rogerkuo2001.tw wrote:
我是路人,也來插花!...(恕刪)
農16、美術館面公園的豪宅建案(克理翁只能算半豪宅)中古行情每坪開價最少2X萬起跳，
就算前幾年金融風暴也沒多少便宜可撿，
以我看房的經驗來說，同樣條件下，有美術館公園景的相對貴很多，
能殺到多低就看時機、技術跟運氣，
一二線建商的一手價就很高，
例如皇苑國際館(向北看美術館)建商賣價就開到40~60萬
我兩邊都比較過，
個人覺得(美術館+人工湖+大片綠地)的景比面森林公園的好很多，
完全不是同等級的，
眺望美術館公園相當有詩情畫意的美感，
較不容易厭倦，
難怪第一排大多都是一、二線建商的豪宅規劃案
農16凹子底公園穿透性太強，
除了沒有神祕感外，
公共設施極少、樹長得也很像，
就算等10年後樹長大，
從高樓層往下眺望理論上也不會特別好看，
看過後才發現沒有想像中的好，
還沒有市景搭配山景或河景這麼耐看
大樓折舊率本來就不低，
考慮保值性或增值性,
盡量選擇面路的建案(12米寬以上)，
若一定要選面街的，大廳前就一定要做迎賓迴車道
除了交通,環境,學區,景觀,生活機能,大樓品質,房子本身綜合條件要好外,
離大型百貨商圈、夜市、傳統市場、大型醫院、國小國中學區都不應超過1公里，
住家附近步行距離350公尺內最好一定要有:
(1)捷運通勤車站及公車站牌
(2)大面積公園綠地及休閒藝文公眾設施
(3)藥局、超市及便利商店
(4)多間大眾料理及高級餐廳
(5)牙醫,婦幼或內科診所任2種
(6)同路名2個以上知名建商大坪數規劃大樓支撐區域房價
(7)16米以上路寬南北及東西向主要幹道
皇苑<逸品苑>及全誠<遠見御苑>所處區段與農16前排(近捷運凹仔底站)相似，除了第1點:距捷運通勤車站(內惟站)約500~600公尺稍遠外，其他條件都符合
alumee wrote:
農16、美術館面公園...(恕刪)
皇苑<逸品苑>及全誠<遠見御苑>所處區段與農16前排(近捷運凹仔底站)相似，除了第1點:距捷運通勤車站(內惟站)約500~600公尺稍遠外，其他條件都符合
請問捷運通勤車站(內惟站)的地點確定在哪?
之前是聽說在美術北三路路口
sphenoidarthur wrote:
皇苑<逸品苑&...(恕刪)
補充樓上的:農16面森林公園物件現在會貴是因為許多屋主及中介把它當面美術館的景在炒,建商賣的時候反而便宜很多,全高雄面公園的物件很多，跟後棟的差價也不算高，但是面美術館就寥寥可數，實際景觀也比較配得上豪宅，建議兩邊都去看過就知道值不值得吃這個虧，或者是如包含下述缺點多的就可以更便宜買到:
1.低樓層2~4F(容易有管線問題)或數字忌諱樓層(4、13、14)
2.面中庭或沒景觀視野
3.西曬
4.房屋格局或通風採光不好
5.房間總坪數或個別房間過小
6.公設比過高或虛坪灌水過多(陽台、雨遮、室內柱、管線間、車位坪數等)
7.風水較差(如路沖、穿堂煞、壁刀)
8.社區管理不好(如管委會不盡責或沒經驗)
9.戶數超過300戶(缺點多，大部分人不喜歡戶數多的大樓)
10.小坪數套房、二房規劃太多(影響住戶平均素質；且租客相對較多、出入較複雜)
11.大樓非面路(10米以下)，大廳前也未做迎賓車道
12.大樓外觀及中庭、門廳、梯聽設計不佳
13.大樓建材及室內建材選用不理想
14.有資金壓力、口碑較差、資訊較不公開的小建商的案子
15.施工品質不佳(設計及工法差、非筏式基礎連續壁開挖、偷工減料、蓋的速度過快...等)
16.地點較偏僻(生活機能不好)或離通勤車站步行距離遠
17.回字型連棟密閉式建案(消防車進不來；中庭不通風，味道不容易散去)
18.不遠處有嫌惡設施，如:核電廠、工廠、鴿舍、市場、變電所、廟宇、加油站、資源回收場、高架橋....等
19.學區不好,總量管制或學校步行距離過遠
20.沒汽車位可買或出租行情不好
21.機車位數量每戶配置不到1個
22.建商將個別棟別全部陽台外推或移作室內(屋主必須承擔違建之責)
23.附近有河、地勢較低或排水較差，容易淹水
24.臨海或臨斷層帶,海嘯地震災情較大
25.用不到的休閒公設過多導致公電支出及管理費偏高
26.廁所沒浴缸及花灑等淋浴設備
27.廁所都沒開窗
28.屋齡太大或是921大地震後耐震法規出爐前就核發建照開始興建的建案(耐震係數標準低或經過摧殘)
29.資訊不完整(建案相關資料、建築服務手冊等)
30.屋況不佳或缺少許多感應卡、鑰匙等配件
31.大廳出口、停車位或車道出入口與電梯出口距離過遠
32.區域平均地價或房價行情偏低
33.大樓內曾經發生自殺或兇殺案(廣義凶宅)
34.大樓附近曾經發生火災
35.超過300戶卻只有單車道設計
36.建商或代銷公司曾經亂賣，有的人買得特別便宜，有的人買得特別貴
37.區域空氣品質或水質不佳(鄰近汙染源)
38.區域內治安不好，常有竊盜案發生
39.位處舊社區，老舊建築過多，人口平均年齡較高
40.附近車流量大、鄰狹窄街巷或交通動線不佳
41.附近馬路噪音大、有砂石車經過或有工地施工
42.附近有八大行業進駐
43.同建案中不同棟有些蓋的不一樣高(耐震度較差)，蓋的不方整或有地勢高低起伏
44.該案已出現少數法拍屋或拋售房子的屋主過多
45.爛尾樓(地基曾經閒置多年，鋼筋外露)
45.有住戶自行外推陽台或加裝窗台、鐵窗、遮雨棚，影響大樓外觀整齊
47.非獨棟規劃(連棟式建案)
48.垃圾處理或資源回收規劃不佳
49.投資客比率過高
50.開價高於區域行情太多
有關內惟站:
看過車站出入口示意圖，原本真的是在北三路口沒錯，但2009年9月才真正確定將內惟站高架化車站改為地下化車站後，同年並釋出很多原鐵道現址改設數十米寬的56公頃綠園廊道開放空間之規劃，美術館北區鄰馬卡的房價也是此時才真正開始大漲,因為不單離車站近，還多出第一排帶狀公園景觀(原本只有市景+柴山景)；原北三路口綠園廊道上改設一個有多項公共設施的節點廣場，內惟站則北移了約100公尺，所以目前應是北五街口離車站出入口最近
<高雄鐵路地下化>是政府出資上千億的重大工程建設，也是繼高鐵之後，台灣政府及民間單一軌道最大規模的投資，不買近一點就太可惜了，因為已經投資過大，政府不可能再為<高雄輕軌捷運>買單了
PS:內惟站的出口在美術北五街口與馬卡道路交界處附近(鐵道現址)
對面有永信的大樓建案正在蓋,旁邊就是美明路與北三路
引述2006網路文章(此時內惟站還是高架化車站)
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被視為高雄房地產明日之星的農16新市政中心及高雄美術館，兩者開發的時間差不多，目前房價表現上，卻出現了差異，農16平均房價每坪約12萬元，而扣除美術館第一排的豪宅，美術館區平均房價在11萬上下，主要差異在於有無捷運；如今台鐵地下及捷運化並規劃通勤車站內惟站及美術館站，美術館交通不便的問題也將改觀，尤其是內惟站、美術館站近馬卡大道附近個案，近鐵道的缺點將反成為優勢。
原文網址: [一般] 高雄鐵路地下化 沿線鐵定發 第 1 頁 :: 鐵道世界
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