加上此建案前方以有畫好機車格 所以不用擠到地下室
賓果只能說維護不當 很多公設沒花心思好好照顧維護 以致外觀看起來不像才幾年大樓
再者租學生居多 導致環境、品管無法徹底監控是滿大遺憾之處
先前也說過中古屋實在無法滿足購屋意願 還要花一筆費用丟棄裝修 很廢時間、精神
所以中古屋就不便拿來跟新大樓作比較了 其實現在住的大樓公設算多 不過大家為了省錢
幾乎沒在使用 先前購屋還有看過噴水池 進住後沒看過半滴水了= =
閱讀室和健身器材也規定使用期限，還不能讓朋友一起使用得要計時收費
這種公設跟虛設有啥不同 每個月還得請維修人員檢測 好在此大樓對於中庭花圃維護有嘉
所以公設沒有想像中加分效果
大大提到施工噪音 確實是考量之一 不過AMAN沒用輕隔音 相信不會有太大影響
另外也說到高雄人不習慣捷運 所以兩房屋件不見得要靠捷運才值錢
學區、環境、購物性、飲食方面均算理想就能支撐房價
所以能在此選到小坪數以滿足 就是現住三房打掃太過辛勞因而賣屋換屋
大大也有提意參觀豪宅 不過大坪數只是裝潢更氣派 費用砸更多 使用到範圍不大
所以不列考慮 相信AMAN不是豪宅等級 不過跟其於五年以上大樓相比以能符合需求
也期望大大能再提供良好意見 感謝~~
tainy wrote:
其實機車問題不難解決...(恕刪)
你說的若是指龍勝路靠近運動公園的停車格,
那是任何人都可以停的,
既是露天也不保證想停就有位置能停,
機車格通常最好要是戶數的1.5倍以上,
畢竟有2台以上機車的家庭不在少數,
有停腳踏車需求的住戶也不在少數,
規劃不足當然只能佔用騎樓空間甚至要找遠一點的露天停車格,
AMAN16附近的部分建案就是典型,
管理室後方那一小塊空間能夠規劃100個停車格再加上足夠的車道動線,
這點我是存疑的,
若是夠的話建商應該早就做了而不是給管委會決定
休閒公設是不少人不選透天選大樓的主因,
不然為甚麼豪宅等級的建案一樣會特別強調,
太過陽春的話又何必接受這麼高的公設比,
許多設施也是使用者付費(點數或每次計價),
除非戶數過少而負擔不起維護成本,
不然有肯定是比沒有賣相好得多,
至於管理的好不好當然另當別論
中古屋其實全新裝潢或是整理過的空屋物件也不在少數,
你說的問題主要也只是不滿意你看過物件的舊裝潢罷了,
新成屋再昂貴的裝潢住久以後也會變舊被人嫌,
所以裝潢本身就只是消耗品而已
通常2~4房混搭的建案,
若是2房規劃太多,
流動率或出租率就會高,
通常就是房價不容易維持的主因,
農16/美術館的摩登國城,藝術大街,新亞都(亞歷山大),bingo家築...等都是典型,
總戶數反而還是其次,
京城前兩年在前鎮瑞隆商圈的親親京城整體規劃及建材都不輸現在的AMAN16,
學區、環境、購物性、飲食方面也都不差,
但就是因為是二房為主的建案所以開價不高也特別好殺價,
空屋+坡道平車每坪連10萬都不到,
若要說是地段因素,
附近不遠處3~4房為主剛蓋好的新成屋建案基本上都遠高於這個價格,
例如居富的律建築及麗晶在去年推出的全4房格局居心地,
後者基地條件所影響的通風,採光,景觀都不錯,
直接開2X萬一樣很多人買單
豪宅等級建案總價超過一般人的預算是正常的,
不過房地產對於非豪宅等級建案看得主要還是單價合不合理,
農美區附近的土地雖然價格喊漲不少,
但是建商都是好幾年前就買了,
再加上該案每戶的持分地坪才一點點而已,
公設比一樣很高,
很多致命的缺點也是永遠不會隨時間改變的,
同樣價格的空屋,室內坪數只有別人的一半,
同樣價格的車位,每天進出都要等電梯,
不需要這麼委屈自己的荷包及家人吧
不過機車位本就規劃一戶一位
所以管理室後面能夠應付停放
這些都還不算太大問題
物件只要住過幾年就無法還原如新
不過也要看是哪種人居住
向我有嚴重潔癖 敢保證屋況五年後能像一年般亮麗
所以新裝潢愛惜最後出售不會被嫌棄~~
再者兩房物件流動率高 也得看案件本身是否屬平價價格
若以此開價買來出租 想必租金不會太高
大家都會多一些些轉租三房大坪數 所以出租率不算嚴重
公設方面頂樓露天花園算是不錯選擇，再者我現住大樓買家根本沒有參觀過健身房、閱覽室
大部分的人都以附近房價為參考 或許沒錯 休閒設施有是比沒有來的有價值
不過我也說明為戶都得靠住戶負擔
上次大樓開會也為此發生爭執 所以還是少這些設備以免後續糾紛 住至今兩年也才用過兩次
想必使用率不如先前購買想用的多 每個大樓都有優缺點 只要能在容忍範圍都算優質案件
中古屋當然便宜多 不過先前屋主如何使用、維護、保養都是一大問題 很難有所擔保
新屋畢竟直接找建商負責 總不會擔憂自掏腰包受氣
在農16區域 兩房物建極少 針對小坪數還是會有需求量 現今三房太多釋出導致滯銷降價
也算另一種房價下跌趨勢 物以稀為貴，相信兩房在此區域不會造成負擔
房價會下修 不過農16不會有太大改變 這也算吃了定心劑
相信大大說的缺點確實要思考 從另一些角度著想會有不同感受^^
只希望能有其他買家能夠一同討論~~~~~
tainy wrote:
其實大大說得很對 ...(恕刪)
農16的2房未必會少喔,
這區絕大部分建案都是2~4房混搭的首購建案,
真正全3房以上換屋型建案或大坪數豪宅建案反而比美術館區少很多,
其中2房比例多以致使以前賣的特別便宜之建案有:摩登國城、新亞都(亞歷山大)、飛揚...等,
中古行情普遍也差別人一截,
2房會冷門的主因是需求本身就少且極少會有搭配坡道車位的物件(第一手買不到),
而住這區沒有坡道車位會非常不方便
再者小2房需求一樣也會受到1+1套房供給及租金成本過低的影響(用買的不一定划算),
何況AMAN16所有的2房格局房間都小的只能算1+1房,
再加上這個建案的幾個致命缺點,
若是放在08年房地產最不景氣的時候可能每坪7~8萬都不好賣,
所以目前這種嚴重不合理的價格要找到其他買家討論是很難的,
如果你仔細觀察會發現農美區小2房或2+1房的格局普遍成交單價都不高,正常也會賣比較久,
小3房是此兩區的主力物件,需求量大,價格穩定,
大3房~4房以上格局+坡道車位,成交在千萬上下屢創新高的非豪宅建案案例則履見不鮮
(城揚、太普、京城、全誠...等),
因3房打掃太辛苦而換去2房,
坡道車位換成升降車道車位,
這種理由實在很奇怪,
一般人都是房子越換越大,
車位越換越好,
假設你的邏輯成立,
3房因供給太多而單價下降,
那部分原本想買4房的族群就會轉去買大3房,
原本想買2房的族群再加一點就能買到小3房,
最後價格還不是會回歸平穩?
至於農16行情沒有虛高,房價不會下修的說法,
除非龍華國小學區旁的高壓變電所有確定要遷移,
明華國中有新的校舍能夠大幅增班(目前總量管制太嚴重),
像美術館區一樣都審嚴格,明確規範建物臨路退縮,植栽及棟距並禁止騎樓式大樓(目前太像普通重劃區),
區內的小型商圈能夠像美術館區一樣熱鬧且有足夠的人口支撐,
有更多一線豪宅建商及非豪宅類正常點的新建案幫助匯聚人氣,
高雄新市政中心真的有要蓋在這裡,
我才會比較相信,
不然類似的環境或生活機能,
附近不遠處還是有很多更好很多的學區選擇把農16比下去
最後提到室內坪數的問題,
一般建坪33~36坪公設比30%的小3房,
室內(含陽台,雨遮)僅有23~25坪,
扣掉陽台,雨遮,室內柱、管線間、磚牆後面積會更小很多,
這對於不是只想住幾年就賣掉的小家庭來說頂多也就勉強夠用而已,
再高級一點的換屋型大樓,
建坪4X~6X很多也僅是隔成大3房或小4房,
但相對的主要客層就不會是針對一般小家庭,
這種產品每坪單價開高一點也才比較合理
PS:主臥(不含廁所)標準通常最低為4.5坪,低於此標準為小主臥(擺雙人床後剩餘空間太少)；
房間3.5坪以上為大房(大人單人房或小孩雙人房),2.5~3.5坪為小房(小孩單人房),不到2.5坪為隔間(適合做書房),若其中有一間為小主臥或小房則不能稱為大3房或大4房
aman16我也去看過,說實在的,就2防格局而言真的蓋的不錯
其實,買房子各有各的見解,沒有對錯,住得舒服最重要!
所以大家可以發表自己見解啦,但說真的,不畢把人家已經買了的房子批評的一文不值
我在美術館及農16租過房子
說真的,農16二房得物件真的很少,租金也貴(勿筆戰,上591查查就知道)
生活也比美術館便利太多
至於變電所的問題,說真的,學校都敢蓋在那裡,真的不要把這個理由來攻擊別人的房子,很傷人阿
想想,現代人手機不離身,被電子產品圍繞,在科學園區工作...等,啟不更可怕?
我現在租在美術館,很安靜很舒適,但要說到生活機能,我真的不能昧著良心說美術館比較好!
不喜歡的區域可以不碰,但人家跟你分享的是買房的喜悅,真的不要批評人家的房子,這是基本的禮貌
不然,興復發建設,京城建設,還有全誠皇苑皆在農16蓋房?難道他們皆為笨蛋?
127旅者 wrote:
首先先恭喜Tainy...(恕刪)
1.很多2房格局連浴缸或餐廳的空間都沒有,而且主臥次臥普遍都過小,看房多的人就不會認為這樣格局好,不過因室內坪本來就很小,所以也可以理解
2.買房最怕買到後悔屋,其實消費者不該要默許建商這種嚴重不合理的開價?順便讓投資客也跟著炒作?
跟建商買房,簽約後7日內都還有機會以鑑賞期的理由反悔不買,現在正視許多問題總好過等到交屋後開始裝潢甚至搬進去住了再來後悔來得好,那時候是不可能有任何建商願意解約的,因為對後來買的屋主沒辦法交待
3.農16不是2房少,是2房的投資客比率也不少,大部分都是要賣的,說到租金2010年時裕國街新亞都(原亞歷山大第二次改名)就是主打2房224萬(24.X坪),裝潢40w(含家具家電),保證包租約14萬5(每年),賣到快2011年才賣完,這樣會很貴嗎?另外租金要開多少是屋主的自由,租得出去才有用,若是總量管制一直不能緩解,租期沒滿6年,唯一學區龍華國小、明華國中還很可能不能讓子女就讀
4.農16/美術館區內範圍都很大,要說買在農16生活機能就一定比較好實在是外行話,基本上農美區鄰近明誠路,中華路,美術東二路商圈(步行200公尺內)的肯定是會比較好,非步行距離則是緊鄰瑞豐商圈的農16北側及美術館北區明顯比較好
5.興富發,京城本來就屬於各地大量推案的上市建商,房子我都住過,並不算是一線豪宅等級,那幾塊基地也是很久以前就買了,當然還是會蓋;原本因商業考量而對於臨路退縮,植栽,棟距等都審條件沒有明確要求的農16跟普通重劃區差異化本就不大,頂多只能算半都審區,且區內小型商圈發展也不理想(沒有足夠人口支撐),再加上高壓變電所問題,要成為豪宅聚落實在太勉強(南高京城圓頂附近的不過是二次變電所,就使得這個京城凱悅外觀等級的豪宅建案許多戶成交價每坪連20萬都不到,到現在還沒賣完),就連森林公園第一排都有好幾個平價偏首購的建案,更不用說不算景觀建案的運動公園第一排
皇苑在農16算是豪宅的也只有森林公園景觀的人文首馥(另一棟是平價路線),鼎宇沒有推案,全誠也只有幾個小坪數為主的建案,這樣跟此豪宅三雄在美術館區豪宅推案量比起來實在是完全不能比
其實不管是學區或變電所問題,預算有限的首購族小家庭可能比較能夠接受,但是再往上對於大坪數換屋族及豪宅市場的客層來說可就是很嚴重的問題
6.龍華國小蓋的時候,高壓變電所(非電磁波比較低的二次變電所)也在蓋,這個問題當時也吵了很久,部分父母發現後就想讓子女轉學到很遠的空間充裕學校(附近小學都總量管制),整個台灣像這樣的案例也很難找了;有關變電所的討論或研究報告已經很多了,影響根本不是一般電子產品可以比的,不然歐美標準怎麼會立法強制要求必須遠離學校至少1英里
http://www.yshield.net/news/electromagnetic-waves-news-200703171.html
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以下提出幾點，乃為學生們認為必須起而倡議反對的原因：
１. 變電所的公共安全及健康風險問題是本次工程中最嚴重的問題所在。首先，台電興建之變電所曾經發生爆炸事件（2006年四月四日，台北縣新店市的大豐變電所發生爆炸事故），台電何以擔保嘉東變電所不會產生同樣的工安事故？其次，變電所散發出的輻射電波雖未被科學家直接證實對人體有害，然而舉凡霧峰、七股、鹽埕等地的居民皆在變電所及相關輻射建物興建後，大量罹患癌症。前環保聯盟董事長及台灣電磁輻射公害防治協會理事長陳椒華曾表示：歐洲專家研究，有百分之十左右的人有電磁波過敏症，長期曝露較易罹患癌症。她也大力抨擊台電及環保署忽視長期曝露在輻射線下的危險，而只規範瞬間的曝曬量，可謂顧此失彼。高雄市的龍華國小在民國九十六年六月時即曾因靠近變電所，而由市議員出面抗議，表示依據美國醫學研究證實：變電所周圍附近學童罹患血癌比例是其他地區的6倍！也因此，美國法律明文禁止學校周圍地區興建變電所。凡此種種，皆再再顯示嘉東變電所興建之不可行。
２. 居民主體的權益受損問題，是變電所不該興建的另一個極大理由。根據行政程序原則，台電應該要尊重地方人民參與公共建設的權利，並且善盡告知的責任。然而，居民的公共權益在台電的忽視下明顯的受損。另外，嘉義高中學子們也可能因變電所的危險而致使受教權受損。此等問題皆顯示台電公司毫不重視一般人民的權利，只為公司利益著想。
你如何斷定人家買的救是後悔屋?人家或許很滿意
龍華國小爆轉學潮?你是那裡教書還是在那裡讀?
事實上龍華國小年年爆滿,已經總量管制,是高雄市人數最多的小學
農16的範圍你搞錯了,是博愛路中華路明誠大順所圍出來的範圍,何來美術東二路?
農16二房多是拿出來賣,租得比較少?上各大房仲網就知道是多還是少?連你所蔑視的摩登,丟出來賣的都少!
租金房東當然可以隨便開,但591一樣可以查到每次出租最快的就是農16,
如果網友跟我一樣必須租屋,就知道濃16搶手的程度
還有變電所,說實在我參觀過,台電人員當場測得數據,並非你說的那樣,如果罹癌率高達6倍
請你提出在地的確實的數據,這應該不難做到.不然,請不要隨意說這樣會造成恐慌的言語,這樣很不道德!
如果你還是覺得農16的變電廠太危險,那麼何不揭竿而起,帶領大家一起去抗議?
甚麼?這不甘你的事?那人家買在農16干卿底事,何必將人家的所在地講得一文不值?
豪宅,豪宅!並不是只有豪宅才是房子才是家,人家也沒有說他的二房是豪宅
別人覺得二房的格局好,就說人家看的房子不多才會這樣說,唉呦,真是傲慢!那麼請問閣下建議買哪好呀?
也不是住在豪宅的才是人,請不要說甚麼這樣的件案只有首購的小家庭能接受之類的話...
看了某些網友的發言,不難發現有人一直活在過去.
農16並非你所以為的農16了
127旅者 wrote:
包著糖衣的批評果然看...(恕刪)
1.在01為何不用常用的帳號發言呢?
你說的話也可以用在你身上,
從他的發文能看出還是有許多不滿意的地方,
到底是不是真的消費者網友自有公斷,
畢竟他說他家在農16有5間房產卻還說450萬找不到2房空屋,
後來才改口說一定不能比他自己的舊(約4年內),
農16中古的本來就沒有,但屋齡5.X~7.X年便宜的就一大堆,
通常房價跟租金會虛高就是投資客太多之故,
買了當然不一定會後悔,
會後悔的往往是以不低於以往豪宅單價追高買下去的最後幾個
2.龍華國小及明華國中總量管制很嚴重誰會不知道,
買或租農16的房子也不能保證子女一定可以順利在學區讀國小國中,
這其實跟變電所蓋在小學旁的問題一樣,
都是很多人即使以前房價這麼便宜最後一樣沒有選農16的主因,
問題出在學區劃太大及鄰近區域共用學區的人口太多,
其他空間充裕學校非常遠(附近的國中國小都不是),
當時因變電所問題部分接受採訪的家長都說要讓子女轉學,
新聞也都有報,
只要有1%的人真的付諸行動其實就不少了
3.我說的不是農16的範圍,
是整個農美區商圈發展較快的路段:
明誠路(三、四路)、中華路及美術東二路(南、北)兩側,並往附近延伸；
再次一級才是美術館路、青海路及大順一路,
農美區雖然細部條件不同,
不過就地理位置而言反而可以看成一個整體，
同屬鼓山區瑞豐地區,
中間的美術東五路接到龍勝路;南面的美術館路及美術東一路接到裕誠路;
北面的明誠路橫貫兩區，
明誠三路v博愛路 到 明誠四路v馬卡道路橫貫兩區左右端點的車程大約3~4分鐘(包含等紅燈)，
左右兩邊端點未來共有3個捷運站可到(凹子底,美術館,內惟),
捷運接駁及168環狀幹線公車也是橫跨這兩區，
以私人交通工具如此普及的高雄來說距離因素影響甚微，
所以能散步到公園的前排、附近有小型商圈、捷運站400公尺內、有特殊景觀的建案還是比較理想的
4.好不好出租影響因素很多,
小環境及建案本身最重要,
只強調特定大區域實在沒甚麼意義,
最後也不過是投資客得利罷了
5.買都審區的一部分原因也是要避開許多嫌惡設施(不僅是美觀問題),
對於高壓變電所而言,
住家的分電箱是遠遠比不上,
在距離20cm以上去量就幾乎完全量不到,
所以長期影響幾乎可以忽略不計,
家用電器及手機也是一樣(總能量低,輻射衰減的極快),
距離稍微遠點就幾乎測不到,而且也僅是短期影響
------------引述
環保署至今已在全國各地監測完成2634台行動電話基地台、變電所、廣播電台和高壓線等，低頻的變電所附近所測得環境最大輻射值為378毫高斯(長期)、161伏特高壓線為158毫高斯，遠低於環境建議值833毫高斯(這個遠高於歐美國家標準的數值就是主要爭議所在,正常的自然環境背景值僅0.1~0.3毫高斯)
住家附近若有電線桿、電桶、變電箱也都會影響到住宅之磁場(電場容易屏蔽,磁場不容易),
歐美許多國家都要求變電所、高壓電纜、配電箱(地下化)應遠離學校及住宅(1英里以上),
影響有分長期跟短期,
長期的電磁波影響值肯定是越低越好,
住家裡面的安全建議值是1毫高斯,
一般在正常環境下測頂多是0.1~0.3左右在跑（游離電磁波）,
世界衛生組織及國際間許多篇論文早已證實4毫高斯就會導致孩童致癌機率大幅上升,
並將電磁波列入2B級致癌物,
也會導致成人失眠、憂鬱症等,
2~4毫高斯(長期)電磁波輻射值就超過歐美許多國家的安全值,
但我國的規定要超過833.3毫高斯才算超標準........
台電南區施工處溝通課長賴治平強調，
龍子變電所運轉後的周界磁場強度平均僅二十五毫高斯(最大值約為6~9倍),
遠低於環保署二○○一年公告的非游離輻射環境建議值八百三十三毫高斯
http://www.yshield.net/news/electromagnetic-waves-news-200703171.html
摘錄 (朱淑娟／2010.11.19行政院、環保署報導)
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台電把高壓電纜設在自己公司馬路對面
不只行政院自己發包工程降低電磁波，電磁公害防治協會理事長陳椒華今天爆料，台電在台北市羅斯福路的大樓，高壓電纜不設在自己大樓，而是設在馬路對面，造成對
面馬路電磁輻射27毫高斯，自己的大樓側牆只有1.5毫高斯。
另外，協會檢測台電北中南6個營業點也發現，輻射值平均只有1.03毫高斯。反觀環保署於95年檢測200處高壓電搭、變電所及高壓電纜陳情民眾住宅，發現輻射平均高達
17.49毫高斯,最大值109.57毫高斯,室內單點最大值157.58毫高斯。民眾怒吼：「公務員的命比較值錢嗎？」
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我們身體不會被電場穿過與滲透，磁場才有這個能耐，只有變化的磁場，才會影響人體；重點在磁場並不會干擾人體，會干擾人體的還是電場，而且是從變化的磁場引起 的電場，依馬克斯威耳的方程式(Maxwell Equation)指出，產生磁場與電場互相連動的波動方向是彼此垂直的，因此變化的磁場所產生的電場，會在細胞膜與酵素的活動 中心造成影響，中研院的王唯工教授在『氣的樂章』一書有詳盡的解說。
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