中古屋炒過頭 貸不到五成 都市更新熱潮，讓一些老舊公寓價格竟比新成屋還高，三商銀主管提醒，中古屋成交價絕對不等於銀行鑑價金額，價格被「過度炒作」的中古屋，貸款成數可能不到成交價的五成，投資人買進這類中古屋時，本身一定要有足夠的資金。
銀行主管建議，想購買這類老舊公寓，自備款最好達成交價的四成以上比較妥當。
大眾銀解釋，銀行貸款有一定的鑑價程序，除參照區域行情，還會結合建材、屋齡等條件。
以老舊公寓來說，特色是屋齡高、沒電梯，且建材不如新成屋，這些條件都屬「扣分」項目，銀行鑑價不太可能高過新成屋。
除了貸款成數低，老舊公寓的貸款年限相對也會較短，大眾銀主管指出，以鋼骨結構的公寓為例，最簡單的計算方式是貸款年限加上屋齡不得超過50年，以40年屋齡的公寓，銀行能容忍的貸款期限約為十年。
加強磚造耶,根本比RC不耐,屋齡更是35~50之間.
不是也貸給接手的人了嗎?
公寓很少有30年以下的吧?
後來都變成電梯大樓了.
大樓也有25年以上的.
公寓平均比新屋貴~我不信.
公寓一樓比新屋貴~我相信.
對老人家來說,透天只能用到一樓,二樓以上就上不去,而大樓遇到電梯維修保養或故障就慘了.
我因認識的年長者多,不少朋友換到公寓一樓了.
21.543 wrote:
那這串討論是討論心酸的吧!!(恕刪)
確實是討論心酸的.
版主是不是看喜歡的中古物件,對方價格踩太硬?
如虎似蜥 wrote:
地震屋、輻射屋、海砂屋、凶宅
依照內政部長說法..民國60幾年的建築法規....超過25年以上房子...無法承受4級以上地震......(恕刪)
公寓起碼都RC,公寓起造前的那一批透天,也才加強磚造,不是也都撐過921了.
如要害怕那些,你該說屋齡超過12年的別買.
也就是921以前已經蓋好的,或已經蓋一半的,都別買.
"地震屋、輻射屋、海砂屋、凶宅"這跟是否25年公寓有何關連?
你提的五大風險,跟是否25年公寓有何關連?
大樓,透天,25以下的,難道就沒風險?
您是不是想強調"只要不是新屋,就別買"?
很抱歉,依目前的單價,我若買新屋,無法滿足我坪數的需求.
我就偏要買中古屋!
我目前新舊都看,比例是6比4.
新房子大多都是看到價格太高或坪數太小就看完了,不必繼續看了.紙上看完不必現場看.
風險一：四大瑕疵屋類型不可不知—地震屋、輻射屋、海砂屋、凶宅
買房子最怕的就是花了錢買不到相對應的品質，房屋的瑕疵小從地磚破裂、屋頂漏水等「花錢可以解決的」，大到輻射、海砂屋等影響居住安全又「花錢也難以解決的」都有，要怎麼樣找到沒有品質正常的房子不僅對消費者是一大難題，甚至對銷售房屋的仲介人員也是一大考驗。一般來說，嚴重的瑕疵屋可以有四種類型，地震屋、輻射屋、海砂屋、及凶宅，前三者是影響房屋結構居住安全甚鉅，後者則是習俗及心理上有嚴重不適。無論如何，一旦遇上上述四種類型房屋，房價無不大受影響，經常打對折都乏人問津，如果消費者不察買到上述房屋，勢必損失慘重。
然而要如何判斷房屋的瑕疵，以地震屋來說，過去幾次大的地震，如921、331地震，損害嚴重的房屋可自建管單位查詢，如果僅是損害輕微或有疑慮時，可能就得花錢請建築師、土木或結構技師公會檢查。海砂屋一般是指使用了含過量氯離子的混凝土，這種混凝土很容易造成鋼筋加速腐蝕，進而造成房屋結構的安全，依照國家標準CNS3090的規範，作為耐久性預拌混凝土每立方公尺的氯離子含量不得高於0.3Kg，要確認是否為海砂屋，消費者得花錢請土木技師公會檢測或要求賣方提出相關檢測証明，才能減少買到這類房屋的風險。
輻射屋則是運用了受到輻射污染的鋼筋所搭建的房屋，嚴重的輻射屋會使人長期暴露在輻射污染的危險中，由於輻射屋無法從外觀辨識，目前檢測輻射屋的方式可從原能會網站，查詢是否為已發現的輻射屋，或者請原能會進行檢測。所幸過去所發現的輻射屋，全都位於新竹以北的區域，新竹以南尚未發現有輻射屋的蹤跡，但這也並不代表新竹以南未來不會發現輻射屋，消費者仍應做好調查，以減少遇到這類房屋的風險。
凶宅是指房屋內曾發生「非自然死亡」的案件，雖然並非結構安全的問題，但國人對這類風水不佳的房屋，常常是敬而遠之，影響所及，有時凶宅雖位處精華地段，但成交價往往不及鄰屋的一半，如果消費者明知為凶宅，以「行情價」買下尚屬正常，但經常是受賣方或仲介欺瞞，而以一般非凶宅價格成交，造成損失而發生糾紛。要如何判斷是否為凶宅呢？凶宅既是曾發生「非自然死亡」的房屋，原則上可從警察機關的電腦紀錄查知，但實務上，透過向街坊鄰居調查有時更容易知道是否為凶宅。
對策：勤作調查是避免買到瑕疵屋不二法則
賣方要賣房子，當然不會把瑕疵都講出來，消費者得透過各種方式去判斷，藉由發覺瑕疵，判斷房屋的真正價值，再去決定是否要購買，才是面對瑕疵屋的正確態度。
風險二：不能一手交錢一手過戶是造成交易安全的元兇
我國不動產登記制度是採登記主義，也就是法律是保障經過登記的產權，因此有土地法第43條登記有絕對效力之條文；然而，過度保障已登記的權利或強調登記程序，卻無法保障交易安全。原因在於我國的交易制度並無法做到一手交錢一手過戶的交易方式。在一般程序中，消費者繳了訂金後，此時房屋尚未過戶，因而「一屋二賣」時有所聞；當房屋過了戶，此時尾款尚未付清，換成賣方擔心不已。由於「債權的發生與物權的移轉」無法在同一時間完成，加上我國法律過於保障已登記的產權，產權一旦過戶，如果只是契約的糾紛而非登記人員的疏失，一般並無法直接回復原原來的權利狀態，要透過訴訟才能解決，形成交易制度上的漏洞。
既然我們明知不動產產權移轉需要時間，能否透過保全程序完全避免一屋二賣的發生，答案是沒有100%不會出問題的交易程序，既使買方在賣方不動產上設定抵押權或預告登記，保障債權並避免房屋移轉給他人，都不能完全防範「有心人」以查封的方式予以「破解」，屆時消費者仍只能透過訴訟爭取權益。
由於交易程序時常會出現風險，因此有許多仲介公司推出「履約保證」的服務，藉由專戶處裡買賣價金，達到降低價金移轉的風險。但這類保證也有限制，即通常僅保障進入這個帳戶的金額，也就是不透過這個帳戶的價金，如定金就不受保障；其次，萬一房屋過戶，買方卻因故不給付尾款，買賣雙方仍僅能透過訴訟解決。
對策：以買方指定代書或向有聲譽的仲介公司購屋來降低風險
既然無法在制度上求取零風險的交易程序，只好在交易過程中，委託值得信任的專業者協助，一般來說，為了預防一屋二賣的情況發生，多半買方會以自己熟識的代書協助過戶，也藉此管控流程；或者尋找較具聲譽的仲介公司，這些仲介公司多半有內聘代書或與當地資深代書合作，如此風險也可相對降低。
風險三：產權內容與售屋廣告差異的風險
由於我國不動產採登記制，一般來說，登記內容通常與現況不會有差異；但由於產權的異動不一定會去地政事務所更新，或者有不能登記的內容，實務上登記內容經常與現況有相當的落差，特別是面積的落差最常成為糾紛的焦點，有二種最常見的狀況值得留意，一種是現況面積大於登記面積，這通常是因為多出來的面積無法登記，例如頂樓加蓋的違建、陽台外推做出的室內空間等等；而賣方便常常打出使用面積XX坪的廣告，讓人誤以為有這樣的權狀面積或是有較便宜的錯覺，往往就容易產生糾紛。
其次，也有現況面積大於登記面積的，例如因道路徵收而拆除部分建物，等卻未進行更正登記，因此會發現登記面積有100坪，到了現場勘查卻只有20坪的怪現象，這種房子在法拍屋或透過非仲介買賣的情況很常見，這種狀況如不事先調查清楚，一旦賣下發現實際坪數大縮水，糾紛就會發生。
對策：帶著謄本及建物測量成果圖到現場勘查丈量消費者可要求仲介經紀人提供房屋的土地建物謄本及建物測量成果圖，帶著皮尺到現場丈量，約略估計現場面積與登記面積是否有較大落差，就可避免面積無端縮水的情況發生。並現場勘查銷售廣告與現場的差異，一切以產權登記內容為準。
風險四：合理價格的判斷？
買房子最常遇到也最無法準確回答的問題，就是房子到底貴不貴？多少錢是合理的價格？由於每間房屋的特質都不相同，就算是相鄰的房屋都未必有相同價格，高房價的出現有時也存在炒作的成分，例如近一年來台北地區部分地段房價漲勢驚人，竟然會出現台北縣的房價高於台北市的現象，這在過去是很難想像的。然而，不論賣方的說法是甚麼，消費者得記得二個原則：替代原則、行情是買方造就的。替代原則是說當一個地方出現高價，你要拿其他原本高一級房價的區位來做比較，例如板橋房價上漲，可以用板橋與台北市文山區比價，原本文山區的房價比板橋貴，但如果現在情勢扭轉，可以以這二個地區現有的環境來衡量板橋是否貴得有道理。
其次，賣方常常會以行情看漲來掩飾開價的不合理性，但不只是有人買才有行情，而是要有很多人買才有行情，只有少數人買的行情不是真行情，應對之道是多搜尋類似標的，藉由不斷的比較來發掘價格的合理性及議價空間。從實證研究裡發現，開價與成交價往往有一定的差距，這種「議價空間」會隨景氣好壞而產生變化，景氣好，議價空間小；反之亦然。從經建會發布的「住宅需求動向調查」可以瞭解一般性的議價空間有多少，多了解這樣的「行情」，合理價格才會在資訊透明的情況下被自己掌握。
對策：出一個連自己都不相信會買到的價錢
合理的價格要如何判斷？綜合理論與實務的經驗，我可以給大家一個建議，大家可以參考各家房屋仲介相類似標的的開價，取其中較低的視為自己的高標，然後出一個「連自己都不相信會買到的價錢」，再隨著談判過程往上加，一般來說，中古屋合理的出價大約是賣方開價的七五折到八五折之間，景氣若往上走，出價可以接近賣方開價；景氣若差，買方出價不彷低一點。當賣方面有難色卻又不直接拒絕你時，這個出價就是正確的。
風險五：購屋資金的準備—你有能力負擔嗎？
購屋雖為人生大事，但根據統計，有半數以上的購屋者買屋食會超過原來設定的預算，當然多花點錢買到自己喜歡的房屋會令人欣喜，但也很容易造成「過度消費」而讓自己負擔更為沉重。花多少錢才是正常負擔的預算呢？依照經建會的「住宅需求動向調查」，一般購屋者買的房子價格平均是年收入的6到7倍，每個月償還的貸款金額平均是月收入的三成，首次購屋的消費者平均每個月償還的貸款金額大約是月收入的四成以上。由於目前貸款利率已從谷底逐漸揚升，過去二年，貸款利率揚升了近1個百分點，以貸款五百萬計算，每個月要多攤還的利息就將近4,200元，額外的負擔相當可觀，因此，在購屋時為自己保留一些還款的彈性相當重要。
對策：在購屋預算之內選擇合適的區位及大小的住宅
有購屋的計畫應該是先決定購屋預算，購屋預算則先看自己有多少自備款，搭配的貸款額度，本利攤還的金額以不超過月收入的35%為上限，太沉重及彈性太小的負擔會讓自己未來還款的壓力更為沉重。決定購屋預算後，依據預算尋找符合預算的區位及大小的房子，把握這個原則才能當個快樂的有殼一族。
不動產因為交易制度及彼此的差異性，購屋風險無時無刻不存在；但透過仔細的調查，可以防範大部分可能產生的問題。每一間房屋都有它合理的價格，買中古屋最大的挑戰就是把房子的所有問題都調查清楚，然後決定一個合理的價格，透過審慎的調查與規劃，找尋合格並值得信賴的仲介經紀人及代書協助，相信大家都能夠減少在購屋過程中發生糾紛的機率。
千千萬萬不要買超過25年的公寓或房子.......依照內政部長說法..民國60幾年的建築法規....超過25年以上房子...無法承受4級以上地震......
折舊與折舊率：建築物興建完成後，由於各種因素使其價值逐漸降低與減損，估價人員根據建築物價值的降低程度，而從原價或殘餘價格中把除一部分價格，使其現值與目前之建築物狀態相一致，這種行為稱折舊。而折舊額佔原價之比率，即稱為折舊率。通常，一般房屋每年平均之折舊率約為2 - 3％左右。
造成折舊主因有三：
(1). 物理因素：建物因使用，風吹日曬等所造成之減損。
(2). 功能因素：建物因型式老舊，設備落伍等因素所造成之減損。
(3). 經濟因素：建物因所處環境衰敗，設施不足等因素所造成之減損。(如台北大同，萬華等老社區)
折舊之求取方法：
(1). 耐用年數法：
定額法：亦稱定比法，直線法，在耐用年數內，平均分攤減價額。
定率法：亦稱百分減值法，餘額遞減法，每年以一定折舊率計算折舊額，即每年折舊率相同，但每年折舊額不同。
償債基金法：亦稱償還基金法，每年提存一定折舊額，但此折舊額按複利加算利息，亦即每年折舊額相同，但加算利息。
(2). 觀察法：由估價師實地勘查，就標的之使用保養情形予以不同程度之扣減。
實例計算：
實例條件－假設一建築改良物之
◆ 重建成本 : 800萬 ◆
耐用年數 : 50 年◆
殘 價 率 : 10 %◆
歷 經 : 12年 ,
◆ 儲 蓄 率 : 12 %
求其結果
定額法D ＝ C(1 － R) / N ＝ 800萬(1 － 10%) / 50年 ＝ 14.4 萬P ＝ C － D x n ＝ 800萬 － 14.4 萬 x 12年 ＝ 627.2萬
定率法d ＝ 1－ n√R ＝ 1 － 50年√10% ＝ 4.5%P＝ C(1 － d)n ＝ 800萬 ( 1 － 4.5%) ¹² ＝ 460.39萬
償債基金法A ＝ ( C (1 － R) x r) / ((1 + R) n– 1) A ＝ (800萬(1－10%) x 4% ) / ((1 + 4%)[sup]50[/sup] － 1) ＝ 0.3萬查表得
複利年金償還基金率(SFF) 利率12%，50年為 0.000417A ＝ 720萬 * 0.000417 = 0.3萬
查表得 複利年金未來現值(FVIFA) 利率12%，12年為 24.133133P ＝ C － A x n ＝ 800萬－0.3萬 x 24.133133 ＝ 792.76萬
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