永信「君峰」
「君峰」簡介
「君峰」簡介與實登
「君峰」使用執照
RC，地上29F、地下6F，107戶，基地面積1370m2（414.4坪），總樓地板面積25621.28m2(7750.4坪），陽台約720.3坪，總建築面積8470.1坪，車位151個，
容積移轉2888.62m2=873.8坪
平均79.17坪/戶（含1.41個車位）
102/11，土地購入8.13億，道路用地26坪，基地414.4坪
假設土地容積成本5.95萬/坪/容積
1/2為土地容積移轉436.9坪*5.95萬=2600萬
代金部分，林德官段1184地號，公告現值566814元/坪，414.4坪，商五，容積率840%，總容積3481坪。
另1/2用代金來繳1/2*414.4*566814*873.8/3481=2948.1萬
預估移轉容積成本：移轉土地+代金=5548.1萬=0.55億
完工107/05，約4.5年，土地資金成本，假設年息2%，（8.13+0.55）*1.093=9.49億
可銷售建物土地成本：
9.49億/8470.1坪=11.2萬/坪
永信，108年報
108年報，Page 52，君峰（中正二路案），完工轉出15.97億
永信，106年報
106年報，Page 46，永信認列「君峰」（中正二路案）土地成本8.2億
工程總造價15.97-8.2=7.77億
可銷售建物建築成本：
7.77億/8470.1坪=9.17萬/坪
根據107年報，Page 59，「君峰」銷貨收入225665千元；Page 51，待售金額1868392千元，預計總銷合計20.94億
永信建，107年報
根據108年報，Page 59，「君峰」銷貨收入778205千元；Page 51，待售金額1197453千元，107+108年已銷+待銷合計22.01億
永信建，108年報
從數據看來，「君峰」似乎有調漲，合計總銷金額越來越大。
107、108年，「永信」平均毛利率為28.7%。
另外，銷售佣金部分，根據105～108年報
105年，Page 56，總銷2017162千元；Page 58，佣金43053千元，2.13%
永信建，105年報
106年，Page 59，總銷3010383千元；Page 61，佣金88230千元，2.93%
永信建，106年報
107年，Page 59，總銷3183993千元；Page 61，佣金95340千元，2.99%
永信建，107年報
108年，Page 59，總銷2338536千元；Page 61，佣金71403千元，3.05%
永信建，108年報
代銷公司賺的%，比我想像中的要少，以前聽說是行情5～10%(包銷），企劃是2～4%，每間建商不同，近年可能是房子難賣，只好自砍，我猜各建案都差不多。
