hanwen28 wrote:
比較好奇的是為什麼這...(恕刪)
路過中華路vs美術東五路「遠見御琚」
覺得其實外觀很不錯 地點也很好!
想說去接待中心問看看 有65及90坪的 開價一坪35-38萬
(果然如我所猜的價格. 但還是覺得很貴耶!隨便一間就兩千萬以上
外觀我是很喜歡 依室內格局圖的動線來講 有點差強人意!
格局不是方方正正 進門口直接看出去陽台 除非靠裝潢 不然有穿堂煞問題
不過 全誠蓋的房子品質應該還不錯
有點心動 因為今年小朋友應該會在美術館這邊唸書
買這裡是離他學校比較近 但是美術館這邊沒啥生活機能
吃東西買東西要到農十六 瑞豐夜市那邊比較熱鬧
前陣子才買了南區新灣區的其他建案~麗池 (預售案要明年才完工)
那邊因為是舊社區SO生活機能好太多 但環境來講 美術館都是新的大樓
感覺人文氣質好很多....邊看房子(這裡今年完工)
心得是 房價一直扶搖直上.....
最近卻心繫服貿議題 沒啥心情理會房子的事情
擔心是服貿一過 房子漲更多 老百姓更加買不起!!!
沒想到下午有仲介在收購我們家這一帶的透天
竟說大立後面一坪開160在賣 大立對面是200
感覺這裡漲的有點誇張~ 是外資在炒作嗎???
唉 好矛盾 手上有房產的人總希望增值
卻不希望將來跟一堆中國大陸仔住一起！！！
竟開始想要喊跌 也希望台灣人都人人買的起房子
(◕‿◕)❤小采
jovis12 wrote:
個人認為以現在的高價...(恕刪)
現實是舊市區近幾年許多大樓新屋賣的比農16/美術館還貴，
但許多地點除了主打車程幾分鐘可至某大型公共建設外，
整體環境、市容、學區、區域都市計畫、鄰里公共設施與5~10年前相比未必有提升，
所以房價飆漲後反而使區域或地緣自住客卻步，
何況縣市合併後高雄永遠有更便宜很多的舊市區可買，
舊市區中一般人，特別是首購族買房會傾向往熱門商圈附近買，
主因許多老社區即使環境、市容同樣不好，但沒落感相對更明顯，
也較容易面臨人口老化、少子化、學區重劃、商圈移轉、發展遲緩的問題，
百貨商圈較貴也還有很多平價的一般商圈可選，
不過要考慮的是沒有特殊配套法規的一般商業區住宅按法規不需檢討日照權，
這點對於建蔽容積率更高，臨棟棟距及臨路退縮無較嚴格規範的一般商業區住宅其實更不利，
另外土地價格雖較貴，但建商可興建的土地坪效極高，住戶犧牲的是較高的建蔽、容積率及較少的土地持分，
再者住戶若有商業使用需求時，仍可透過向主管機關申請變更用途的方式合法從事商業使用，對換屋級以上高單價產品而言是重大扣分，
最後金融風暴、景氣長期不佳或鄰近區域有大型商圈出現時(商圈排擠效應)，
周遭店面太多的商圈宅受到的影響相對也是最大的，
以雙捷運的高捷美麗島站為例，附近這麼多年來商業氛圍仍不太好
原高雄市早期許多公辦及自辦重劃區欠缺特定區較完整的都市計畫規範及審議，
太有利於地主及商業的發展結果就是，
許多發展不到20年以大樓為主體的重劃區除了整體容積利用率以外，
無論就市容及環境而言已經與舊市區沒有多少分別，
惟高雄市真正舊市區(部落)現階段的蛋黃仍是價格合理的臨路透天而非大樓，
畢竟整體容積利用率仍偏低，
建蔽率卻很高，且騎樓文化深根、違建及店招限制低(利商不利住)，
現在看起來新的大樓隨著未來都市化程度越來越高也會像那些重劃區一樣變為較舊的一批，
高雄許多原市區地點還買的到很便宜的臨路透天，
一般自住買方其實不用在熱炒區跟建商搶
一般自住買方與推豪宅案之建商的考量點差異相當大，
對建商而言推案必須要搶時效、有炒作話題(公共建設)，
畢竟舊市區中任一個地點的豪宅市場消化能力仍有限，
例如都廳苑、圓頂、文化高峰會等指標豪宅建案售價不高，
同期附近沒甚麼競爭對手仍賣這麼多年未完銷，
開價與實際成交價永遠有極大的差距
話題部分以前鎮新灣區為例，
前鎮區是全高雄近年來同區不同地點房價差異最大的一區，
相近條件的老透天在百貨商圈附近及舊前鎮一般商圈之建商收購價格甚至可以差到10倍以上，
建商為何不怕供過於求也要買貴的?
主要就是時效問題，
高雄未來10年內的大樓純換屋級以上新建案推估有90%以上會在<容積總量管制新法>正式上路前規定期限內送審，
近期市府允許舊照容積率濫用較極端的例子，遠雄62層的住商大樓案，基地面積居然只有約1400坪，
如此只會大幅助長土地炒作，讓許多買方賣方錯估真正的土地價值，
若是按照容獎+容移最高1.5倍的合理計算方式，土地及開發價值就被打回原形，
對建商而言，任何多空消息都遠遠沒有這項新法案的影響大，
另外就是目前遠高於一般買方認知價都收不到的標的，以後價格趨於正常時能成交的機率更低，
大幅增加不確定性，
若趕不上送審，未來特殊地點的老透天收購或都更計畫建商也會開始慢慢撤除
ai7068 wrote:
今天送小孩去上課.路...(恕刪)
農16商圈類似文山特區，
偏向主幹道發展，較熱鬧的地點集中在明誠三路後半段及裕誠路靠近明誠路一帶，
向北銜接更熱鬧的瑞豐商圈(明誠路以北)，三區的生意都可以做；
美術館區則偏向鄰里商圈多核心發展，商家較分散但選擇仍算多，
最大優點是店家無騎樓可佔用，車少路寬且普遍很好停車
生活機能除了"外食"的因素外，
還包含學區、醫療、交通、休閒、賣場、治安、公設...等綜合因素，
純住宅區均衡發展鄰里商圈即可，未必要集中到某一二條主要幹道，
何況外食消費習慣本身不難改變，周遭就很多較成熟的商圈，
有養育子女的家庭許多也是假日才較有機會出去吃外食，
反倒是周邊小環境不是花錢就能改變的，
例如全台都會特定區都市設計規範嚴謹度與美術館特區相近的台中七期，
鄰近之區域平價店家遠多於七期區內，
一路之隔下房價表現近七年來卻是越來越極端
國際大城市較知名的高級住宅區住商分離都做的更徹底，
不會像台灣商業區許多較新的大樓建物幾乎貼著道路邊緣線蓋(騎樓退縮，建物0退縮)，普遍與鄰棟棟距極近，
小環境較雜、市容不佳、違建普遍、八大行業進駐、店家占用騎樓、店招凌亂沒管制、停車位難找、汽機車亂停、容易塞車吵雜髒亂...等
純商業區其實還是較適合買透天店住，中古便宜的其實很多，
南部傳統市區最多的就是透天，相較透天極少的北部價格優勢明顯，
未來就算碰到商圈轉移或商業景氣低迷，賣給建商蓋大樓的行情也較佳
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