高雄市房屋戶數與總銷金額之走勢圖 (第2頁)

tbofpmbm
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樓主

2012-03-16 0:02

tbofpmbm wrote:
下面這張圖是我整理的...(恕刪)

再提供歷史資料供大家參考。

台灣近25年經歷2次多頭，1次空頭。

■ 第1次多頭是1987～1989，起因，過去10來年的經濟起飛所累積的財富＋股票飇漲＋台幣升值。

□ 1991年正式轉入空頭

■ 第2次多頭是2003～？，現仍是多頭中，已經漲9年了！！這個？號是多少呢？2012、2013…

有人說，有房子的人就算房價上漲也賺不到錢，其實不然。如果你只有一棟，可能要犧牲點，先在高點賣掉，租房子等空頭再撿便宜。若有兩棟以上者，更是可大膽賣掉一棟，等空頭來再撿便宜。

ss058jerry

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12樓

2012-03-16 12:57

tbofpmbm wrote:
再提供歷史資料供大家...(恕刪)

你的資料應該是整體大環境或是台北吧！
我在高雄的親身經歷不一樣。

2001年我買了第一間房，那時房價很低，在更早我就不清楚了。

2002年SARS，房價更跌到不像話，我想沒有人認為那才是合理的房價吧！

2003年起房價是緩慢溫和的上漲，到2008金融海嘯又有短期回檔。

總計這六年上漲幅度大約只有兩三成。一方面是反應之前的超跌，二方面是累積的通膨。

此時高雄平均房價還不到平均年收入的6倍。

就百萬人口的都市而言，還是中間偏低的。

真正的多頭應該是2009年起，而進入狂飆也是最近一年多，多少跟台北炒到頂，南下轉移陣地有關。

weifenglo

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13樓

2012-03-16 13:27

價漲量縮

那大概不算漲太多

只是因為房貸利率低壓力小

買賣雙方和成交價有認知差距

tbofpmbm

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樓主

2012-03-16 17:42

ss058jerry wrote:
你的資料應該是整體大...(恕刪)

沒錯第1波多頭是全國性的，空頭也是，第2次多頭則是北部而已，是到後面2、3年才擴散到中南部。

tbofpmbm

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樓主

2012-03-19 21:35

tbofpmbm wrote:
４.今年前兩個月，情況和去年差不多。很多建案推出頻測高價，卻一下子就完銷。...(恕刪)

我預測，今年，建商會加緊推案，但也因搶地，提高土地成本，加上原料本就較前幾年高，所以，會朝向大坪數、高價路線走。

tbofpmbm

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樓主

2012-03-19 21:36

tbofpmbm wrote:
一、高雄市房屋戶數與...(恕刪)

講個故事給大家聽。

1.1994年，昱成建設吳老闆以130萬／坪的「天價」買下新光中山路口大片土地，蓋了39層的「摩天高雄」「大坪數」「豪宅」，推出時賣20萬／坪，原預估入袋80億，可是卻滯銷。隔年公司上市了，但沒多久財務就出問題了。其餘如寶成、長谷、宏總、尖美、仁翔等建商，也都落寞下市。

2.對照前面事件，以下截自新聞報導▼

「高雄市土地近來一直在漲」，高雄市建築開發公會理事長陳武聰分析，北部財團最近以每坪九十五萬元「高價」，在原生植物園附近買下八百多坪土地，後勢看好。

另一則新聞更彷彿歷史重演，但成敗尚未知▼

許多建商都有營造背景，高雄知名營造廠隆大營造（5519），4年前轉型成建設與營建並重，董事長陳武聰熬過高雄房市不景氣，與城揚建設共同買下四維路與民權路口4430坪精華地，下月將推總銷160億元頂級豪宅，陳武聰說：「這是我人生中，最重要的一戰。」

gameheven

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17樓

2012-03-20 11:04

炒房一定是一線地區先漲，然後二三四線才漲。跌的時候就相反。

2~3年前是炒三峽/淡水/林口。現在炒到桃園/高雄。
那就代表已經要反轉了。

現在高雄買地哪來的及？應該是2008買地，2011房子蓋完開始賣。這樣剛剛好。

不過我知道多人聽不進去。

stupig100

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18樓

2012-03-20 19:18

我相信這些建商們應該有把"實價登錄"這個因素放進來,所以才敢很放心地在高雄蓋一坪要20W以上的大樓..XD

tbofpmbm

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樓主

2012-03-23 0:03

stupig100 wrote:
我相信這些建商們應該...(恕刪)

兩個新聞給大家參考

1.唱黑的→房市降溫利率飆建商融資壓力大 2012/03/22
大型行庫紛拉高土建融利率有的升到3.2% 「不熟客戶不辦」貸款成數降到5成
【聯合報／記者羅兩莎／台北報導】

房市景氣降溫，大型行庫對房市景氣看法趨保守，台銀、土銀、合庫、一銀及華銀等大型行庫紛紛拉高土地及建築融資利率，從2.75%升息到3%，甚至達到3.2%，而且「不熟的客戶不承辦」，建商融資壓力大增。

金融界人士透露，土建融授信條件愈來愈嚴格，除了提高利率，銀行還要看建案銷售率決定放款，土建融利率如果拉到3%以上，「銷售率最好是不低於50%」。

中央銀行今天理監事會議，市場普遍預期，央行利率政策將「不會動」；但是央行不升息，部分大型銀行卻針對土地與建築融資「主動升息」，凸顯房市降溫，銀行放款也愈來愈謹慎，是否進一步緊縮措施，有待觀察。

不動產龍頭銀行土銀董事長王耀興日前預測今年房市「比較保守」，土銀前2個月只做1件金額逾10億元的大額購地貸款，較去年同期大減2成左右。

據了解，目前土銀承做建商土地和建築貸款利率，已從2.50%左右，往上拉到介於2.75%到3%附近。

合庫主管說，由於額度有限，合庫目前只接「熟悉的客戶」，不熟悉的客戶已經不做了，而且儘量壓低成數，融資利率也普遍高於2.50%。

台銀說，除非是該行往來的優良建商，利率仍在3%，其餘大都在3%以上，貸款成數也下調到5成，「因為房市前景不看好，主要是考量到風險。」

華銀也表示，今年承做土建融的案子不多，「只是偶爾做一、兩件」，利率介於2.75%至3%；供給量大的地區，如淡水、八里、林口及三峽等地區利率都超過3%。

華銀貸款成數也往下調，政府打房後，成數降到5成，有些地區甚至只有3成，例如淡海地區如果1坪銷售價是18萬，大概只會貸6至8萬元。

銀行業者表示，目前除台北市地區很好的建案，或信用佳的老牌建商，土建融利率有機會拿到2.5%之外，其餘都提高到2.75%至3%，甚至很多案子都超過3%。

為穩定房市，央行、財政部聯手出擊，1月分北市、新北市房屋移轉棟數年減逾67%；因為對不動產前景看法「有點疑慮」；業者說，為降低風險，銀行紛紛從拉高利率、降低成數至5成等方面下手。

2.唱紅的→高雄豪宅案大熱銷 2012-03-22 01:03 工商時報記者顏瑞田／高雄報導

　高雄預售屋市場超級演出！國建和江城建設在北高雄和南高雄的豪宅預售案，雙雙傳捷報，國建2周賣出70％，封盤調漲12％，江城2個月銷售突破50％，為了因應客戶的需求，將20樓以上住宅，從4戶改為2戶的超大坪數。

　今年3月初才重返高雄房市，在漢神巨蛋附近推出豪宅預售案「YOO馥建築」的國泰建設，開價在每坪25萬元到35萬元，才開賣2周，就破天荒的簽約成交高達70％，國建和銷售公司立即會商封盤。

　負責整合「YOO馥建築」相關事宜的三禾公司總經理黃永清證實，開賣2周銷售率衝抵70％之後，即已封盤，並將銷售價格從每坪25萬元到35萬元，調漲到每坪28萬元到38萬元，再重新開盤售屋。

　「這簡直是高雄市房地產市場開賣以來破天荒的演出！」高雄市不動產代銷公會理事長戴嘉聖說，因為「YOO馥建築」是以每坪25萬元到35萬元、創漢神巨蛋商圈的區域天價開賣，居然能在短短2周內衝出7成銷售率。

　戴嘉聖對此一情況分析說，「YOO馥建築」能夠創造這項超級演出佳績，應該跟國泰建設的品牌知名度和品質信賴感有關，因此，是否會擴散到整個高雄房地產市場，還要密切觀察。

　高雄房地產預售市場最近出現的「南北二人組」，除了位於北高雄漢神巨蛋商圈的國建「YOO馥建築」，銷售破天荒的好，位於南高雄亞洲新灣區的江城建設「一品花園」，也是表現優異。

　因此，高雄市代銷公會理事長戴嘉聖昨(21)日特別率領公會同業，前往「一品花園」參觀、交流。

　江城建設董事長黃烱輝透露，農曆春節之前先行潛銷的「一品花園」，每坪開價介於26萬元到47萬元之間，平均價格30萬元，在銷售過程中，經常看到台北客的蹤跡，農曆春節之後，成交明顯增加，目前的簽約成交比例介於50％到60％之間。

　此外，黃烱輝表示，為了因應市場變化以及客戶的需求，在不調整價格的前提下，將原本28個樓層、每層4戶的格局做了改變，20樓以上的住宅，從原本的4戶更改為2戶的超大坪數。

　他指出，由於高雄的房地產市場最近的氣勢很不一樣，因此，江城建設將會加快腳步，位於中華路與中正路口的基地，原本規畫於年底、或是完工之後才開賣的案子，將會提前推出。