假設有1500萬的現款，想先問你為何要把投報率設定為3%??
目前市場上的收租店面，要找到3%的投報率幾乎是少之又少
除非是屋主欠錢，或著是房子本身就有很多問題!!
但買店面的人大有人在，就算是不到1%的店面還是會買，還是敢投資
為什麼呢?有想過嗎?他們都是做虧錢生意嗎?
我們來換個想法跟算法
假設有1500萬，買2000萬以下的店面，
3成的自備款600萬，7成貸款1400萬(每月貸款約7萬)
裝潢整理房子預備款200萬
一樓店面租金假設3-4萬
二-三、四樓做收租套房，假設6間套房(租金3萬，1間5000)
那預估總租金收益7萬
投報率試算，
2000萬，月租金7萬(店面+套房)，投報率4.2%
2000萬，月租金4萬(店面)，投報率2.4%
目前你會覺得投報率過低，那這時換個想法!!
你付的錢只有600萬的自備款，200萬的裝潢，總付出的現金800萬
800萬，月租金7萬，投報率10.5%
這時你會問收的租金7萬都拿去繳給銀行
那怎麼不問問繳給銀行的也是你收租來的(收益)
如果這時跟銀行申請貸款寬限期1年或2年，讓每月收益現金增加
到這裡你還是會問你戶頭裡的錢還是沒有增加，對!!~就是沒有增加
因為都在收租跟貸款互相抵消了
這時買店面最重要的就是房市，如果房市看漲，
房價扣掉你的成本、稅以及剩餘貸款，
就等於你所謂的獲利了解，你只不過是花了800萬的現金放在2000萬的店面上
我想這時你在看店面的角度是否不一樣了，在挑選店面的價值性也不一樣了
投報率幾%，要多少，我想以經不是最重要的，而是要放在未來的價值性
最後你還是會問如果未來房市大跌怎麼辦，我只能說每一項投資都是有風險的
如果2年後房市跌了，就靠租金來維持平衛，等待房市看漲的一天，
最後最後你還是會問房市到最後還是沒漲怎麼辦，
那我只能回答你，你收的租金不是繳貸款，那就會有繳完一天，
我在說一次，你是拿800萬的現金，買2000萬的房子，繳完!!~就算房市跌到剩800萬
請問你有虧嗎，我能回答你，有虧，虧什麼??，虧的是你的時間而已!!!~
以上是我個人的見解，也不是絕對的對，一定會有指教的地方，你請各位網大歡迎教導
那你有什麼問題也歡迎跟我洽詢
ccs973424 wrote:
去年楠梓加工區附近...(恕刪)
1500要投資不如去買電信三雄,應該不會倒賺得比你投資多,因為房市10年後少子化會往下走,
如果好物件強者衡強,反之弱者衡弱,與其花1500W買弱勢店面,
倒不如把1500W投資電信三雄/台積電等比較穩定,投報率比較高約4%-5%,
高雄房市的大漲期已過(2008-2011期間上漲50-100%,我家15坪30年老屋可停4.2m車-420W買 at2006,
中間我花了200W重整,2015年在591售屋網至少950起價,但實價登錄800W-900W,
原因是205兵工廠附近公園又輕軌又國中又國小又家樂福...算是南高好地點,
我當然不可能賣,賣了找不到房子買,那附近都太貴,至少要1000W以上才能住四口之家,
之前雖氣爆,但屋價現在看看還是很貴;
我的親友有人在2006年文化一邸後買了巷子30坪獨棟透天車庫1000W,
2016現在市價2500W以上),
現在在和平路與一心路上看到一心路店面外觀好像25坪左右開價2600W,
未來要馬就小漲或往下跌,也可能會大跌,就看你買在哪,因為現在政府到處做多,不小心,
你的店面可能就像早期熱閙的塩埕區從在高點買會跌到無人問津!
因為政府到處在搞政績,如果那附近有政績,就小心不要買在最高點,
沒有政績持平反而未來有政績搞不好會漲.
至於買店面賺租金,算了~2006年可以做,現在建議你不要這麼想,
因為現在在形成大泡沫中,不知何時破~我都覺得貴的太誇張,
好像高雄人大家都中了樂透或刮刮樂,都千萬起跳,高雄人明明沒有那麼有錢.
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