會被傻傻地敲
他這樣地價要27萬/坪左右~貴死了...
那區新成屋合理行情20吧...雖然我還是覺得貴
幫你算總價900差不多~
但我還是覺得貴...
kenben wrote:
Ray大，請問，透...(恕刪)
透天的價值來自土地，所以我才會提醒版大不要被建坪價給蒙蔽
舉個例：
總價都是1000
1.地20坪，建物40坪
2.地40坪，建物20坪
請問哪個便宜？我想是2.(當然選1.的我也沒有意見，使用效益不一樣.以建坪價來說要比2.便宜上一倍)
現在大部分人買房應該都要貸款，也就是要給銀行鑑價(手骨粗現買的就不再討論範圍
)銀行大多是用產險公會造價表；
建材大多分RC(鋼筋混凝土)、RB(加強磚造)，當然還有SC、SRC不常見於透天就不再贅述
現在新成屋有99%以上都是RC，RB多為25年以上房子
RC物理耐用年限為50年，而造價屋齡第一年為5萬/坪、第二年為4.9萬/坪，第三年為4.8萬/坪....以此類推
RB年限35年起點為3.5萬但折率不太一樣這裡不多談
只是這種造價比較不符合實際的建築成本，因為新成屋還有管銷利潤等要加計，所以以新成屋來說銀行會在往上堆疊造價
至於堆疊多少是自由心證，但可能加到7~8萬已經是極限
以這件來說地25坪，建物56坪，總價1070來說
建物56坪*7萬(我抓的)=392萬
再以總價1070萬-建物392萬=678萬
最後以678萬除以地坪25坪=地價為27.12萬/坪
KEN大若知道萬金那一區可以用實價登錄以設定日期103.01到現在屋齡設定10年內以方形圈選的方式找該區透天厝
然後用以上方法挑不同批的建案來拆(才不會被同一批建案集體作價蒙蔽)，就可以發現該區新成屋地價多落在20~22以內，當然地坪大小也會有些許影響
如果會拆了以後再算算我一開始的假設題目，相信KEN大就會知道1.還是2.便宜了
PS.如果遇到共照假透天同批社區的法空灌到一戶導致該戶地坪超大建坪小這就領當別論了.當然這個要講又扯一篇太多了
以上有疏漏還請各位大大補充討論
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