isaac.chen wrote:
可以說一下開價多少錢(恕刪)
開價35到45萬，面雄女/海的70幾坪價格比較高
這地點真的無可挑剔，在南高傳統市中心中，五福成功路口絕對有它的一席之地
樓上K大所擔心的問題，我建議可以再去多看些聯上的房子再做定論
依我有朋友住在自立橫路"中正美麗殿"及北高文信路"聯上真品"的經驗來說
居住及施工品質都沒什麼問題~
kidmanhattan wrote:
原來接待中心這塊地也(恕刪)
「聯上鉑金」是564.5坪，商四，建蔽率60%，容積率630%，距離捷運站800m內，可容轉15%，開放空間容獎20%，總容積可達4907.8坪。
目前建物設計建蔽率41.9%，共236.5坪。
「聯上鉑金」簡介
接待中心這塊是416.5坪，商五，建蔽率70%，容積率840%，距離捷運站800m內，可容轉15%，開放空間容獎20%，總容積可達4828.1坪。
2塊基地總容積接近，我認為接待中心這塊蓋29F以上是沒有問題的，且只要建物設計建蔽率56.8%，就可和「聯上鉑金」一樣共236.5坪。
聯上先推「鉑金」，讓二軍先上，策略運用，其實接待中心這塊才是真正的王牌，只是未來一定會更貴。
Pentium17 wrote:
當時去看時記得銷售人(恕刪)
接待中心那塊基地的建照，目前看來確實是15層，但一切仍可更改，地上層還沒蓋上去，地下層亦可增加，目前的營造技術沒有問題，改建照，重新設計，建築業很常見，就看聯上要不要而已。
「博孝段630地號」建照
建商與代銷的話術別太相信，因為連他們自己也不知道未來會如何，千萬別認定「鉑金」高樓層南面，以後「一定」會永遠視野無限，接待中心這塊沒蓋好前，都是未知數，如果已購入，那就只能祈禱一切照舊了。
「聯上鉑麗」，之前也不是目前的設計，最初與臨屋開座談會時，設計的建蔽率較小，樓層36F，建蔽率41.35%，結果後來改15F，建蔽率變超大，接近70%，臨屋的採光、通風都大受影響。
「聯上鉑麗」舊建照
我也來學大大的成本分析，接待中心地號為博孝段630號，商五416.5坪，聯上以7.4565億購入，平均179萬/坪，總容積4828.1坪，換算建物土地成本要將近15.5萬/坪。
鉑金地號為博孝段624號，商四564.5坪，但查不到聯上購入價，只有一筆103年的土地轉移，單價約為105萬/坪（假設就是這個數字），總容積4907.8坪，換算建物土地成本12萬/坪。
最後我直接以大大曾分析的聯上居謙為基準，其建物土地成本為9.5萬/坪，故接待中心未來售價應較居謙多6萬，鉑金則多2.5萬，超高層建築或許造價再多1萬，以上是假設容積全用完的條件，最粗淺的推算，在此班門弄斧，不知是否合理。
derekyu928 wrote:
「聯上鉑金」是564...(恕刪)
kidmanhattan wrote:
感謝derek大大精(恕刪)
土地總價/總容積=容積價格，主要是評估地上層建物的土地成本（有些項目不計容積，如機電空間、逃生梯、陽台、管理委原會使用、.....，地下室不計容積），也可用來比較土地間的價值。
總容積接近的土地，理論上應可設計出，地上建物規劃類似的大樓。
「聯上居謙」的9.5萬/坪=土地總價/總建築面積，已是每坪建物（地上+地下）的土地成本了。如果「聯上鉑金」，能找到更多其裝修配備的資料，以及代銷的銷售數據，我應也能寫一篇分析文。
「聯上居謙」，104/02購入，商二+商五五，容積率303.69%，距離捷運站400m內，可容轉30%，開放空間容獎20%，總容積2709.1坪，土地總價4.32億，4.32/2709.1=15.95萬/坪/容積價。
「聯上鉑金」，103/11，購入，只有一筆103年的土地轉移，單價約為105萬/坪（假設全部土地同此價），105*564.5=5.93億，總容積4907.8坪，5.93/4907.8=12.08萬/坪/容積價。
「聯上五福案」，103/11，購入，共7.46億，總容積4828.1坪，7.46/4828.1=15.45萬/坪/容積價。
整體看來，聯上，當年應相當看好「聯上居謙」這塊地，買得比「聯上五福案」「聯上鉑金」更高價，現在看來，似乎眼光有點失準了。
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