非凡 wrote:
一個每月三千多 只有基本健身房
一個每月兩千多 多了游泳池 KTV
那些泳池、健身房呦
基本上除了管理費
使用次數還被限制，每個月幾次
甚至游泳池要額外收使用的都有
大致上沒啥意義
而且想要有這些公設又要低廉的管理費，那戶數就是超多才平攤的了
但戶數一多，管理就雜，住的品質也雜
我們社區管理費差不多也是每月3500(含車位清潔)，不到百戶，啥運動休閒設施都沒有
戶數少的管理費要維護社區基本運作就沒辦法像人家幾千萬的管理費存在那邊
但人少住起來清幽
talll wrote:
什麼消防法規拉高公設比，根本就建商屁話好嗎
不好意思，我不是建商
只是在建築師事務所裡面專門幫建商規劃建案的
如果你講的對，那早些如96、100、102等那幾年
就不會有所謂的建商搶掛建照的情形發生
就是因為法令修改後牽涉範圍很廣才會這樣
就你比較聰明知道公設比較降低比較好？
前面說了，建商更希望公設比低，因為賣像好
有誰不希望自家產品競爭力高的？
talll wrote:
差不多的總面積，差不多公設(交誼廳.KTV等等等)
一層三戶蓋了兩棟的公設比35%，然後一層六戶的公設比一樣35%
一個四逃生梯，一個兩逃生梯
但一層六戶的公設比卻沒比較少~~~
這不是廢話嗎？一定要都差不多的啊
請問你有看過代書算出來的各戶公設比計算嗎？
如果一層六戶公設比比較少，那大家都買那邊還用問嗎？
而且你講的單層幾戶只是小公的部分，還有中公、大公跟車公
簡單說明，小公指單層分配的共有部分
中公指的是單棟部分的共有部分
舉例來說，假設建案社區1幢2棟，1樓是單棟的梯廳
那1樓梯廳跟屋頂的屋突、機房跟水箱等部分
由此棟2樓以上所有住戶共同持分，這是中公
大公部分就是一樓大廳或健身房等共用設施
以及地下室車道、機房、防空避難室等等
以上由兩棟2樓以上所有住戶共同持分，這是大公
車公只分配給有買車位的人
以上加總才是大家銷售端看到的公設比
所以我才說，如果你看過代書算過各戶公設比
你會發現各戶的公設比會略有不同
主要就是差在小公跟車公
這邊給你個建築法規教學好了
就講96年7月的1座變2座安全梯
96年7月前掛件的小公，單層只要1座安全梯就OK
以120cm寬的安全梯計算，大概就要3.6坪
你96年8月掛件，小公就直接多3.6坪
1層4戶的話，一戶就多0.9坪的公共設施面積
更別說後面幾年都一直改，如安全梯尺寸、電梯排煙室跟防火區劃等等
大公、中公的影響都不大，因為大家一起攤
但是這些年的消防法規都直接影響小公，你認為影響大不大？
再告訴你一件事，102年之後，無障礙法規也來參一腳了
102年之後H2類住宅（集合住宅）也要設置無障礙樓梯了
無障礙樓梯尺寸要求比安全梯更大一些，所以小公又要增加了
公設比就是在這樣的環境下一路疊高的
但也是有好處，真的發生意外時安全性的確增加不少
缺點就是本樓討論的主題了
talll wrote:
公設比真的就是建商良心，他怎麼灌水的一般人真的很難知道
執行案件這麼多年，我只看過無良建商用雨遮灌水的
所以這幾年雨遮不得登記就是在防這種建商
而且公共設施面積都是有法令規範的
你要做超大當然也OK，只是就要扣容積樓地板面積
扣容積就等於戶數縮水，也就會搞成可賣戶數減少
然後公設比增加，產品競爭力下降，你是建商會這樣幹？
雖然我在專業領域中還是菜逼，但在我提供「免費」專業諮詢後，請記得說聲謝謝......
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