hosw wrote:蠻精準的分析,那表...(恕刪) 若提到了國泰的利潤,我有不同的解讀方法,不是只看帳面上的數字,「國泰聚」的純利潤多寡,你需自行解讀,但我認為「國泰聚」很划算,低公設,雨遮不計坪不計價,不像有些建案,帳面上坪數大,實際室內坪數和陽臺卻小,買家的錢有一部份都被多餘的公設和雨遮吃掉了。比對了台南「文海硯」「文林硯」,高雄「R15」「Double A」「國泰聚」的建材配備與規劃,我覺得全都非常類似,但「三井工程」的平均造價比外包營造廠「隆大」「建國工程」的平均高約15%,若回推到「R13」也明顯無違和。「三井工程」是國建裡面的營造廠,其承造的國泰案子,承包價雖也是公開資訊,但我分析了台南和高雄的案子後,我認為應該有灌水,灌水的部分其實也該算是利潤的一部份,因最終還是回到國建。現任國建總經理2015上任後也認為三井報價都比別家高,要求改善,後來更要求「三井工程」也要按照公開招標程序來投標,如:新竹「國泰禾」就標輸日商華大,再看最近的台南新案「文府硯」,算出來的平均造價就相當接近,甚至低於外包營造廠了。高雄市最近的案子,總銷金額與土地+建物成本比例如下,多出的%,即包含利潤、管理、代銷、廣告......等未知成本。R15,「隆大」營造,42.1%(包含利潤、管理、代銷、廣告......等未知成本)R13,「三井工程」,(28.8%+三井工程價灌水15%)(包含利潤、管理、代銷、廣告......等未知成本)Double A,「三井工程」,(21.3%+三井工程價灌水15%)(包含利潤、管理、代銷、廣告......等未知成本)國泰聚,「三井工程」,(10.4% + 三井工程價灌水15%)(包含利潤、管理、代銷、廣告......等未知成本)
用真名 wrote:學習了,但是道路用...(恕刪) 確實很貴,我是假設國泰願花高價在高雄市快速取得大量的容積庫存,省得麻煩,之後再分批撥入各建案,來源不一定是道路,寫道路用地是因爲我覺得比較好記。在大數據之下,我認為誤差不會很大。
hosw wrote:但工期比一般多,成...(恕刪) 國泰在台南、高雄近年的建案,無論營造廠是誰,蓋的速度都差不多快,我猜因爲都是遵從國泰建設的SOP,所以標準雷同。台南「文海硯」使用執照文海硯。建國工程。103/03/25。106/05/18。18+30+6+365*3=1149地上24層-地下4層-屋頂屋突2層38.3天/層台南「文林硯」使用執照文林硯。隆大。104/02/06。107/04/09。9+31+22+365*3=1157地上24層-地下4層-屋頂屋突2層38.6天/層高雄「R15」使用執照R15。隆大。101/07/17。104/08/10。10+14+365*3=1119地上28-地下4層-屋頂屋突2層32.9天/層高雄「Double A」使用執照Double A。三井工程。104/11/30。107/07/20。20+30+31+30+31+28+31+31+365*2=962地上21層-地下3層-屋頂屋突2層37天/層高雄「R13」使用執照R13。三井工程。103/03/27。106/07/19。19+30+31+30+4+365*3=1209地上28層-地下4層-屋頂屋突2層35.6天/層
hosw wrote:蠻精準的分析,那表...(恕刪) 我今天看到網路新聞了,如果屬實,VIP客戶開價25-32萬/坪,再95折,車位195~140萬,不二價,則預估總銷金額(含店面)約16.2億。16.2/(7.04+7.63)*100%≒110.43%10.43% + 三井工程價灌水15%=(國泰利潤、管理、代銷、廣告......等未知成本總和)關於R15、R13、Double A的數據我有再重算並更改在之前的回文裡,其中有更新了資料和加入店面數據,有興趣可以再看一下。如果你是VIP時買的,真心佩服你的當機立斷,當時的成交價非常超值,還優先選屋和車位,若優柔寡斷,可能會錯失良機。
這邊聊一下不知道其他建案的電梯是用什麼,但國泰聚是用TOSHIBA電梯,看屋時候1樓作到26看樣品屋,完全沒感覺振動,很平順。採光很好大片落地窗,主臥兩側都有開窗,只是樓層太低會被旁邊公寓遮住。通風上也不錯。我也沒比較過其他建案,本來也沒想過會買,一切來的太突然,連續一周都睡不好懷疑自己是不是瘋了。但現在心情平淡許多,但這篇分析有幫助到我。感謝版主。
hosw wrote:這邊聊一下不知道其...(恕刪) 說實話,我對電梯品牌完全沒概念,但曾經坐到不順的電梯,感覺真的很不好。只要房價負擔的起,經濟狀況許可,給老婆小孩享受更好的居住環境,擁有自己的房子是件美好的事。「國泰聚」的周邊環境,我用google map詳細看了幾次,沒有發現明顯問題,且生活機能完整,國泰挑地,花錢不手軟,都挑好的點。每個人需求不同,評估房子價值的方法也不同,我的考慮點如下,你可自行參考與評估「國泰聚」優缺點並和其他建案比較,或許可以更了解自己選擇是否正確:品牌、結構、內裝、戶數規劃、格局、電梯與戶數比、公設、地段、安靜度、嫌惡設施、景觀、永久棟距(近,但不能緊臨,以免被影響的周遭設施)捷運、大型綠地、大型醫院、傳統市場、超市、學校