怎麼去跟房仲談到理想的價格？

如何跟仲介殺到理想的價格！！
最近看了一間房子，
大樓總共23樓 看的是七樓，
內部沒有傢俱還需要整理，
廚房傢俱需要重新換掉，
廚房牆壁跟浴室上方牆壁也都要打掉重用。
房價是開出398萬 坪數25.9 一坪約14萬多，
我是覺得仲介在唬爛我，
說房東最底價是368，
我們可以以340斡旋金去談談看，
但我上網查那棟大樓近一年成交率，
一坪約9萬～11萬 。
我抓最高去換算約280萬，
她聽到低於300萬就很大反應，
說那這間不要我們在看別間。
我有反應有在網路做點功課，
說那棟價格沒那麼高，
她就說那我們不看這間換別間看。
是真的我開太低根本是來亂的，
還是房仲不想賺太少？！