首購貸款的問題,請幫忙解惑

我想詢問一個政府首購貸款的問題,可以請知道的人幫忙解答嗎,謝謝

月薪只有23000左右 飯店從業人員，有薪轉，有定存50萬，
最近第一次去看房屋,是新成屋的案子，不過在和業務人員談話的過程中，該業務人員有提到，以那個標的（2房1廳約24坪）要賣580萬來看，我必須要再找保證人才能辦30年房貸才會過，自備款1成，過程中詢問因為是首次購屋，不是可以有政府的首購貸款嗎?業務人員說都一樣. (我不是要買那間房屋,因為價格太離譜,我無法接受,但是業務人員她的回答帶出了我心中的疑問)

我想請教的是 政府首購申請程序的問題:

就是說 是否必須事先和建商簽約買房,然後建商送件到跟它配合的一般民間銀行進行貸款審核，然後等確認銀行貸款ok,然後銀行撥款給建商完成後，我再去找土地銀行等公股銀行去申請首購貸款嗎？

還是說一開始要買房，和業務員談的時後就是找我事前指定的公營行庫辦首貸呢？還是說有人有實際經驗可以分享您怎麼買第一間房子嗎,因為我沒有買過房屋,請幫忙.

另外一定要有保證人嗎？既然是首購貸款，不能以自己買的房子當抵押嗎?
請幫我解答，謝謝.