你太看得起網路了 (或太看得起01?)
目前上網討論的不過是一小搓人罷了
一個公司的名聲
其來有自
看房子品質也不是看新成品屋
看不出什麼的 (難怪你覺得沒差?還是你看的是其中好的等級?)
要嘛就去看(或了解)施工現場或施工過程
要嘛就是去看建了10年20年後的產品
你去看看20年前長谷蓋的房子 (如四維路胡適名廈,25年屋)
或去看看20年前國泰蓋的某些大樓 (建議可參觀文化中心後的那棟,也是約25年)
就知道什麼叫品質
歷經25年
屋況還遠比某些建設公司才10+年的房屋的現狀還好
其實
京X的房子也不是全然不好
它在內部其實是有分等級的
和shimano變速器一樣...有分等級的
好的等級,其實品質也很好
(不過,這種等級,價格也不會比別人低)
只是
拿出來賣時
好的等級它固然會宣稱它是好的等級
但低的等級它卻不會表示它是較低的等級
甚至也拿出好的等級開價來賣
所以
不是不能買
要先了解清楚
好的等級,當然可以買
較低的等級,也可以買,但是就一定要享受到低價的好處
(我用Tiagra就很開心了,何必一定要用到Dura ace
只是,小心不要用Dura ace的價錢買到Sora) ^___^
另外
受到'盛名'所累
它的二手屋售價行情
往往硬是少了別人一大截
是將來要脫手時的顧慮
2年前從台北回到高雄上班想說要在美術館附近投資購屋，周圍的親友與同事聽到我要購屋時告誡我說京X的不好不要看京X的。但是我心裡想看看再說，看完後的想法是房屋品質真的是一分錢一分貨，不過接待人員的態度也很重要的。
總共看了美術X世界.美X岸.活X美術.X悅.京X101.悠X.京X美術館.印X巴黎.遠X.紐X.
以美X岸來說，房屋裡面的材質與設備真的很不錯很高檔，但是每坪的單價太貴了公設比也較高，接待小姐的態度給人愛買不買隨便你的感覺。
印X巴黎在蓋的時候我也有注意，完工後去看房子裡面感覺還不錯但是接待小姐的態度真的很不好，從頭到尾打量著你，看你帶什麼錶開什麼車好像覺得你是來逛街的，還說要買才要報價。
紐X也是，直接問你買不買還一直說紐X的建案是北高雄地點最好的，接待的態度也不是很好。
也許是我穿得比較普通沒穿名牌衣服，也許我沒開著我的3500cc的轎車只開著朋友的小MARCH就去看，也許我沒帶著我的勞力士只帶著ORIS，也許我沒揹著LV包只揹著普通的萬寶龍包，讓接待人員覺得我是去逛街穿冷氣的吧。
好像有的離題，抱歉，言歸正傳。當我去看某京X的建案時，我把網路的一些疑問與親友所說的問題告訴接待小姐，請她是否可以說明這些問題。接待小姐回答的很不錯，她說的確網路所說的有些問題是真的，不過那都是很久的建案所發生的。她們公司也盡力的去改善消費者所質疑的問題，並且也把最近的建案做的更好並努力改變京X的形象。還有她說如果京X真的很不好，為何買京X的消費者還是大有人在呢。她說如果說真的京X所蓋的房子不好就算是壓低價格消費者應該也不會買的，但是美術館周圍的京X所蓋的房子大部分都住滿8~9成的。聽完接待小姐的回答想想還蠻有道理的，再加上接待小姐的態度不錯與給的價格很合理最後就下訂了。
這是我2年內在美術館附近看屋的感想，2年內也陸陸續續在美術館附近上面的幾個建案裡購入了3間房子，感覺都還不錯都有撐過88風災的考驗。
Daniel257889 wrote:
在這裡看了半年多，我...(恕刪)
謝謝你的分享,不過希望直持正名運動
不要用X來代替,況且你的文章沒有法律問題
3間真的不是普通的了不起阿^^
廣告多按,01不慢,無料論壇,這裡最讚!!....報告：狗腿可以不用關警閉嗎？
agc8v wrote:
你比較看看就知道了,...(恕刪)
全誠建設的強項不在於大樓外觀設計,
而是在於室內建材選用及售後服務,
管線跟其他非豪宅建案一樣是外露的,
就連全大坪數規劃的-遠見御苑,大廳及基座以外的外觀看起來都很普通,
因為沒甚麼中庭及內牆,對外採光好的工作陽台幾乎也都犧牲掉了,
推案量少,產品價位普遍偏高,相對住戶品質也比較高
買房小心選購是一定要的,
在高雄曾經有推案過(包含已倒閉)的建商多如繁星,
本人的品牌選擇是建立在相對合理的價格、規格及品質，
買的起皇苑,鼎宇,全誠...等建商房子的人,
自然就比較不會考慮平價建商或中小型建商的房子,
就算是京城或城揚的平價建案,未必就會太普、太子差,
建材,用料,施工品質,設計規劃,地點都是看個案,
沒有絕對的好也沒有絕對的差,
這兩家平價建商龍頭近年來也有一些c/p值不錯的大樓
買京城最好要避開早年橘紅色系外觀的建案(屋齡通常都有6、7年以上)，
定位上原本就是最平價的(才能大量推案)，
品質也反應在價格上，
這點跟南部有平價推案的大型北部建商興富發建設情況類似，
低價搶市,相對小問題也會比較多，
不過京城過保後還有免費定檢跟維修,建築服務手冊內容也很詳細,
交屋前有任何不滿意都可以直接不扣款解約或換其他樓層、棟別甚至建案,
這點絕大部分建商反而沒有
根據我與幾位建築業工程師友人討論的結果，
京城橘紅色系大樓除了建材選用、整體設計規劃外比較"平價"外，
最大差異就是"施工品質"，
近似外觀設計的建築太多,
建材等相關資料也比較少，
蓋的速度普遍也較快
京城過去平價推案量大的時期（屋齡都有6、7年以上），
有許多案子(橘紅色系為主)是轉包給其他建商後掛自己公司的名子，
市內建材都挑比較基本款的，品質也良窳不齊(修繕速度也較慢)，
以訛傳訛下就累積了不少負面評價，
京城也是6、7年多前開始整風轉型後，推案才減少許多，
改走精品路線，已經比較沒有這種現象
京城其他同期或晚期的建案只要是地點夠好,面路(12米以上寬)
及基地面積較大的通常都規劃較為高檔的大樓，
外觀、色系搭配及建材選用、設計規劃都比橘紅色系的好很多(多比較就知道)，
如京城新世界(面裕誠路)、達觀(面公園)、京典(明誠三路v博愛路)、上品大廈(明誠四路)、山悅(美術北三路)、國家美術館(美術南三路)、圓頂(七賢路)、京悅(博愛路)
京城多年前換總經理後，開始轉型並有許多大坪數豪宅及商辦推案，
每年營收都有數十億元，
沒有一定數量較佳的推案能維持這麼高的營收嗎?
退一步說，南部建商中獲獎總數超過京城的也沒有幾家,
當然樹大招風及利益所及下相對也比較容易成為其他同業或代銷攻擊的目標
京城是少數上市上櫃建商也是南部地區的地王(養地最多),
與其他建商相比最大的特點就是契約書幾乎都是制式的,
不會有什麼奇怪的陷阱條款要你沒注意下簽認,
所以很遵守5天合約審閱期,
若要反悔不買請直接找建商,退費不囉唆,
也不會扣訂金或手續費,
所以許多自住客或投資客反而喜歡京城的案子
京城最主要被人攻擊的是售後服務,也就是維修速度,
以我的經驗來說,
維修主任通常是回報第一天就通知廠商(種類很多),
問題是廠商本身接單通常也多,
所以自己也要記下各類型廠商名子及電話直接跟催,
這樣速度就會很快了,
嚴格來說並不算甚麼問題
我以前是住北部興富發建設的房子，住過以後就不會覺得京城非橘紅色系的案子不好，南部幾乎近年有推案建商的案子我都看過，買房本來就應該挑到相對滿意的並合乎預算的才下手，另外管委會管得好也相當重要
為什麼我幾乎都選大建商，因為施工品質及工法的書面說明對我來說很重要，除非是外觀一望可知會影響耐震的因素(地震時某些地方會承受過大應力)， 如因基地不方整而使得連棟式建族物兩邊蓋的一長一短(不對稱)及斜的案子(城X-美X岸、WX築)，
當然如果預算充足，當然還是建議買皇苑、鼎宇、全誠這三家，推案都是以高單價大坪數為主，建材挑選及細節品質還是比其他建商好很多
據我的觀察，幾乎所有建商都有負面評價，只是推案少的建商相對也比較少，
，皇苑及全城算是比較優質的建商，細節比較注重，但光是房價就不是普通人買得起的
因為買不起純鋼骨,花崗石基座,採用多種制震或隔震系統的超高樓層豪宅大樓，
我個人比較重視RC大樓基礎工程設計、施工法及品質(如蓋的太快或監工不仔細的一率淘汰)，
台北新莊-博士的家921時不過4級左右,持續1分鐘左右的地震就震垮了,
尤其是南部平均房價低、中小型或已倒閉的建商數以百計，反而更應該重視這些，
因為消費者不容易看見的內部才最容易節省成本的地方(規模大點的建商比較會提供資料)，
這些大多須要有在建築服務手冊中清楚說明的，
另外挑建築師事務所及營造公司也很重要，
例如:張文明、林子森都是比較有名事務所，南部佳作建案也多;隆大則是高雄規模最大的營造商之一
個人買房子前近一年時間比較過近百個建案，
像京城非橘紅色系建案一樣工法不錯且能在簽約前就清楚交代的建商真的還蠻少的（全誠、友友也不錯），
例如:(1)結構:筏式基礎連續壁開挖(只開挖兩層為佳)配合H型鋼(許多建案只用鋼板樁、無連續壁卻開挖三層多賣車位)、剪力牆加勁並增設(有的極少)、SA鋼筋續接器(沒提的幾乎都不是)、鋼筋主筋(10分筋)、水泥品牌(台泥)及磅數、柱筋施工法(柱籬筋紮配、樓板角鋼筋紮配)、牆面補筋、全石材基座(2)大樓建材及室內建材選用、(3)外觀設計、(4)公設規劃、(5)防水、(6)電路、(7)售後服務...等
買房子最怕就是做的功課不夠，只挑建商卻忽略很多其他條件，每坪比別人多花幾萬塊，以高雄的房價來說都有一定區域行情，等以後中古成屋市場買方未必會幫你買單，例如太普因為推案少，所有案子開價都比京城的案子高一截，但中古成交價還是要看地點及綜合條件，平均成交價不一定贏京城(太普一樣有一些比較嚴重的負評,也有人看到太普的房子就跳過)，這樣保值性夠嗎？性價比才是更重要的,還是回歸產品及價格本身
以下是建商、代銷或仲介不會主動告訴你的注意事項，依個人經驗整理出50點比較重要的，建議可以依這些條件有無來議價，因為若有太多下述瑕疵不管在哪個區段房子都不好賣，當然不排除有買主較不在意或沒注意到某些個別的條件，所以房子還是賣得掉，只是自然單價就會比別人便宜不少:
1.低樓層2~4F(容易有管線問題)或數字忌諱樓層(4、13、14)
2.面中庭或沒景觀視野
3.西曬(以客廳落地窗為準)
4.房屋格局或通風採光不好
5.房間總坪數或個別房間過小
6.公設比過高或虛坪灌水過多(陽台、雨遮、室內柱、管線間、車位坪數等)
7.風水較差(如路沖、穿堂煞、壁刀)
8.社區管理不好(如管委會不盡責或沒經驗)
9.戶數超過300戶(缺點多，大部分人不喜歡戶數多的大樓)
10.小坪數套房、二房規劃太多(影響住戶平均素質；且租客相對較多、出入較複雜)
11.大樓非面路(10米以下)，大廳前也未做迎賓車道
12.大樓外觀及中庭、門廳、梯聽設計不佳
13.大樓建材及室內建材選用不理想
14.有資金壓力、口碑較差、資訊較不公開的小建商的案子
15.施工品質不佳(設計及工法差、非筏式基礎連續壁開挖、偷工減料、蓋的速度過快...等)
16.地點較偏僻(生活機能不好)或離通勤車站步行距離遠
17.回字型連棟密閉式建案
(火災時燒得多,消防車進不來；中庭較不通風，味道不容易散去；採光較差；回音；夏天較悶熱)
18.不遠處有嫌惡設施，如:核電廠、工廠、鴿舍、市場、變電所、廟宇、加油站、資源回收場、高架橋....等
19.學區不好,總量管制或學校步行距離過遠
20.沒汽車位可買或出租行情不好
21.機車位數量每戶配置不到1個
22.建商將個別棟別全部陽台外推或移作室內(屋主必須承擔違建之責)
23.附近有河、地勢較低或排水較差，容易淹水
24.臨海或臨斷層帶,海嘯地震災情較大
25.用不到的休閒公設過多導致公電支出及管理費偏高
26.廁所沒浴缸及花灑等淋浴設備
27.廁所都沒開窗
28.屋齡太大或是921大地震後耐震法規出爐前就核發建照開始興建的建案(耐震係數標準低或經過摧殘)
29.資訊不完整(建案相關資料、建築服務手冊等)
30.屋況不佳或缺少許多感應卡、鑰匙等配件
31.大廳出口、停車位或車道出入口與電梯出口距離過遠
32.區域平均地價或房價行情偏低
33.大樓內曾經發生自殺或兇殺案(廣義凶宅)
34.大樓附近曾經發生火災
35.超過300戶卻只有單車道設計
36.建商或代銷公司曾經亂賣，有的人買得特別便宜，有的人買得特別貴
37.區域空氣品質或水質不佳(鄰近汙染源)
38.區域內治安不好，常有竊盜案發生
39.位處舊社區，老舊建築過多，人口平均年齡較高
40.附近車流量大、鄰狹窄街巷或交通動線不佳
41.附近馬路噪音大、有砂石車經過或有工地施工
42.附近有八大行業進駐
43.同建案中不同棟有些蓋的不一樣高(耐震度較差)，蓋的不方整或有地勢高低起伏
44.該案已出現少數法拍屋或拋售房子的屋主過多
45.爛尾樓(地基曾經閒置多年，鋼筋外露)
45.有住戶自行外推陽台或加裝窗台、鐵窗、遮雨棚，影響大樓外觀整齊
47.非獨棟規劃(連棟式建案)
48.垃圾處理或資源回收規劃不佳
49.投資客比率過高
50.開價高於區域行情太多
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