derekyu928 wrote:
現在盲從附和的人太多...(恕刪)
簽約時有哪些該注意的地方嗎?
hosw wrote:
簽約時有哪些該注意...(恕刪)
我以個人經驗來說，若有不足還請其他高人提點。
以你買的國泰「成屋」來說，合約書上記載的硬體部份，我覺得比較重要的是要確定「樓層」「方位」「車位位置」「坪數」「室內坪數」「陽台坪數」「家電與配備品牌」，再來就是結構保固時限，我記得國泰好像是15年，公設部份就自行看個大概，細節就讓管委會公設點交時去要求，另外，貸款成數與建商配合銀行的利率，和買屋需負擔的所有規費數字，這都要先知道。
簽約後，房價裡應有一部份保留款，你可以找專業人員來驗屋，看細節，沒問題後再撥款，但也只限合約內記載的品項內容，所以要100%確定，合約裡記載的東西是你要的，且你經濟上負擔的起，再簽約，只要簽了，除非建商通融，否則難以反悔。
例如: 管委會都已來到第6~7屆了,颱風一來將門窗/公設設施/樹木植栽/......等給打壞受損,這時建商要不要/會不會出手來幫忙?
蓋房子是一回事(營造),賣房子是另一回事(代銷),等交屋後又是一回事(客服/管委會).
聽別人說都只是聽說,買屋下好離手,等實際住進去後就能全然知道,
還沒買之前,說有多好,有多壞,談再多都只是空中的樓閣!
豆豆3108 wrote:
這就叫做「品牌的迷...(恕刪)
國泰貴在外在看不見的施工的細節而非建材...
有興趣可以去現場觀察一下...
在別的案場所看到的工人邊嚼檳榔邊吐檳榔汁....
或是施工時隨便散漫的過程在國泰的案場是看不到的...
O2的連續璧跟地下室的施工花了17個月才完成...
別的建案不在意混凝土需要時間養護...讓它的強度能增加...
可以一個月蓋3個樓層趕工....
而O2以一個月蓋2層的速度...按部就班的速度扎實的蓋....
有見到過幾個29樓高的建案肯像國泰一樣花4年的時間來施工?
如果國泰也像皇苑一樣再加上豪華的石材及更貴的配備...
可有想過要再加多少錢上去?
就像2002年前生產的賓士...
很多人常抱怨一台幾百萬的車只注重結構的安全跟底盤的扎實....
內裝卻那麼陽春....
不像日本車的中控台看上去配備一堆琳瑯滿目..
看起來才有豪華車的樣子....
後來賓士也聽進去了...現在的新車真的看起來跟日本車一樣甚至更炫...
可是以前買S320頂多只有3百初....現在S350一台漲到多少...
豪華的配備是購買後想怎麼升級用錢就可以改進的....
但是看不見的施工內在呢?
O2的泳池是用不鏽鋼整座置於磁磚內...連冷水管也用壽命更長的不鏽鋼管外加包膜...
大多數建商業卻只是用一般的混凝土鋪上防水層還有用塑膠管就這樣交屋了...
如果你是要住個幾十年而非短期的....
你會選擇看的到的表面奢華還是藏在內部看不見的安心....
如果真的只是虛有其表...
見多識廣的企業大老闆如果真的只是品牌的迷思而不懂的鑑別有沒有那個價值...
會有人敢用一坪4字頭的價位一次購買整層4戶?.....
art5198 wrote:
國泰貴在外在看不見...(恕刪)
看完內容，覺得A大思維清楚，有用心去思考，是有做功課的人，你果然是國泰O2設定的消費客層。
很多人，看到建商介紹的豪華建材，看到一堆石材，就暈頭轉向，覺得很棒，但其他看不到的呢？ 石材太多，連監工自己都怕以後出事；外在華麗，但結構設計與施工品質，監工自己也會擔心；公設強大，設計新穎，陽台卻慣例不做防水，監工也不敢嘴。上級強勢要求做他想做的，不尊重專業，下層監工也只能照做。
我今年40歲了，在陽明國中附近生活了26年，小時候住透天，陽明公園第一排的房子則住了13年，現在我哥在住，我爸住在文山特區寶業里滯洪池第一排高樓層，2間都是無限視野，那附近環境真的越來越好，但我最終選擇了買中央公園附近的房子，因爲這裡有不一樣的優點，老話一句「青菜蘿蔔各有所好」，守護自己的家園，天經地義，可以強調自己的優點，但別惡意去貶低別人。
djanfernee wrote:
最近在高雄尋覓自住...(恕刪)
R15與O2的持有成本
R15與O2的建物總坪數、戶數、公設比30%與公設內容類似，若不計房價，只計管理費、地價稅和房屋稅，來看看目前108年6月計算出的持有成本是否有明顯差距。
R15完工於104/07/18已適用新版房屋估價來課房屋稅，假設持有成本都從完工時起算，因此先設定R15與O2在108年6月完工，屋齡相同，我找出類似建坪與車位的個案來推算，但房屋稅只計地上層，我不知公設中地下層的比例坪數，姑且僅扣除車位面積，2者標準相同，互相比較，誤差不會很大。
高雄市房屋稅試算
高雄市地價稅試算
R15
土地8.77坪=29m2
建坪108.65坪=359.2m2
主+附+公=90.83坪=300.3m2
車位8.91坪*2=17.82坪
管理費70元/坪。車位300元/個
90.83*70 + 300*2=6959元/月
左營區博愛三路。RC造、28層。房屋稅78202元/年
左營區新民段75地號。地價稅1584元/年
（6958*12 + 78202 + 1584）/12
= 13607元/月
若計折舊，R15設定104/07完工，持有成本為（6958*12 + 74584 + 1584）/12
= 13306元/月
O2
土地5.17坪=17.1m2
建坪109.98坪=363.6m2
主+附+公=88.9坪=293.9m2
車位10.54坪*2=21.08坪
管理費100元/坪。車位300元/個
88.9*100 + 2*300=9490元/月
前金區民生二路。RC造、29層。房屋稅72779元/年
前金區前金段393地號。地價稅1441元/年
（9490*12 + 72779 + 1441 ）/12
= 15675元/月
目前看來O2比R15支出高，但可以更仔細去了解背後的意義。
R15總建物面積
主+附+公（含機車位128個）10559.3坪。車位239個2085.3坪
公眾區域面積=公（含機車位128個）+車=5253.1坪
（機車位清潔費收入假設100元/月）
總管理費收入739151+車71700+機12800=823651元/月
管理費分配值=總管理費/公眾區域面積=823651/5253.1=156.8元/坪/月
O2總建物面積
主+附+公9185坪。車位202個2020坪
公眾區域面積=公+車=4775.5坪
總管理費收入918500+車60600=979100元/月
管理費分配值=總管理費/公眾區域面積=979100/4775.5=205元/坪/月
總管理費差O2-R15=155449元/月
如果用R15的管理費分配值代入O2的公眾區域面積，再去回推管理費，再重算持有成本。
156.8元/坪/月*4775.5=748798.4元/月
（748798.4-60600）/9185=74.93元/坪
（88.9*75 + 600）*12=87216
（87216 + 72779+ 1441）/12
=13453元/月
R15持有成本：13607元/月（計折舊13306元/月）
O2持有有成本：13453元/月
結論
近似的坪數+2大平車，若O2採用與R15同樣成本的管理規模，加上地價稅與房屋稅，目前持有成本幾乎是一樣的。
然而，O2多收的管理費，其實是住戶共有的資產，雖類似強迫儲值，但若運用得當，無論住戶需不需要，確實可以買到更多的服務，且存下的公基金若夠多，未來整修、大樓外牆拉皮都不是問題，對有能力長期持有的住戶其實是件好事。
小弟只是以參觀建案所得的資訊作概算而已
當時看的R15是小坪數的，含車位約99坪(車位約9坪)
網址如下(各家房仲業者都有上架)：
http://buy.sinyi.com.tw/house/74213F.html?_ga=2.209135954.1548361454.1560051894-1420773961.1510498034
根據看到的稅單，房屋稅每年約56K(比大大上篇計算的數額少一些)
依參觀所見，目前管理基金也逼近千萬，整體維護得還不差，
但一樓交誼廳沒有訂閱報紙、雜誌供住戶閱覽，
跟小弟目前住處以及參觀過的其他建案不一樣。
不知道是否因為該建案投資置產客偏多
屋主比較不願意花這種小錢><
另外一點就是R15當初有設置獎勵停車位賣給住戶，
如果被有心人士跟主管機關投訴或稽查，
可能會有一點風險就是了。
家中長輩住了國泰的40年老公寓，至今沒有大問題，
國泰建設品質應該無庸擔心。
兩個建案比起來，
R15周邊建築比較新穎、樓下又有捷運站。
O2則是民生林蔭，也距離南高老家近，
各擅勝場，就看各人喜好選擇~
這半年來看了一輪房子，中意的建案不論建商、屋主價格都好硬><
發現自己口袋還不到那麼深。
只能再慢慢存錢並等待有緣的房子囉~
敬祝大大端午佳節愉快~
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