高雄中都京城馥+（策馬入林） (第3頁)

豆豆3108

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21樓

2023-10-08 20:24

weiannn wrote:
樹禾苑比較建議二期或...(恕刪)

樹禾苑的首排景觀視野範圍取決於買哪一個格局
當初開賣時建商策略是A3、A5、A6屬於最貴的檔次
其次是A2、A7
最便宜的是A8
記得同一樓層最貴和最便宜落差高達百萬
最大價差高達3萬/坪以上

誰料計畫趕不上變化
三期「森美樹」和二期「森悅」的規劃出爐後
景觀面產生了很大的變化
目前看起來反而是A2、A3、A5正對公園中間
A7和A8被森美樹擋到較多的視野
不過首排採光通風絕對是二三四排建案無法比擬的優勢
真心不騙

森美樹首排的格局只有主臥室面對中都濕地公園
不像樹禾苑是廚房、餐廳、主臥室都面向中都濕地
價位上也有很極大的落差
此外
樹禾苑的車道是從公園旁邊進去
三面臨路搭配雙公園景觀
基地也比森美樹大
以建築物外觀來說也是樹禾苑勝出
整體來看CP值還是一期樹禾苑比較優

上圖是樹禾苑首排景觀視野
從陽台可以看到整條美都路
甚至有瞄到一點美術館綠景
拇指向上

森悅前面是規劃透天產品

toma66

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22樓

2023-10-09 1:41

豆豆3108 wrote:
樹禾苑的首排景觀視野...(恕刪)

其實[面公園][第一排]應該不是所有人購屋第一考量，是[視野不被遮蔽]優先，然後近公園方便養生散步與運動，最重要是[兼具生活機能]，溼地公園這區建案應以十全三路以北較優，能散步或騎ubike過願景橋至美術館南區生活圈採買與食衣住行，面愛河河景與美術館南區相望與俯瞰同盟路河岸與綠覆的建案實不輸[面溼地公園第一排]景觀卻又能以漂亮的價格取得。

例如[上美術]隔壁朝西面有新建大樓施工，噪音的干擾與視野一點一滴被遮蔽正進行中，還好唯一的優點是這案是在十全三路以北，能迅速取得美術館南區生活機能的優勢。

以上淺見提供分享。

豆豆3108

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23樓

2023-10-09 10:00

toma66 wrote:
其實[面公園][第一...(恕刪)

有景觀棟距的好房子都值得買
擁有中都濕地首排景觀的房子可遇不可求
遇到了算是好運吧

從森美樹的銷售狀況來說
中都濕地公園首排景觀看來深受大家喜愛
全部214戶，實價登錄已達180戶
實際成交數應該更多
短短不到半年時間
正對公園格局成交多落在53~57萬
已經超過美術一號院首排最高總價A6格局的54.8萬
真心不騙

未來中都濕地公園周邊的生活機能會越來越好
擁有自己的中都商圈又能輕取南美術青海商圈
加上綠覆率高達41%的中都重劃區
整體舒適度勝過
美術館高樓林立、充滿都市叢林的擁擠感
滿多美術館居民往中都移動
希冀能夠收藏一戶擁有整片濕地景觀的房子

toma66

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24樓

2023-10-09 10:48

豆豆3108 wrote:
有景觀棟距的好房子都...(恕刪)

您內行的，滿多美術館居民確實因為擁擠感不論居住或運動漸往中都移動中，弟只能騎ubike由美術北邊生活圈移動至中都濕地這邊運動兼賞柴山，然後繞去愛河家樂福坐一下歇歇腿。

cestodes

中都以後絕對比美術館擠路本來就比美術館還小了還蓋了一堆大樓

2023-10-11 1:56

weiannn

weiannn
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25樓

2023-10-09 11:49

重劃區發展的好，接近蓋滿本來就有可能有水泥叢林感
如果是偏商業型的重劃區感覺會更明顯
但相對各建案間的樓高棟距、臨路退縮、視野遮擋、基地開挖影響的情況也比較能確定
要蓋得少，建商大多養地中，不好的區域生活機能就要忍受很久

中都商圈需觀察靠近中華路、十全路及同盟路一帶的發展
區域住戶不足就需要更多的過路商機
濕地公園內圈房價過高會不利吸引大量人口入住
被愛河阻絕少了美術館區內2座台鐵通勤車站、5座輕軌站，且沒有較便宜的透天商店街
要有全聯等級商場進駐就很不錯，無法跟青海商圈比的

綠地率的算法除公共綠地外，還包括其他類型用地內的綠地
例如路旁綠地，因此，“綠地率”會大於“公共綠地率”
中都綠地率40%的算法是把文中文小的學校預定地範圍全算入
但中都如果發展的好，大量人口入住，小學國中遲早都要蓋
第一排住戶為了房價與景觀反對設校合情合理
但其他住戶會反對設校嗎?

美術館區國中國小學區對區域整體是重大加分
除美術館園區外，計算剛完工幾年的鐵路地下化綠園道
以及區內學產紀念公園、秀拉兒童公園、藏森公園、小鹿公園、時空扭轉帶公園、神秘椅兒童公園、藝片天廣場、皮客尼客公園、青海公園...等大大小小公園
再加區內強制臨路退縮的整排植栽
綠地率也不輸中都

森美樹產品規劃是24~36坪
這區間的單價在高雄蛋黃區本來就容易創天價
美術一號苑A棟規劃73~105坪
其土地取得時間及開賣時間早，確實更有本錢便宜賣
但對比同建商同大坪數規劃的
比如三民區大昌二路國家盛宴 (毛坯)
一年成交均價 18.58 萬/坪歷史最高價 19.95 萬/坪
平均成交均價 14.43 萬/坪歷史最低價 9.44 萬/坪
美術一號苑已經算興富發高雄大坪數平均成交最高的一個

豆豆3108

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26樓

2023-10-09 20:21

weiannn wrote:
重劃區發展的好，接近...(恕刪)

全聯已經插旗中都囉
十全三路、德旺街、德利街口
拇指向上

圖片來源：自由時報地產天下

倘若樹禾苑、森美樹、森悅前面的國中小預定地蓋國小和國中
中都整體又將看漲一波
尤其國中小首排建案會更搶手
學校外觀肯定會非常吸睛
相信更多美術館家長會趨之若鶩
學校旁邊就是最天然珍貴的活教材
真心不騙

linusmurf

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27樓

2024-03-05 0:00

京城馥之森樂居網跟內政部實價登錄網站只看得到 27 筆，然後成交價都在 30萬/坪以內．
最新一筆是在去年2023年的6月...
離他不遠的森美術，實價登錄已經到了最新一筆是2024年1月，近一年的登錄價格都在4-5字頭．
看不太懂這京城的案子是不吸引人嗎？還是有其他在實價登錄看不到的實情？

豆豆3108

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28樓

2024-03-05 1:16

linusmurf wrote:
京城馥之森樂居網跟內...(恕刪)

你應該是在說森美「樹」吧
森美樹是預售屋
預計115年Q1完工
京城馥+是成屋
加上森美樹是首排地段
總價多控制在2000以內
京城馥+的CP值就會顯弱

反觀樹禾苑坐擁中都濕地首排無敵景觀
剛完工不久
二手價屢創新高
最新實登
36坪+平車=1860萬
視野寬闊無擋永久超級棟距
遠眺美術館愛河近看中都濕地全景
總價又比馥+來得低
現階段馥+會賣得比較辛苦
綠花花的外觀也是很看人買
榕樹公園和中都濕地公園的Level實在相差太多
真心不騙

高總價較吃建商口碑
看太普美術海就知道
總價多落在1500~2500萬
不到兩個月就要完銷了

jai166

jai166
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4分

29樓

2024-03-05 7:43

預售成交30，現在開價50...當時沒搶到就會觀望吧
學院那間也有同樣的問題

louis9235

學院那間被網友嫌到不行，人家就慢慢賣，也總會有買家來買的

2024-03-05 13:20

jai166

最近好像也完銷了...內惟47都完銷，正美術館區當然更貴 ...

2024-05-25 23:58