買到漏水屋 不能解約？〈解說:白宗弘律師〉
新 聞：
鳳山申小姐96年透過○森房屋，買下一戶透天厝，簽約後因發現房屋有嚴重漏水現象，賣方仍未依約修繕，因此申小姐提告要求解約，並要求加倍返還已付價款，但高雄地院找來結構技師鑑定，認為該屋漏水只要三萬五千四百元就能修復，日前判申女不得解約。
法律教室：
一般消費者買房子最怕遇到凶宅、輻射屋、海砂屋、漏水屋，然買房子是人生中一件大事情，所以消費者最好能謹慎研究買賣契約，本件因雙方買賣契約內有明定，「除不動產說明書已載明者外，本買賣標的物如有未能於簽約時發現確認之既存瑕疵（如設備損壞、滲漏水等），應由乙方依民法擔保之相關規定負責修繕或按修繕費用減少買賣價金。惟若經檢測確認為輻射屋、海砂屋或建物主結構損壞達危樓標準者，甲方同意無條件解除契約。甲乙雙方另有約定者，從其約定」因雙方未另有規定，系爭房屋漏水嚴重的部分又未達「建物主結構損壞達危樓標準」，申小姐依約僅能催告被告修繕或按修繕費用請求減少價金，尚不得逕行解除契約。
上述案例僅可讓消費者知道買賣汽車或房屋等大型貴重商品，若有特別在意的部分必須加註在契約內，以免喪失自己的權利，絕對勿隨便聽信仲介的花言巧語，還有盡可能找自己熟識或認識的土地代書辦理，才對自己的權利有保障。
只有一年保固 房屋漏水建商不負責？
張姓夫婦在一年前買了一棟位於二樓的二手公寓，但在最近卻發現廚房的天花板有嚴重漏水情形，一星期後甚至還出現瓷磚龜裂現象。查下來更發現整棟大廈一至六樓住戶皆有同樣情況。張姓夫婦向此大廈的建商申訴，希望建商能夠解決他們目前遇到的困擾。但建商的回答卻是：「房屋是以現況交屋，鑑賞期為一個月或是只保固一年，所以不予處理，需自行修繕。」
面對此一情況，因保固一年的限制，讓整棟公寓大廈的住戶皆要付出一筆為數不小的漏水修繕費用，建商真的可以完全不聞不問嗎？
此情況，建商事必須負擔修繕賠償責任。依據民法第三六五條規定：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三五六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」
簡單來說，依據目前最常見的「預售屋買賣契約書範本」中的第十八條可理解，如為外觀所能一目了然之物（例：門窗、房門、瓷磚、地磚、粉刷…等），皆有一年內保固之權利，但如果為無法從外觀得知的（例：水泥牆中的水管、電線、樑柱、樓梯、擋土牆…等等），為求消費者保護，依據民法第一二五條「請求權，因十五年間不行使而消滅。但法律所定期間較短者，依其規定。」，皆可有最高十五年的保固。也可基於消費者保護法第七條、第七條之一、第十條之一、第十二條之規定，向法院起訴。
假如二手屋的前屋主或是仲介在賣給張姓夫婦前早已知道此屋已有瑕疵，卻故意隱瞞事實賣給張姓夫婦，前屋主則可能也要負擔相關賠償責任，倘若雙方已私下開過調解會，記得要留下協調證據，最好能發存證信函給前屋主和仲介，若當時對方有做絕無漏水保證，也可以要求不履行保證責任之損害。假如在發現漏水並已申訴，期間因漏水而遭致損害之家庭財產，亦可請求賠償。
購屋知識！不可不知！
●交屋前應如何認清房屋狀況
房屋交易過程中，因交屋而產生之糾紛甚多，因而鬧上法院申請仲裁或投訴消基會請求解決的案例隨處可見。如何預防問題的發生，避免勞神傷財是最重要的課題。
我們在此分別就預售屋與成屋交易二者的預防之道說明如下：
一、預售房屋交易：
‧選擇商譽佳的建築商。
‧仔細看清買賣契約約定，買賣契約最好附上設備及施工用料說明，施工期中最好實地了解施工情況、建材使用與合約內容是否相符等等。
‧仔細計算坪數，包含室內坪數、陽台坪數、大小公共設施坪數，此外，並須注意地下室、公共設施
是否包含在出售面積之內。
‧附贈之設備或家電用品是否已於合約中載明品牌、型號、數量等。
‧消防設備是否完善。
‧是否依法領得使用執照。
‧各種稅捐、規費是否繳清。
二、成屋交易：
‧簽買賣契約時，應注重契約內容有否載明房屋如有瑕疵時如何解決。
‧房屋及土地的所有權人應和買賣契約的賣方相同。
‧出售房屋及土地的貸款情況。
‧附送的傢具或家電用品，裝潢等，於簽約時寫清楚品牌，數量或照相存證，以防賣方在成交後反悔，將贈送之物品取走或替換次級品。
‧海砂屋、輻射屋問題造成購屋者極大的憂慮，此問題可向建商公會或專門鑑定單位請求鑑定標的物
是否為上述瑕疵品。
做好以上防範措施，於交屋時應可將糾紛降至最低，但交屋時仍須做好以下確認工作：
‧坪數是否與契約及所有權狀所載一致。
‧附贈的設備是否如合約？
‧天花板、牆壁是否漏水、滲水或有剝落情形？
‧馬桶、水管是否暢通？
‧窗框是否會滲水？
‧水電管路是否確實接通至堪用狀態？
‧有關房地稅捐及各種規費、水電費、電話費、管理費是否已繳清？
‧房屋及土地如有貸款時，貸款本息繳納情形是否符合議妥之契約條件。
若以上有問題可請求賣方行使對標的物的瑕疵擔保責任。
●如何防範交屋糾紛
近年來無論是購買成屋或預售屋，發生交屋糾紛的案例愈來愈多。且各種買、賣雙方之糾紛種類，也五花八門，一般常見的交屋糾紛可分為下列數種型態：
一、買賣契約糾紛：
‧產權不清：如無法於預定期限辦妥所有權移轉或抵押權負擔未塗銷等。
‧銀行貸款額度不足：實際貸款成數較賣方原承諾銀行貸款成數為低時，買方自備款不足如何處理，
合約未明訂，雙方即生爭議。
‧稅捐及費用負擔：如房屋稅、地價稅、水電費及土地增值稅、契稅等之負擔，無明文約定亦常生爭
議。
‧賣方為少土地增值稅負擔而提前辦理土地所有權移轉。
‧施工品質不良：如建商偷工減料造成房屋品質不良。
‧建築坪數糾紛：如室內面積過小，公設面積過大等。
‧公共設施及停車位爭議。
瞭解以上各種可能發生之交屋糾紛後，如何事先防範糾紛之發生，準備購屋者，可參考下列各種方
法防範：
‧慎選信用良好之建商仲介公司。
‧查證產權證照，以防一屋數賣。
‧簽約時，詳閱契約條文，以瞭解權利義務關係。
‧施工中勤至現場監督察看，如發現施工不當，及時向建商反應要求改善。
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