且梁柱留室內，主建物面積(含結構柱)不減下會多出不少額外的可銷虛坪(雨遮)，因本身屬免計容積成本又低，比較極端的會做2面以上完整的雨遮。由於額外做的雨遮2018年1月以後已不計坪且不計價，更早年相對少見外露梁下方深窗設計已漸漸成為主流，深窗屬於建築開口，因外突結構或造型所造成開口部內縮而有遮陽效果，但並無特定的技術規則，其優點比純雨遮多很多，不過內縮的空間不會憑空消失，一樣計入附屬建物(陽台)。2008年後續至今主建物占比也一路不斷往下探新低，以至於全台要找主建物占比較合理的建案幾乎屋齡都在15年以上。(PS:免計入容積項目主要包括陽台、梯間、機電設備、逃生設施、法定停車、中庭花園、臨路強制退縮空間以及2018年後新案已修法移除的"雨遮"...等。)
(d)梁柱:
非純大坪數豪宅建案，建築主體正常仍是RC為主(少數超過30層的新案如美術1號院、艾美國際館低樓層會做SRC，其他仍為RC)，RC的缺點就是總樓層高度越高，RC梁柱所占空間也會越多，假設RC柱對角線長度差2倍，所占面積就差4倍，低樓層或高樓層沒有好VIEW的情況相對更吃虧。同基地大小地下6層地上28層的建案對比地下3層地上14層的建案，34層對比17層梁柱所占的虛坪空間差異就會非常明顯。RC結構柱看實際位置，分別計入主建物(室內柱)、附屬建物(陽台內)、公設(外牆外)三種都有可能，坪數計算雖複雜，但都是算錢的。虛坪改革的歷史至今非常不成功，壓抑房價重點仍是應優先解決市區地價飆漲現象及許多閒置土地/老屋之繼承/共有人過多難以整合的問題。
一次搞懂：最危險和最安全的房屋結構 2021/07/10
梯戶比:
本案僅有一棟，是231戶地上19層同層"17戶併共用雙逃生梯"三電梯的狹長類一字型建案，電梯及逃生梯的梯戶比分別為1:5.7及1:8.5，公設比卻仍高達34%且無中庭。合併總戶數約為亞灣1號院一半但已超越附近口字型建案印象巴黎(寶佳和築)地上15層同層22戶併(同為1~2+1房)共用雙逃生梯的北棟(458~X號進出人員極複雜，歷史交易數量非常驚人)。由於基地很小且無中庭，231戶共用雙逃生梯，同層僅有2個對外窗且朝向同一非臨路面(理想應有4個且分別朝向4個不同方向)，其中一個對外排煙窗還跟逃生梯共用，另三面全都蓋滿且棟距相對近，煙囪效應難免，亦大幅提高消防救災的難度。部份北部建商如興富發/寶佳(和X)/遠雄在高雄液化潛勢紅區也照樣複製香港式鳥籠宅，說好聽點是像自助式飯店，但飯店的消防安全標準本就遠遠高於集合式住宅，這種同層10到30多戶小房共用電梯/逃生梯的設計早在20到30多年前一般商業區用地建案就很多，部份戶別會登計商業使用，出入複雜到完全無法控管，鞋櫃等雜物普遍放門外，到後來基本都是區域最低價的問題大樓。
學區:
農16/美術館重劃區內幾乎全為屋齡20年內的房子(中華路兩旁原地保留的舊建築除外，分屬美術館及農16)，明華學區包含龍子/明誠/新上里部分，明華學區純設籍難度是低於七賢學區，且龍子里學區範圍除農16外，尚包含中華路以東、愛河以北、大順路以南、自由路以西的大範圍舊市區，建地面積比農16區內還大；龍水里學區則僅包含美術館區，因人口數量(已近4萬人，全高雄第二里)及成長關係不太可能再包含其他區域。
若是預售屋，最快完工後才能設籍學區，往後還要再等6年才有優先權，鄰近的新上國小也即將總量管制、中山國小早已總量管制，有學區需求最重要能有成屋提早設籍才是最穩妥的。
私人交通與擁擠感:
(a)聯外交通:
農16區內建地以南側為主，大順路以南被愛河阻隔，聯外主幹道很依賴大順路連通博愛路與中華路，但因為輕軌經過，除路邊停車困難外，雙向車道總寬度也下降到約12米，上下班顛峰時段汽機車未來只會更塞，輕軌電車占用的紅綠燈時間也特別久。
(b)棟距:
土地利用強度太高對居住環境其實是幣大於利，都市計畫細部計畫中農16區內的基地與鄰地建築最小距離(標準公式)，已很接近大樓能蓋很近的一般重劃商業區，臨路退縮規範(一般情況下都允許騎樓式有頂蓋退縮，建物實際最低僅需退約1.5米)也遠低於隔壁的美術館區。兩地建築蓋太近除採光、通風影響，有開挖地下室會更容易有鄰損問題。美術館特區只有特住5及特商4兩種，左右臨地建築(6層以上)有獨立規範，強制最少隔3米(對地上15層內小基地也適用)，區內3條30米計畫道路兩側強制各退10米(無頂蓋)，10條20米計畫道路兩側強制各退8米(無頂蓋)，7條10米計畫道路兩側強制各退5米(無頂蓋)；農16除掉外圍內部最高是21米計畫道路(隔壁裕誠及龍勝路21m、神農路20m、龍德路17.5m)，其中除少部分臨公園及特專用地者，允許騎樓式退縮，另外東西向道路除最南大順路及最北明誠路外都不能貫穿全區，大順路輕軌對農16開車族的影響較大。
故農16相較僅隔一條中華路的美術館區相對會更有擁擠感。
該案基地屬東西向狹長型，較長的北面地基與鄰地全誠舊建案建築主體的約2米，實拍附近農16區內部分案例可參考(棟距剛好2米)。(PS:棟距最低標準的經驗法則為【8 公尺< 棟距<樓高】， 影響低樓層採光， 但較不影響彼此隱私。)
富商蓋豪宅與隔壁大樓僅隔10公分有理！都發局：鄰棟僅需留「地震碰撞」距離 2016/05/08
兩大樓15公分間距變緊黏 金林結構恐越震越歪 2019年4月19日
外牆磁磚:
本案臨路窄面以外的3面外牆基本全使用磁磚(二丁掛)，20層左右超高層RC大樓有個容易被忽略的嚴重問題，外牆磁磚(二丁掛)未來若發現部分凸鼓要大範圍敲掉重貼(避免不定時下磁磚雨)，超高空作業的施工難度及報價是非常高的(即使是很小範圍都極可能超過管委會10萬內的權限)，特別是只有一面臨路且相對小的基地，此問題除預售屋需特別留意外就算區域高總價豪宅建案屋齡大了一樣也常碰到。近幾年由於缺工、缺料+原物料上漲，無論哪家營造商整體的施工品質都可能有一定程度的下降，驗屋時除房內外也因重點評估外牆磁磚部分，特別是非臨路面由於施工難度較高更易有趕工現象。下圖是先前網友貼的新成屋某案例，僅供參考，並無指名哪個建案。
管理費:
管理費暫定100元/坪真的過高，200戶以上新建案大約50~70元/坪內較合理，，35坪的小2房(主建物16.93坪多，主建物管理費約212元/坪)約3500元，平車及機車位(若運氣好有抽到)管理費用約300+100=400元，房屋稅+地價稅每個月攤約9600/12=800元，購屋成本及生活雜費外每個月約需負擔3500+400+800=4700元。
商辦住宅混合:
本案受限基地條件，低樓層規劃13戶大間的商業辦公室(無法轉為公設或住宅使用)取代店面，商業辦公室與住戶共用電梯，出入必定更加複雜不好控管。一般商業區建案，寧可一樓有更多店面也必須完整住商分離，隔壁農16溫莎堡歷史成交價長期明顯偏低的案例很值得參考。
天然氣:
15層以上部分戶別要特別注意，若是空間不夠在廚房規劃防火門，天然氣管線依法是不能裝的，要做開放式廚房規劃就只能放棄天然氣。
停車位:
全部233戶，機車位141個，平面車位119個，占比分別僅為06及0.51，如此卻開挖到地下6層，這也是420坪小基地硬上233戶(1~小3房)的最大問題，平面車位剩餘空間肯定是不能用來停放機車/自行車的，對照正常2~4房地上14~15層地下2~3層的規劃，屋齡15~20年內，公設比約28~32%，主建物佔比約61~65%，840坪約為140~200戶，機車位240~300+個，正3房以上屋主通常全都能配到2個(不計價)。房/車位價高漲時建商增加可銷坪數灌公設比最有效的方法就是增加停車場空間，許多建案基地面積夠大但也一樣挖到地下6~8層，除了車位免計容積可多賣錢外，大量的停車場空間也是被灌進大公算進公設比中(內政部今年即將提案修法)，也就是基地越小且挖越多層越吃虧，重點是還不夠用。機車位未來肯定只能靠抽籤，不用說自行車根本完全沒地方放，高雄小家庭有2個以上機車的比率遠高於2個汽車，就算抽到1個也還是不夠，難道沒載人下只是去個幾公里內的地點就要往返B4~B6開車嗎? 那建案附近其實都很難停汽車/機車/自行車，未來只會更難。
電動車充電樁:
許多十年內新建案最大賣點就是部分地下停車場有預留加裝電動車充電樁的線路(電動車友善社區)，但如果你家沒有要開電動車，這反而是一大缺點，因為住大樓最怕的就是無法短時間內撲滅的火災，特別是B2~B6+全都可加裝充電樁的案子，建商一般都會推責任說，他們只是預留線路，決定要不要裝的還是管委會及住戶表決，就算有管線，能不能裝的問題其實還可以吵很久，許多人觀念上就認為電動車適合停戶外，就算只停B1，鄰近機車區都是一大隱患，電動車平均需要20倍以上的水才能撲滅，完全消滅一般要8個小時。2022年7月加州某特斯拉車起火事件，消防員用到 6,000 加侖水才撲滅，相當於撲滅建築物火災的用水量。消防專家表示，電動車火災即使滅了也可能再燃燒，如同吹熄後重燃的生日蠟燭，由於滅火不易，最好的方法就是讓車自己燒到停。
電動車頻傳起火 南韓車主籲規定地下室不得設充電椿 2023/04/13 15:00:48 聯合報 記者雷光涵／即時報導
變電所(一次高壓):
住家附近可能會有的變電所種類依電壓/電磁波強度排序: (1)超高壓變電所 (2)一次高壓配電變電所 (3)二次變電所 (4)用戶變電所。通常會大幅超過自然環境背景值(約0.01~1.6毫高斯)的只有市區設點相對很少的(1)及(2) ，(4)則很接近環境背景值，(1)附近的里民通常有回饋金領，(2)就什麼都沒。高壓變電所設施對區域的整體貢獻絕對極大，但為何許多知名房產專家至今仍將其列為嫌惡設施前幾名? 網路上能查到正反文章資訊很多，主要爭議還是在於低頻電磁場自然環境背景值(約0.1~1.6毫高斯)及國際標準(如瑞典、瑞士、義大利部分地區為2毫高斯、美國加州針對校園的最大暴露值規定為0.1毫高斯，WHO初版標準是2毫高斯)與做為台灣主要標準的短期(瞬間)曝露安全值(833毫高斯)差距過大，生活中的污染來源本就很多，每個人體質差異也大，單評估某項對健康長期影響都是不好用科學論證的統計機率問題，就像台電多年來不斷強調﹔「肺部相關癌症成因複雜，是否為台中燃煤火力發電排放造成，還需要更明確的科學證據驗證釐清因果關係，盼各界能理性討論。」沒有足夠科學證據以前，燃煤的空汙問題難道就不需要改善了嗎?
高壓變電所蓋在小學旁(龍華國小)的問題就算放到全台灣也僅是寥寥可數之特例，以前南部房價低的時候，容忍程度相對高，在意的人就盡量隔遠點就好，但高預算族群相對選擇範圍及要求更高，農16在國王城堡系列以前，即使是森林公園首排較具代表的純大坪數豪宅建案也極少，難免深受此影響。低頻電磁場的特性是穿透力比手機發出的高頻電磁波強非常非常多，距離是"電磁場"最好的屏蔽這點大家都知道，但高壓電纜地下化後怎麼走就很少人會關心，越遠離高壓變電所的地下電纜理論上的總電流及正上方電磁波越弱，但畢竟是長距離輸配電，若僅隔1~2百公尺差異相對很有限。當以前高架在20~40公尺高的高壓電纜，台電為節省成本，地下化後僅埋在地下1公尺深(日本深埋6公尺深，美國加州、丹麥、英國、義大利都規定，必須距離住宅區超過30公尺)，走路、行車都會經過，高壓電纜線外就算有用鋁材質做包覆，防護也不可能像變電所四周這麼完整，穿透性極強的特性及往上距離仍是不變的，何者影響更大？
行政院、台電、衛生署等動用公款防護電磁波 至2毫高斯以下、環評委員要民眾吃15毫高斯 2014/01/27
液化潛勢、工業區與石化管線
參考高雄市政府液化潛勢查詢系統最新的圖資，原高雄市區已幾乎全是液化潛勢紅區，但仍有少數黃區，可惜該案地點剛好在交接處附近而沒有避過。至於工業區及石化管線，該案距離都很遠仍屬一大優點。
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