都廳苑 (第12頁)

Rex-Huang
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111樓

2010-03-09 15:09

masaei99 wrote:
我想價位是不能"隨便...(恕刪)

拜讀您的多篇文章，應為業內專精人士，

御花園算是高雄市頂級豪宅先驅，價格及規劃建材使用皆如此，

當初五年前開價已達二十五、六萬之譜，當初鼎宇園邸還於十二萬之價位，

後期皇苑人文臻藏已高達十六萬，御花園確實屹立標竿，市場中鶴立雞群，

卻也樹大招風，只能說知音難尋～

不知您看法如何？

家中為營造業，也買過皇苑人文臻藏，鼎宇美術館，慶旺和平賞，投資自用皆有！

自認經驗眼界不下於＂只看過這些房子＂沒有＂住過這些房子＂的消費者，

有深感秀才遇兵之窘狀～

有實力....再來談敗家!!

Rex-Huang

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112樓

2010-03-09 15:28

kuoyuan1 wrote:
別這樣說，每個人看房...(恕刪)

我比較不好意思，讓人有錯誤的觀感，這是我要抱歉的！

我所指的這些人，總認為地段是一切？大品牌是一切？等等～

京城在業界這麼多年？案子不過藉是一直複製嗎？

鼎宇呢？橘園、美術館、園邸等等不也一直複製？

皇苑，每棟外觀的屋頂一定要有個魯凱族的頂飾樣貌，為了顧及立面都蓋個凹字型？

建商太貪，消費者太容易被擺佈，這是我的原意～

皇苑國際館你看看他的陽台吸頂燈，看看建材報價應該百來元吧，

御花園那盞是甚麼的我忘了～還為了避免行車眩光倒著安裝，報價兩千多元的樣子～

有實力....再來談敗家!!

kuoyuan1

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113樓

2010-03-09 16:53

買房子本來就是緣份，只能說我和御花園無緣。高雄市的房子我也看了不少，甚至還遠征台南、台中、台北，了解建材好壞。
建築界是很迷信的，只要一間大賺，通常接下來幾間都是在複製經驗。說白話一點叫懶惰、避免出錯。因為只有貼近當地民意的房子才叫好房子，也才賣得好。想要有獨特性的建築，就得承擔賣不好的結果，因為可能不為當地居民所接受。在南部，除非地點一流，像文化高峰會，蓋的中上就可以大賣，否則還是看建材有多打動人心(不一定是豪華)，有多少實用價值，才決定合理的定價。
再講一點，真正的好宅應該要每層格局因地制宜，但有哪棟做到呢？高樓層浴缸靠窗，看起來很寫意，對低樓層就是春光外洩的噩夢了。這也會影響居住品質，因為誰也不想看見鄰居每天都在鬱卒。即使是台北的帝寶也沒做到，所以低樓層的銷售就差了些。
回歸主題，不知Rex-Huang大大可否看過都廳苑，它的建築細緻度和公設的講究，真的令我心動，廣大的中庭，也順了我讓小孩活蹦亂跳的意，居家空間動線的規畫也很合理。可是就是壞在外觀太差，游泳池太開放，只能靜觀它的店面到時美化的程度了。

drped

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114樓

2010-03-09 17:26

印象中御花園大致蓋好時的售價和現在售價是有一段很大的差距

(現在是高很多)

代表當初的成本加預計獲利每坪20多萬就OK了

很少房子拖這麼久價位還翻這麼高的

若他只略為提升(當作支付銀行週轉的利息)

相信餘屋就不會那麼多

御花園的公設對我還是多了點

像宴會廳我壓跟就用不到

我只需要很好的保全

基本的門廳就夠了

很殘酷的問題

地段還是評估房子的一個重大指標

不是全部

但比重不輕

住的舒服最重要

但若有機會想脫手

地段的效應還是很殘酷的

另外有個疑問

當初去看時

坪數是90,95,128

為啥後來變成92至132

有點不懂

都大致蓋好的房子坪數還會變

Rex-Huang

Rex-Huang
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115樓

2010-03-09 20:28

drped wrote:
印象中御花園大致蓋好...(恕刪)

素地預售價格記得是26萬左右,有看過的沒有直呼驚訝的~

因為畢竟當時御盟不過是間蓋透天別墅又不到10年的小公司,

我當時住百立皇冠,當初已是高雄第一高價名宅,也差不多20幾萬,

全家都在想,御盟能搞出甚麼名堂?

家中為營造業,確實!很多人在等看御盟笑話~

外觀拆架後,我就得知漲價了,我想說是瘋了嗎?

邵總一句追加預算,自然聽了不得質疑,

家父打聽下,確實,當時陳冲任職的銀行確實收到御盟追加預算的貸款案,

熟悉建築或是銀行土建融的人都知道,沒有結構體完成後要進行裝修工程,

還有銀行會讓建商增貸的!

陳冲親自來了一趟御花園,這個增貸案過了~

聽完這件事,我並非貶低誰,高來高去的事不對外人道,一輩子都不明瞭的!

若非家父的關係,我也不相信邵總所說的話!我或許一輩子傻傻的猜測.

宴會廳我也有要批評的地方,就是一次要收費不少錢,我覺得有點高,

但是景觀真的很漂亮,就像現在消失的五福路陳氏舊宅寒軒庭園餐廳一樣!

保全不用說了,全高雄市最嚴謹的應該就是御花園了,雖是齊家物業,

但所有人員尤其是安全警衛部分皆是邵總親自挑選,邵總以前就是憲特的,

評選標準自然不在話下,有次家父去國科館散步,下起雨躲在溜冰場慈香庭門口,

警衛送傘找到家父....有次家父車子開出門,路上接到秘書電話,

說警衛看到左後輪看起來較為消氣,馬上停車檢查輪胎真的洩氣了!

坪數基本上只要沒少....就沒事,丈量的問題,以及正確坪數出來後

是否有跟周邊廣告文宣同步修改也有關係,畢竟我們只是消費者~

預售的鄰居也沒被追加價金啊?呵呵~

地段我們全家共識一致,我們不認為建商群聚的地段是"一流地段",美術館密度實在太高,

土地強度都很強,建商比大棟,比高戶數,比樓高,多一流?多便利?圍繞著美術館應該不到5間便利店吧?

文化高峰會確實地段不錯,文化中心嘛,萬年不敗款,我家樓下不要一堆人,有學生,有住戶,有條車水馬龍大馬路,

要看景觀還非買第一排,況且,文化高峰會才是一下子拉高售價的產品吧?當初可是不超過20的喔~

中央公園不錯,但是抱歉,馨馥華那不是算是我心中的好房子,高樓會晃我不喜歡~

當時京城凱悅還再切那些多餘的鋼骨呢,外地人才會買,

都廳苑是放大版的諾貝爾,而且後來才看出來頂蓋造型及燈光是與御花園相仿,呵呵~

不過這是我沒考慮"投資"角度的購屋哲學,我要投資一定跟著建商走,當初我美術館的房子也有獲利!

但,這是我要用來住的,三戶,爸媽有天退休養老,我自己成家立業,我小孩可以留給他一戶,

我的錢也是錢,我買的御花園也沒有特別便宜,但是我願意將家人放在這至少50年以上,

也有鄙人我的觀點~對吧!

題外話,結果你買哪裡呢?交流一下吧!

有實力....再來談敗家!!

drped

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116樓

2010-03-09 21:01

我住美術館區

這個地點是褒貶互見的

有人喜歡他的園區的景緻

有人嫌棄他的生活機能

沒一棟房子是人人都適合的

Scalaria

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117樓

2010-03-10 9:39

業內人士對房地產總有說不完的評論
馨馥華的風水，凱悅的鋼材，都廳苑的外觀，鳳凰菩提的周邊環境
首府的公設，皇冠的住戶水準，御海的鹽侵蝕等
所以勒，就算住帳篷也有缺點吧

買房子最重要的就是能否接受嚴重的缺點
例如地段，高度，戶數，保全的素質，廚具衛浴建材等設備，以及車位等等
還有最不可預測的鄰居素質
以游泳池來說，若住戶公德心差，有也等於沒有
這也是為什麼買台中聯聚的房要徵信的原因
所謂千萬買房，億萬買鄰

個人認為御花園本身是真正頂級的住宅，如Rex大所說
光停車場用Epoxy地板，已經好上很多豪宅一大截了
很多人批評他外觀樸素，比例錯誤，以及地段等因素也確有幾分道理，但無損價值所在
但比較大的問題是當時成交價愈墊愈高
對預算較為寬鬆的人，這沒有太大影響，但對精打細算的人，可就不妙
另外預約制雖然提供好服務，但同時也拒某些潛在客戶於門外
這是心理問題，而非品質問題

轉手價一如所有買房的問題，地段差的確難脫手
但對真正的住戶來講，這樣較不會有投資客，也難遇到法拍讓房價縮水
一切還是看需求

我個人倒是對御花園的那幾句廣告詞有興趣
最近的''出門了，心卻想著家''
有意思！

johnny7410

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118樓

2010-03-10 11:25

Scalaria wrote:
轉手價一如所有買房的問題，地段差的確難脫手
但對真正的住戶來講，這樣較不會有投資客，也難遇到法拍讓房價縮水.(恕刪)

這句話還真有道理
現在一般人都認為農16美術館是最好的地段
所以投資客多
法拍多
斷頭多
日租套房多

一般人認為比較不熱門的地方
反而都是自住
較穩定

25號5樓

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119樓

2010-03-10 21:35

Scalaria wrote:
但比較大的問題是當時成交價愈墊愈高
對預算較為寬鬆的人，這沒有太大影響，但對精打細算的人，可就不妙
另外預約制雖然提供好服務，但同時也拒某些潛在客戶於門外
這是心理問題，而非品質問題

所以當某些建商也如法泡製拉高開價時，
也開始以拒某些潛在客戶，
這是心理問題，而非品質問題

請問大大這是最新的品牌行銷理論嗎?
讓業者賺飽飽，也讓消費者賺到裏子嗎?

願聞其詳。

masaei99

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120樓

2010-03-10 22:56

說實在
我看不太懂這一串討論串的中心主題為何

那我就自己解讀為
"高雄豪宅之必然及偶然"好了

所謂必然
就是集合許多主客觀條件所得到的豪宅指數
越高越豪~~
不過我現在沒有太多時間把我的想法細分化
提供比較值化的說法
只淺淺聊聊

條件有分先天、後天、不先不後的
地段
是屬短期無法改變的先天，一個錯誤的地點，再怎樣也豪不起來

建材
這項算後天的
早期的高雄豪宅大多用貴的某建材為特殊標干，現在越玩越火了
建材還分"貴"的及"特殊"的兩大類
百立的石材(貴氣)及鼎宇的標配冷氣...(特殊規劃想法)
我記得早期還很"務實"的皇苑用的是很紮實的不銹鋼水槽...
這些配備的策略，跟老闆的屬性還蠻相當的
但後來也隨"豪宅"的遍地開花而演變出不一樣的特質

以上這都是比較一般對豪宅的標準

但我覺得真正的輸贏指標
是那些不先不後的條件

品牌血統
施工細度
規劃思維

這些都是很難達到的標準

我們現在看到許多大建商、富建商
市區買好地，建材用進口的
然後就標榜豪宅
但如果檢視內裡
不過就是表皮豪宅

對於一些沒好好應對過"貴客"的公司
從來就是以量販為主的想法
我不認為他們能很快有了細膩的生活設計及規劃
可以搞得金碧輝煌
但可能只是虛有其表

施工工法的考究
我認為是比較難的
一般我們認知的大品牌、豪宅品牌
我想，都尚未能達到我的標準
因為我光看那些老闆身上的頭銜一堆
就知道專精在"社交"還是敢委身於泥漿之中
建築這種東西
不是工法新、材料新、材料貴，然後按圖施工就能"成就"好品質的
我私底下認為
目前一線的品牌
"都尚待落實他們所自稱的品質"
這些必須於長長的工期裡去探就與認識
如果建築物只看光鮮亮麗的階段
是很可能"被呼籠"的

還有規劃思維
也是一件難去理解的條件
這需要有夠水準的住戶
才能與建築物互相拉抬
這是種視覺及心靈美學的競技
當然夠格的建物更是稀有

基本上沒有一棟完美的建築
但相對完美的是有一些

而還有一個標準
不是取決於建商
而是商品所吸引進駐的人
這也是豪宅建案最終納印認證的標準
不是財富的絕對值
而是那之外的無形或形而上標準
好的住戶組成及社區的"文化素質"會左右房產的價值
高雄確有些不是很豪的社區
確也能一屋難求
要買還要排隊~~~

沒太清楚的系統講一堆
但什麼是偶然的豪宅
就是買一塊好地
蓋得很華麗就以豪宅自居
是可以享有豪宅之名一陣子
但要有那種我認為的內裡
應該很難

至於御花園算不算豪宅?
當年未蓋的那個時節
在那個地點
一個腦筋正常的土地開發人員
一定會認為那裡應該賣個12~13萬吧
(那個時間點上，差不多就快要到頂了)
人家一線建商也都是那樣的行情
但市場的耳語從18~20~25不斷爭辯著
房子也從預售就賣
當然價位~~~還真的高出市場一截
不過現在來看
這價格還好而已啦~~
因為一堆阿貓阿狗也都賣起豪宅來了
價格也"被寵壞"了...
我想他的價值就讓他自己說話好了

至於我心目中的第一品牌是何
反正不是一線的建商啦...