「大謙」土地+建築成本估算 (第2頁)

derekyu928

derekyu928
個人積分：3497分
文章編號：77229408

3497分

樓主

2020-04-17 1:59

Bimmerfly wrote:
十幾年前我在美農特區(恕刪)

92年1月的營造物價指數才67.01，109年1月是108.98，漲了62.63%。
假設109年1月建物造價10萬/坪，92年1月是6.15萬/坪
點我看大圖

主計處統計資料 - 營造工程物價指數

民國92～94年間，美術館第一排，明誠四路-馬卡道路-美術東二路間，商四，土地交易有記錄的，最高19.62萬/坪。
點我看大圖

102年，美術東二路，商四、美術館第一排，306.2萬/坪
點我看大圖

光看基礎容積的價格就差很多了。
商四。容積率630%
土19.62萬/坪，3.11萬/坪/容積
土306.2萬/坪，48.6萬/坪/容積

我認為土地價格飆漲，才是真正高房價的主因。

fponxu

fponxu
個人積分：179分
文章編號：77232175

179分

12樓

2020-04-17 10:29

所以建商應該是拿23.33坪那一筆來做容轉，我之前以為他們是拿整筆土地來容轉，是我搞錯了。
那原土地486.4坪加容轉23.33坪(容轉23.33坪*10=2.333坪等於77.12差不多)合計約是3億6仟6佰萬。

受教了，學到很多，感謝。

土地價格及建築成本持續上揚，市區價格看起來還是會居高不下。
很多人都往外圍發展了。

Budypay

Budypay
個人積分：88分
文章編號：77333238

88分

13樓

2020-04-25 15:17

cougar2015 wrote:
「大謙」得罪你嗎？什(恕刪)

他發包的算早,不過因為超過50M及16F,算高層建築
對於消防結構檢討成本都會提高
10萬是有點低
我可能會抓11萬!因為工程包在起漲前完成60%了
不過
(建物+土地)的算法,希望能在後面乘個管銷係數
1.05~1.15依建案規模
畢竟公司員工,工地管理人員及包銷費用不是空氣
若大謙這個案子為包銷個案,管銷係數如果是我會抓1.1也就是10%

PS.營建成本一直在提升,兩年前蓋大樓的每坪成本,現在只能蓋透天(而且是很平價一般的透天)

derekyu928

derekyu928
個人積分：3497分
文章編號：77334843

3497分

樓主

2020-04-25 18:30

Budypay wrote:
他發包的算早,不過因(恕刪)

近年缺工與成本上漲，完工時的成本應與發包時不同，但增加的成本難以估算，因此我僅以發包年為準，配合主計處的營造工程物價指數來加成。

我都是以「國泰O2」為基準去推算建物成本，因其為公開資訊。

國泰O2，105年開工，108/12取得使用執照，但至今未完工交屋，建物成本估算為10.32萬/坪，RC，地上29F，地下6F，建材配備的亮點是YKK氣密窗、RC 實心20cm、進口衛浴+廚、室內溫水泳池。105年營造工程物價指數99.38

「大謙」是106年開工，RC，地上21F，地下4F，亮點是中華鋁門窗、進口衛浴+廚、制震系統；比起「國泰O2」地上層與地下層都較少，且建物越高、地下越深成本都會更高。106年營造工程物價指數101.67

我因此粗估「大謙」為9.14萬/坪

每個人估法不同，但若有依據，且條件設定相同，互比是有意義的。

因此您若估「大謙」為11萬/坪，等比計算，則「國泰O2」今約為10.32*1.125=11.6萬/坪

just truth

just truth
個人積分：5768分
文章編號：77335466

5768分

15樓

2020-04-25 19:48

fponxu wrote:
很多人都往外圍發展了

直白的說~ 是被洗到外圍去了
現在就連外圍也不便宜

derekyu928

derekyu928
個人積分：3497分
文章編號：77492223

3497分

樓主

2020-05-08 16:51

just truth wrote:
直白的說~ 是被洗到(恕刪)

洗出去外圍，或許可帶動外圍的區域發展，這是都市發展的模式之一。

just truth

just truth
個人積分：5768分
文章編號：77492978

5768分

17樓

2020-05-08 17:41

derekyu928 wrote:
洗出去外圍，或許可帶動外圍的區域發展，這是都市發展的模式之一

也不是每個外圍都會很有發展...
可以預測到接下來會重點發展的外圍
從一些無意中得悉的內部資訊
橋頭是一個外圍裡面中~ 重點中的重點

derekyu928

derekyu928
個人積分：3497分
文章編號：77493245

3497分

樓主

2020-05-08 18:01

just truth wrote:
也不是每個外圍都會很(恕刪)

完全認同，成功的區域發展，必然要有就業機會，且越是高薪，飛得越快、越高。

人多數希望，工作地點離家近，近20年前，當初空曠無人時期的美術館、農16就是離市中心近，但價格只有市中心的1/2～2/3，人口移動就很快，人多，商業規模就會發展，互相拉抬，反觀巨蛋以北的發展就慢多了。

我認為，橋科，目前是高雄翻身最大的希望，如果成功，周圍發展規模可能會快速爆發。

白漆

白漆
個人積分：754分
文章編號：77498096

754分

19樓

2020-05-09 7:43

Bimmerfly wrote:
十幾年前我在美農特區...(恕刪)

2011年中，我去看美術東六街的正四房（6年屋），三面採光格局方正，扣除車位含裝潢每坪只要9萬出頭，我問代銷的朋友，他說新成屋11~12萬多。

高雄的房價在2011年底開始大漲，由北部投資客領軍炒作，到2013年底大約漲了2~3倍。

建築成本由2001年砂石（禁採）起漲後跟著漲，加上2005年之後的新消防法規，造成很多建商都規劃超高樓才划算（本來都是14樓），因此營造成本平均漲幅約有1.7倍。

土地成本的漲幅大約在2~3倍，例如凹仔底地區的住四土地，在2010年之前約25~30萬/坪，現在約50~60萬/坪，但條件好的地區就漲更多了。

很多新案的單價都超過25萬/坪，重點是很多格局都很差。

但在1993~2004年，房屋格局漂亮，房價便宜卻連跌十幾年，有很多房子、土地拋售，大樂附近的公司保留户只要6萬/坪，八卦寮住三土地只要7萬/坪。高雄市一般住宅區的土地約30萬以內，除非有店面地的價值才會更高。

現在薪水只漲一點，房價漲2~3倍，錢都進房地產，很多人沒錢消費，經濟很難好。

或許，現在的房價已經到頂點了，實際的需求真的看不出來。

hosw

hosw
個人積分：656分
文章編號：77868104

656分

20樓

2020-06-08 9:58

好久沒上來了。最近同事買了這裡，中高樓層兩車位。
這個建案從一開始我就每天路過了，天天都要看。
感覺上是蓋的蠻不錯，一層四戶，雙衛浴開窗。又離以後黃線近。
中高樓層單價價格跟我目前差不多。
但你分析的總成本，差了五六萬。表示我那棟賺得比較少了。
大謙還有個花台也算室內面積。