dominic2708 wrote:
其實滿奇怪的
房子會倒~土地倒也不會跑。舊公寓建物也折舊在售價上了，但是土地相對還是保留他的價值存在。...(恕刪)
土地有價值沒有用，要看容不容易開發(土地活化)
不然一堆人南部都有無法分割的老家 - 四合院
因為一屋登記多人，要搞定每人的想法很難，無法改建出售，有祖產也只是擺好看
我家就是，住也住不到，稅金逃不了，想免費送親戚還得先繳增值稅咧
公寓是類似的狀況
1. 等都更，一堆釘子戶意見搞不定的，又來個文林苑事件，大家一起哭哭
2. 出售? 老舊公寓除非真的C/P值高，不然4,5樓公寓難賣啊，轉手就是比大樓慢
以上兩點對銀行來說，就是有套牢風險
所以貸款成數當然要降低，減少意外發生的"損失"
對銀行來說，素地臨馬路，或獨棟破房子，貸款條件都比公寓好
前兩者要賣開發，容易多了。
nicayang wrote:
土地有價值沒有用，要看容不容易開發(土地活化)
不然一堆人南部都有無法分割的老家 - 四合院
因為一屋登記多人，要搞定每人的想法很難，無法改建出售，有祖產也只是擺好看
我家就是，住也住不到，稅金逃不了，想免費送親戚還得先繳增值稅咧
公寓是類似的狀況
1. 等都更，一堆釘子戶意見搞不定的，又來個文林苑事件，大家一起哭哭
2. 出售? 老舊公寓除非真的C/P值高，不然4,5樓公寓難賣啊，轉手就是比大樓慢
以上兩點對銀行來說，就是有套牢風險
所以貸款成數當然要降低，減少意外發生的"損失"
對銀行來說，素地臨馬路，或獨棟破房子，貸款條件都比公寓好
前兩者要賣開發，容易多了。..(恕刪)
你說得的確是沒有錯
銀行通常只做到法拍這裡。我覺得真正原因應該還是鑑價不高，而不是貸款成數的問題
觀察高市公寓一樓,普遍會比當地全新大樓還貴.
二三樓,大約等於全新大樓或8到9折.
四五樓,大約全新大樓6到8折之間.
一樓看起來比大樓貴.
但實際精算後,大樓室內大概只有坪數的66%.(扣公設)
反而公寓一樓坪數會是120%到130%之間.(加增建)
五樓有些增建六樓的還高達180%~200%之間.
二三四樓沒增建起碼也有100%室內坪,不像大樓先扣3成再說.
付出比新大樓還貴的單價,換算買到的室內坪,單價其實還比較便宜.
有的一樓可以門口停車還要再加60~150萬.
省掉3000/月~4000/月的管理費,等於少揹了60~80萬的貸款(以貸20年計算).
老公寓比新大樓還貴,不是沒有原因的.
若是三角窗的騎樓公寓一樓可以開7-11的,恐怕破千還買不到.
以同樣二十幾建坪來說,公寓可能分到7~9地坪,大樓可能2~4.
住爛後,只剩土地,殘餘價值差真多.
至於改建的困難都更的困難~大樓戶數更多,只會比公寓更難.
如果一棟5層樓都喬不定,那一棟十幾層樓的更別談了.
房子爛了不能住人後,透天>公寓>大樓.
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