蛋黃區小坪數未來的房價走向？

ntp30641
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樓主

2020-11-02 23:03

最近的新推案
趨勢都是2-3三房
總價是拉低了
但坪價卻是越拉越高

美術館近期的推案
美術香榭美術白天鵝青海line
一坪大概實賣價都在25起跳了

連還沒發展起來的中都濕地
外圈新成屋也上看24起（上銘蒔尚）
中都賣景第一排預售甚至開30起

美術館預售屋要等2-4年
都賣在25以上了
預售屋都不預售價了

未來蛋黃區真的有機會上看30嗎？

白天鵝的銷售說
隔壁的地未來一定賣比白天鵝更高
繼續往一坪30起靠近？

自己後來是買了白天鵝

再看看周邊還是一些1字頭的房價
買在這邊還真是有點怕怕的 ^++^

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2020-11-02 23:03 發佈

文章關鍵字蛋黃區房價香榭美術推案美術美術館總價坪價推案趨勢青海 LINE

Jian-xing

Jian-xing
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2樓

2020-11-02 23:30

我覺得2房是趨勢，因為不婚族多，都會蛋黃區房價只會更高，但3房是住起來比較平衡些。

ntp30641

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樓主

2020-11-02 23:45

是啊，低總價未來要轉手

還是比較容易些

只是附近5分鐘的區域

i世界悦誠（雖然位置不太好）

還可以看到1字頭

不知道美術館3-5年內

能不能輕豪宅案底價上看29-30

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高中沒畢業

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4樓

2020-11-03 0:20

我自己認為.沒有一定對.....企金放款超鬆.熱錢超多.超低利率.缺工到爆.成本增.股市上萬多點.全世界疫情第2波.台灣相對安全到爆.有錢要拿去哪裡?
放款?買黃金?買股票?買基金?當然是買房.這熱度還會持續2到3年......2年前蛋黃區新成屋2房還有16萬或17萬的.很多人嫌貴.現在成交都20萬一坪以上.25萬一坪也常常聽說了..相信幾年後30萬一坪也是正常了......期待有人買一坪25萬然後2年後賣你16萬?別傻了...23萬就被接走了..房價在這時空背景要跌難了..要跌回有些人的期待.我認為難了

cestodes

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5樓

2020-11-03 0:39

ntp30641 wrote:
最近的新推案趨勢都是2(恕刪)

不用說蛋黃區了

未來後驛這裡兩房可能會突破27/坪

這附近兩房配平車成交超過900的還不少

美術館的建案基本上都在賣未來價了

derekyu928

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6樓

2020-11-03 1:54

Jian-xing wrote:
我覺得2房是趨勢，因(恕刪)

據我所了解，目前高雄新房的購屋主力總價約800萬，暢銷房型為2房1衛，若高雄「高薪」工作，未來沒有持續增加，我認為購屋總價會上升很慢，但單價持續上升，主+附的面積持續縮小，小到買家實在忍受不了為止。

未來新屋最低單價會不會破30萬/坪，取決於買家對狹窄空間的忍受力能否增加。

有篇文章認為2房2廳1衛的主+附，一家三口，合理低標需求應>15.5坪，我認為符合自身實際體驗，但若能2房2廳2衛，>17坪，會更符合人性。
文章連結

若假設公設比35%，15.5/0.65=23.85坪；17/0.65=26.15坪

再以2房2廳1衛+車位為最低標，配合目前主力購屋總價800萬。

2種算法
第一種：房價+車位價，拆算，算「房屋單價」，很常見，但近年平車位的價格，建商故意開高，造就房屋單價較低的錯覺，故有另一種算法。

第二種：「效坪價」，總價（含1平車，不論車位樓層）/（主+附）坪數=效坪價

如2～15F，則8～9F為中樓層；如3～29F，16F為中樓層。

總價800萬，若平車125萬/個，2房2廳1衛，中樓層，主+附15.5坪左右，總坪約23.85坪，蛋黃區，未來幾年內，銷售速度應不差，因符合主力買家能力與基本需求。

房屋單價：（800-125）/23.85=28.3萬/坪（中樓層、均價）

效坪價：800/15.5=51.6萬/坪

總價800萬，若平車125萬/個，2房2廳2衛，中樓層，主+附17坪左右，總坪約26.15坪，蛋黃區，未來幾年內，銷售速度應很好，單價低，且符合主力買家能力與進階需求。

房屋單價：（800-125）/26.15=25.8萬/坪（中樓層、均價）

效坪價：800/17=47.05萬/坪

總而言之，若以自住為目的，我個人認為，高雄蛋黃區，生活機能良好，格局、採光、棟距、建商品牌、配備都沒明顯缺陷，喜歡，且負擔得起，總價800萬上下（含平車位約125萬/個），2房1衛（含）以上，且單價<25.8萬/坪（中樓層、均價），或是效坪價<47.05萬/坪，有需求，都值得「盡快」購入。

青菜蘿蔔各有所好，但我個人認爲近捷運的會更好，未來20年，高雄人的交通習慣，可能會因捷運路線的增加而改變。

康精

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7樓

2020-11-03 8:42

小坪數是炒房下的悲哀~~~~

mnmcbl

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8樓

2020-11-03 9:03

康精 wrote:
小坪數是炒房下的悲哀...(恕刪)

小坪數應該是過渡期產品，
新婚夫妻只要生一個，
瓶瓶罐罐、嬰兒車、學步車開始堆疊...
人在狹小空間下，
容易產生磨擦，心情也「阿雜」

豆豆3108

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9樓

2020-11-03 9:07

ntp30641 wrote:
是啊，低總價未來要轉...(恕刪)

美術館都市叢林
看看耘翠就知道
前面工廠左右後面都大樓
美術南三路更是高樓林立
美術皇居也是被包夾
除非有景觀或知名高檔品牌
否則很難有漂亮的價位

kahnmao

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10樓

2020-11-03 9:47

mnmcbl wrote:
小坪數應該是過渡期產(恕刪)

還好的

小坪數進可出租退可自住
現在不婚不生的人太多就算生也頂多就一個
房子大整體成本都會放大
就算你知道某處有60坪三樓透天600萬
你也買不下去

光裝潢費用可能就要破兩百萬

而且現代年輕人租屋習慣了也就習慣大套房之類的格局
突然變成兩房兩廳其實也就覺得大多了

大也就意味著需要更多時間的打掃
空間大也就意味著會一直買東西回來塞

我自己買的房子裝潢完看到有些櫃子上空空的
到外面逛街就會想買些東西回來擺放...這都是錢啊XDDD
慾望是很難控制的事情

我兩夫妻一小孩就算40坪價格降到現在20坪的價格
我可能還是選20坪的把多出來的錢做其他用途

房屋這種東西..住的舒服喜歡最重要
大不一定是唯一的

就像是你要年輕人選
住在都市繁華熱鬧交通便利生活機能強的20坪小房
住在鄉下空氣清新人車少附近農田山林環繞 60坪大房
7成年輕人都會選都市吧....

貓老闆