河西路的"波堤" (第2頁)

dinobotta
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11樓

2011-07-07 15:46

大順一路跟至聖路您都嫌遠了....那您說的比大部分農十六都還近的說法...1.3Km是不是超遠的呢??
那就算是您說的1Km好了~而且我是拿農十六離巨蛋最遠的距離算~而您是拿美術館的中間點來衡量..農十六...到瑞豐巨蛋~會比美術館遠嗎??
別說小弟吹毛求疵~我也贊同北美岸的位置比城楊河歌山及波提還好(去年淹水在青海路~雖未引響到上述兩個建案~但怕有淺在風險~離愛河近)

只不過小弟曾真的無聊到用走從R13走到R14~而且是經常性~
路程多少我很清楚~因為我就是這附近的住戶~所以~並無要口水戰意思~只是位置的好壞讓網友自行評斷~除了美術館~農十六的生活機能也是板友可以考慮考慮的啊~~話說我過個博愛一路走個五分就到即將開幕的好事多了....

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dinobotta

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12樓

2011-07-07 16:20

言歸正傳~波提在新成屋蓋好時小弟有去看過~因為岳母家住附近~所以也時常性的騎車通過~
1.據我了解沒淹水問題,但他管理室門前道路狹窄了點~
2.他一樓的店面一直空在那~晚上有時有流浪漢會在騎樓上躺
3.坐電梯時可以到管理室中央控制放的音樂~這點讓下班回到家的人坐電梯可以小放鬆一下
4.日租型的房東聽說有三個單位~在前陣子奢侈稅前有委賣~但不知賣出沒

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alumee

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13樓

2011-07-07 18:50

dinobotta wrote:
~而且我是拿農十六離巨蛋最遠的距離算~(恕刪)

農16最西是到中華路,
何來大順路v博愛路到巨蛋站(完全直線距離)是最遠一說?
就像農16最後排(裕國街)光是到捷運凹子底站最近的出口車程就約1.4~1.6km,
這些我都有實際測過了,
而且我前文說的是美北岸的點,又不是說整個美術館北區及東區都比較近

再來就是你所說的距離誤差真的不是普通的大,
根據你前文所說的範圍,
我剛重新再測一次,
大順路v博愛路,出發到巨蛋站最南的出口是1.15公里,
大順路v博愛路,出發到<瑞豐夜市>最近的端點是1.55公里,
捷運凹子底站最北的出口到捷運巨蛋站最南的出口是800公尺,
農16西南區塊範圍也很大,會比從大順路v博愛路出發近嗎?
農16有一半以上的地區到<瑞豐夜市>距離超過1.3km這個說法其實從地圖上不難看出

dinobotta

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14樓

2011-07-07 19:45

裕國街很長耶~整條路您都泛指農十六的"大多數"嗎??
要不要乾脆連神農路都說進去好了~
GOOGLE上可以清楚看到~東二路美術北三路都已經快接近馬卡的位置了~還可以講的好像是很近一樣

而且還得經過這麼多大大小小的巷子~至少農十六都走大條路~似乎都比您指的地方還得過一個中華一路方便多了
https://skydrive.live.com/?cid=a45cb1bcb62c07a3&sc=photos#!/?cid=a45cb1bcb62c07a3&sc=photos&nl=1&uc=1&id=A45CB1BCB62C07A3%212177!cid=A45CB1BCB62C07A3&id=A45CB1BCB62C07A3%212178&sc=photos

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alumee

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15樓

2011-07-07 19:55

dinobotta wrote:
裕國街很長耶~整條路...(恕刪)

對了,你原本要買的380萬<農16>9年屋(你確定是921後,耐震新法規出爐後才核發建造開始興建的嗎?)24坪小2房,不知是哪家建商的?

我舉例裕國街講的是到凹子底站最近出口的車程距離,還不是巨蛋站喔,
而且主要是針對你說的"博愛路v大順路是農16到巨蛋最遠的地點"這句話而言,
車程距離請你實際準確測過一遍再來談才比較客觀吧,
不然只是隨便估計也沒甚麼討論意義,
我前文的那句話可以反過來說,
"農16有將近一半的地區到瑞豐夜市的距離比從美術北區的美北岸過去還要近",
這樣會不會好聽一點?

美術北三路接明華路再接裕誠路,只有一小段幾十公尺的中華路X巷,而且還是雙向的,其他都是"路",
哪來你說的這麼多大大小小巷子?
距離沒有想像中遠是因為沒有繞到什麼路,
接裕誠路後也是斜上方過去,
再說平常去瑞豐夜市這麼近的距離難道也要開車去嗎?
美術北區過去要經過中華路,農16過去一樣要經過明誠路,這樣有差很多嗎?
美北岸離馬卡不遠也算是他的優點,
鐵路地下化後那邊會多了綠色廊道公園及台鐵內惟地下化通勤車站,
美北岸這邊在美術東二路v美術北三路商圈,
屬於特商區,一直到隔壁明誠四路附近都很多商四的地,
儘管這邊開發算比較晚,現有的店家也很多,這附近車流量低又好停車,未來還是會越來越熱鬧的,
如果不是因為少數缺點,個人比較在意,非三角窗也不是景觀第一排的建案,
當初也是列為前幾的選項,
因為跟代銷談的最後單價比隔壁的京城山悅(京城鼓山區建案雖多,但只有兩個景觀第一排建案,整體規劃級建材選用都普遍比他案高檔,另一個是農16面凹子底公園的京城達觀)還便宜很多

dinobotta

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16樓

2011-07-08 12:37

託您的福~我是買利興建設的微風~也就是在大順一路上
73戶而已
並非很新的新屋~不過生活機能自然不在話下
至少我不用等到甚麼地鐵的拉~又有甚麼樣的重大建設的那種預期想漲價的心理
我也懶得跟你在那攪和了~我離捷運~離瑞豐夜市~離即將開幕的好事多比你近太多了
你的距離測量也不客觀吧~還是你要不要去找地政處的陪同啊~這樣小弟就真的服了您了

另外~您房子是買大三房還是大四房~有沒有裝潢呢?陽台可以看到你想看的台鐵地下化嗎?記得要買平面車位~有沒有貸款?真希望能看到您的開箱文呢~若繳款上遇到困難~小弟可以等到您講的"遠景"之後去接手您的百坪豪宅喔~啊~我剛看了您先前討論的光陽V2 125 vs 台鈴TEKKEN 125~新款省油車~停在平面車位上~就不用擔心您心愛的機車刮傷嚕!!

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17樓

2011-07-08 15:16

dinobotta wrote:
託您的福~我是買利興...(恕刪)

這年頭很少人不是汽車、機車都有吧, 難道你上文提到你騎的就不是機車?
買汽車位是要考量使用量,好不好停,及計算投資報酬率的，
房子舊了車位一樣會折舊,平車一定有100萬的價值嗎?
等房子15~20年,要停的車不是新車,平面車位賣50萬都嫌貴,
而且附近若有便宜的月租型停車場,家裡有兩台以上汽車都沒問題,
建商、變電所及小坪數都是其次，
不是為了有平面就可以遷就買10年左右又太貴的舊房子(買屋最忌買到同區最舊的),
個人認為純住家距離捷運站的步行距離不用太強求(2.5km內就夠了),
只要路途中車流量不大,讓小孩騎近年流行的電動腳踏車往返捷運站也不用太擔心
高雄捷運車站旁的自行車架附近有裝設監視器及人員不定期巡邏，失竊率算是偏低的
http://www.epochtimes.com/b5/8/12/10/n2357624.htm

大順路v博愛路到瑞豐夜市的車程距離都超過1.5公里了,這樣也叫近很多?
380萬再加上雜費,家電及搬家費,都超過400萬了,最少也買個新一點的小三房吧,高雄的二房產品保值性不佳啊,換屋族不會買,剛結婚的年輕人又都喜歡新房子,
大順路靠近博愛路也就是龍華國小附近有個很大的<變電所>,大多數人找房都是儘可能避開那的,
那附近的建商餘屋雖然特別難賣,但畢竟是便宜的新房也還是慢慢可消化掉,
但你買的都近10年的房子了,裝潢若不是全新的搞不好漲壁癌都看不出來,
當然你個人不在意也不拿這個當理由大砍價,可見你真的很喜歡那個地點喔

,
我去年年初談明誠路v博愛路的<京典>中樓層有車位,點算很好了,離變電所夠遠,捷運站夠近,每坪也不過開9.9萬,學區等部分條件不及格一樣放棄,
畢竟買大樓不是買店面,不是人多車多商店多就好,居住品質才是最重要的

其實以前農16/美術館餘屋還多的時候,
議價多就會發現差不多條件房子這兩區代銷開的最後單價是差不多的,
重點是農16的小學及國中學區都是跟其他區共用,果然這兩年已開始<總量管制>了,目前最少也要設籍6年後才能保證取得權利,就算我買這裡小朋友還是無法入學,這對換屋族來說是很大的傷害

我最後買的是高樓層40坪大3房,3車位(1加大型且旁邊有預留走道空間的66號鋼構馬達練條式平移機械,2機車車位,距離近又好停),沒有貸款,直接跟建商議價,一次付清,所以買的比其他住戶都便宜不少,裝潢全新的,室內坪28坪,主建物26坪,主臥5坪,次臥3.7坪及3.5坪,西側陽台看出去柴山景,市景都是現成的喔,正在興建的地下化什麼時候完工我不急,只是住到房齡9~10年的時候也差不多了,我們家不是每天都會開車,開的也不是新車,出租行情差不太多的平面車位就比較沒必要,農16/美術館好停的平面車位很貴我知道,但車位種類只是個人或家庭習慣問題,還要計算投資報酬率,若只是為了車位,其他都太牽就就有點本末倒置了,cosco對我來說就像家樂福一樣,一年去不了幾次,還不如附近的小北百貨跟頂好

個人換房前近一年時間比較過近百個建案，一直到2010年第1季才出手,
像京城一樣工法不錯且能在簽約前就清楚交代的建商真的還蠻少的（全誠、友友也不錯），
例如:(1)結構:筏式基礎連續壁開挖(只開挖兩層為佳)配合H型鋼(許多建案只用鋼板樁、無連續壁卻開挖三層多賣車位)、剪力牆加勁並增設(有的極少)、SA鋼筋續接器(沒提得幾乎都不是)、鋼筋主筋(10分筋)、水泥品牌(台泥)及磅數、柱筋施工法(柱籬筋紮配、樓板角鋼筋紮配)、牆面補筋、(2)大樓建材及室內建材選用、(3)外觀設計、(4)公設規劃、(5)防水、(6)電路、(7)售後服務...等

就算買美術館/農16,也是可以選相對位置好的,
例如我買的建案在美術館北區(明誠四路v美術東二路商圈附近)
台鐵地下化捷運車站(內惟站)...約200公尺
高雄捷運接駁公車站(往凹子底站,紅35)...約170公尺
高雄捷運接駁公車站(往巨蛋站,紅36)...約190公尺
高雄捷運凹子底站...約2.1公里(騎自行車約8分可達)
高雄捷運巨蛋站...約1.8公里(騎自行車約8分可達)
瑞豐商圈(慶豐夜市)...約750公尺
瑞豐夜市...約1.5公里
美術館園區... 約200公尺
美術東二路v明誠商圈(美術館北區最熱鬧的點)... 約200公尺
室外停車場(每月租金1000)約50公尺
頂好超市...約190公尺
7-11,全家,萊爾富...約200公尺
全聯福利中心(銘傳店)...約350公尺
全聯福利中心(慶豐店)...約1.1公里
小北百貨(中華店)...約800公尺

除了交通,環境,學區,景觀,生活機能,大樓品質,房子本身綜合條件要好外,
離大型百貨商圈、大型3C賣場、大型醫院、夜市、傳統市場、國小國中學區、圖書館、加油站、郵局、銀行、機車行、知名景點(如柴山、愛河)都沒有超過1.5公里，住家附近步行距離350公尺內以下條件要符合:
(1)捷運通勤車站及公車站牌
(2)大面積公園綠地及休閒藝文知性公共設施(如美術館、文化中心、科工館)
(3)藥局、超市及便利商店
(4)多間大眾料理及高級餐廳
(5)牙醫,婦幼或內科診所任2種
(6)同路名3個以上知名建商大坪數規劃大樓或透天支撐區域房價
(7)12米以上路寬南北及東西向主要幹道

（http://www.kingtown.com.tw/case/sunyes/sunyes1.htm）
我最後買的是京城轉型期在美術館北區的代表作(山悅)，價格比較硬，相對沒有這麼適合首購族，住戶跟一線建商案子一樣有醫生、法官、律師、教師、設計師、土木工程師、公務員、私人公司中高階主管、公司老闆，優點簡述如下(PS:沒有要賣，不是廣告)：
(1) 新都審區、車少路大、豪宅地段
(2) 捷運站旁、接綠廊帶、鄰美術館
(3) 面主幹道、三面臨路、近公車站
(4) 戶數單純、機能優越、商圈環繞
(5) 明星學區、龍美國中、中山國小
(6) 大廳豪華、水景中庭、梯廳氣派
(7) 建材高檔、公設完整、渡假美宅
(8) 中高樓層、柴山景觀、市景遼闊
(9) 商四用地、附雙車位、雙出入口
(10)座北朝南、冬暖夏涼、虛坪極低
(11)格局方正、鬧中取靜、深窗設計
(12)三面採光、外觀頗佳、獨棟規劃
(13)衛浴開窗、通風良好、房間均大
(14)上市建商、名建築師、耐震工法

以下是建商、代銷或仲介不會主動告訴你的注意事項，依個人經驗整理出50點比較重要的，建議可以依這些條件有無來議價，因為若有太多下述瑕疵不管在哪個區段房子都不好賣，當然不排除有買主較不在意或沒注意到某些個別的條件，所以房子還是賣得掉，只是自然單價就會比別人便宜不少:

1.低樓層2~4F(容易有管線問題)或數字忌諱樓層(4、13、14)
2.面中庭或沒景觀視野
3.西曬
4.房屋格局或通風採光不好
5.房間總坪數或個別房間過小
6.公設比過高或虛坪灌水過多(陽台、雨遮、室內柱、管線間、車位坪數等)
7.風水較差(如路沖、穿堂煞、壁刀)
8.社區管理不好(如管委會不盡責或沒經驗)
9.戶數超過300戶(缺點多，大部分人不喜歡戶數多的大樓)
10.小坪數套房、二房規劃太多(影響住戶平均素質；且租客相對較多、出入較複雜)
11.大樓非面路(10米以下)，大廳前也未做迎賓車道
12.大樓外觀及中庭、門廳、梯聽設計不佳
13.大樓建材及室內建材選用不理想
14.有資金壓力、口碑較差、資訊較不公開的小建商的案子
15.施工品質不佳(設計及工法差、偷工減料、蓋的速度過快...等)
16.地點較偏僻(生活機能不好)或離通勤車站步行距離遠
17.回字型連棟密閉式建案(消防車進不來；中庭不通風，味道不容易散去)
18.不遠處有嫌惡設施，如:核電廠、工廠、鴿舍、市場、變電所、廟宇、加油站、資源回收場、高架橋....等
19.學區不好,總量管制或學校步行距離過遠
20.沒汽車位可買
21.機車位數量每戶配置不到1個
22.建商將個別棟別全部陽台外推或移作室內(屋主必須承擔違建之責)
23.附近有河、地勢較低或排水較差，容易淹水
24.臨海或臨斷層帶,海嘯地震災情較大
25.用不到的休閒公設過多導致公電支出及管理費偏高
26.廁所沒浴缸及花灑等淋浴設備
27.廁所都沒開窗
28.屋齡太大或是921大地震後耐震法規出爐前就核發建照開始興建的建案(耐震係數標準低或經過摧殘)
29.資訊不完整(建案相關資料、建築服務手冊等)
30.屋況不佳或缺少許多感應卡、鑰匙等配件
31.大廳出口、停車位或車道出入口與電梯出口距離過遠
32.區域平均地價或房價行情偏低
33.大樓內曾經發生自殺或兇殺案(廣義凶宅)
34.大樓附近曾經發生火災
35.超過300戶卻只有單車道設計
36.建商或代銷公司曾經亂賣，有的人買得特別便宜，有的人買得特別貴
37.區域空氣品質或水質不佳(鄰近汙染源)
38.區域內治安不好，常有竊盜案發生
39.位處舊社區，老舊建築過多，人口平均年齡較高
40.附近車流量大、鄰狹窄街巷或交通動線不佳
41.附近馬路噪音大、有砂石車經過或有工地施工
42.附近有八大行業進駐
43.同建案中不同棟有些蓋的不一樣高(耐震度較差)，蓋的不方整或有地勢高低起伏
44.該案已出現少數法拍屋或拋售房子的屋主過多
45.爛尾樓(地基曾經閒置多年，鋼筋外露)
45.有住戶自行外推陽台或加裝窗台、鐵窗、遮雨棚，影響大樓外觀整齊
47.非獨棟規劃(連棟式建案)
48.垃圾處理或資源回收規劃不佳
49.投資客比率過高
50.開價高於區域行情太多

dinobotta

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18樓

2011-07-08 16:27

我在大順一路龍文街這條~請您實際測量再告知這是1.5KM
我走大順龍文街左轉就馬上是南屏路了~越來越覺得您只是用嘴巴在測量距離嚕^^
變電所離我的距離也有個寶格麗~麗緻新都~堅山大世紀~新感性學院
農十六如果一個變電所在那裏引響這麼大~那大千~克里翁引響是不是應該很大~那如您買的"京城建設"的京城帝寶為何不蓋在美術北三路???
而是選在離捷運站近的農十六
我很同意您轉貼著一些買房子的注意事項
若您是要說~你很會選房子~那我給你拍拍手~
若您是要說~你對於距離這部分及生活機能上的選擇~那我只能在板上跟您交流一下
我自認買的價格不便宜~不過我買的很開心
每一分錢都是靠自己得來~不好高騖遠~先求有~在求好
也很歡迎你來凹子底森林公園走走~沿著公園走~走累的在博愛路上的店家休息~(毛伊咖啡~麥當勞~想吃飯也有老四川~順億壽司~燒烤店)都很方便

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alumee

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19樓

2011-07-08 17:01

dinobotta wrote:
我在大順一路龍文街這...(恕刪)

你那邊走南屏路當然會比從博愛路v大順路這邊出發近一點,
我只是根據你之前提到你住的"地方"測量的,實測是1.55公里,
沒有別的意思

買房子的注意事項不是轉貼或抄哪裡的,
換屋族考量點會比較多,室內坪太小的根本不會考慮,不會急著買,對價錢也比較斤斤計較,
房子看多了自然就會有些心得,總結整理而已,
我們家大部分都自己煮,頂多偶爾出去買宵夜,
住熱鬧商圈附近還是外食族比較喜歡,
而且美術北商圈這邊餐館已經很多了,
不太需要跑到博愛路那邊

另外農16最早那批房子都是1999~2000就開始蓋了,
你確定你買的是921後,耐震新法規出爐後才核發建造開始興建的建案嗎?
光看完工日期是不準的

農16的建案大部分都是首購型,
皇苑、鼎宇、全誠豪宅三雄的大坪數建案,這三家在農16推案平均似乎還不到1個,
對我及大部分換屋族來說,
買的坪數越大通常小孩越多,
農16總量管制的國中小學區(這幾年才開始的,以前沒有這個問題),
不但沒有明星學區的加分,反而還有要越區就讀空間充裕學校的扣分,
我也有認識的人家住農16,小孩卻還要越區就讀,
龍華國小旁2008年左右蓋了大型變電所,
很多家長想讓小朋友轉學,卻發現附近也都是總量管制的國小,
要找空間充裕學校越區就讀會非常非常遠,
有關變電所對兒童可能的危害可參考:
http://tw.myblog.yahoo.com/smpskl/article?mid=86&sc=1
http://e-info.org.tw/taxonomy/term/3958
當然這些也是仲介或投資客不會主動告知的

克理翁2008~2009左右才賣14~16萬/坪左右,
這個案子一樣有人抱怨離變電所近而嫌貴,
森林公園的view雖然不錯,但也只是還行而已,
跟美術館第一排還是有頗多差距的,
投資客想要開多高是他的自由,
買得起大坪數的換屋族自然也會比較挑剔

如果要挑屋齡近10年的中古屋,
我會買調查第2或第3熱門的河堤社區或文化中心那邊,
而不會在第4熱門的農16,
還要看建照是不是2001年以後才核發開始興建的(跟耐震係數法規有關),
生活機能更好,沒有學區問題,
同區也不會有一大堆房子比你買的還新很多

美術館北區京城最後的一塊地已經蓋山悅了,目前沒有較大塊的地,想蓋也沒辦法蓋,
你那邊如果沒有變電所及學區問題的話(附近的京城現代風華開價夠低吧,但也是最後才賣完),
地點很不錯我承認,但地點也只是影響價格的眾多條件之一,不然我就買位置更好的"京典"了,
南高雄2008年左右的建案(例如河畔鑲波,捷運R6),38坪左右大三房+平車,中高樓層有view,
離R6捷運站及夢時代不遠,沒有變電所,學區沒有總量管制,總價不到400萬的類似物件很多,
當然不會勉強自己買不喜歡的房子,
我只是普通人,要說住變電所附近,小朋友在變電所旁的國小就讀,對我來說沒有任何影響是不切實際的,
當然若我是仲介或投資客我也會找很多理由說服極少數較不在意這個條件的買方,
重點是你能相信那些理由,自己住的心安就夠了

dinobotta

dinobotta
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20樓

2011-07-09 17:11

總覺得您這樣過日子好累喔~你想讓大家覺得~您是買房達人~美術館救星??尋找到全台最棒一塊淨土的人~真的很自我感覺良好啊^^
不過~您開心~這樣就好了~一篇文章回了又改改了又回
講錯或講不好~板友都不會怪您的

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