背一支巨刀
然後．．．
大喊”殺很大”
神奇小子6218 wrote:
最近內政部要標售這裡的土地，
一坪才多少錢，應該查的到
加建築成本一坪算七萬好了．．．
真的賺很大．．．．
小弟到營建署http://www.cpami.gov.tw/web/index.php?option=com_content&task=view&id=1155&Itemid=34查了一下一平方公尺約2W，換算為坪約7W／P......SO
TOTAL=地7W＊55＋建7W＊85＝980W
有人這個價成交嗎？
地一坪七萬沒錯
但是要把這筆土地資金放二年
應該會多一個二年的資金成本
(營建費用同理 但時間較短 故不列入計算)
所以土地成本應該是7*55*(1+2%)^2=401
<用二年2%單利計算>
但是假設二年也是要建商買地 到蓋好 到售完二年以內
所以已經是保守估計了
至於營建成本一坪5.5W
所以總成本應該差不多是5.5*85+401=868.5
以上不包含銷售廣告成本
當然以毛利來看這樣就夠
以成交價來講通常要賺取20%~30%的毛利才有機會成交
所以就是868.5/0.8=1086 & 868.5/0.7=1241
在這之間個人認為是合理的成交價
就是買在1100~1200是合理的
買超過應該是太衝動或前幾個買的
買更低應該是餘屋出清 較無挑選的格局地點的機會
這個案子剛好離公司很近
所以也去談過價錢
無奈他們一定要賺30%以上才放手
可能是各大報全版廣告打太多
導致管銷成本太高
所以即使已經出價到12M也沒成交
參考看看囉~
神奇小子6218 wrote:
還是要再糾正一下土地...(恕刪)
這邊剛好可以討論一下
因為土地成本的計算剛好是比較有爭議的點
我去地政司查到
先前標售的土地
成交價換算每坪確實是<六萬九(純住)至七萬五(住商)之間>
今年高雄新市鎮標售的純住土地起標價也是六萬九
所以建商的成本底限確實是如此 因為起標價就在那
(當然要做一點功課...因為名發銷售跟我說土地13萬/P...後來被我吐槽)
另外一點就是大家認定的市場價值
就像股票一樣 你70買進 漲到100...你會用70賣給人家嗎...所以現值是波動的
一樣的情形 有些建商會養地
所以出售時他不一定要用當初買進價格賣你
當然有時也會遇到的是現在新市鎮這樣的相反情形 :
今年二次以六萬九標售都流標
所以我們可以認定他的市場價格已經比六萬九低了~
不然應該會有建商買走
只是建商先前買都買了
你跟他說你的土地雖然你之前買六萬九
但是我一坪只算你六萬
然後算出個一千萬的總價要他賣你...
只能說賣不賣還是在他吧
很少看過認賠的建商...
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