各位房地產高手好:
小弟最近看了幾個間房子,目前較有興趣的是太普美術北一街的房子(在人文首璽後面),大致概況如下:
7年屋,14樓約34.5坪,簡易裝潢,無車位,格局個人覺得還ok,該房屋屋主現在還在住(一個退休的阿伯),原仲介開價628萬(即1坪18.2萬;準備給買家砍的),後來房仲自己說他再跟屋主喬500萬是否可成交(即1坪約14.49萬),但經小弟上網看了市政府地政處的歷史成交價格,這2年來該建案成交價約在12.0-12.5萬之間(最後一筆資料,成交時間為100年9月),難道真的向仲介所說,美術館區的房子真的大漲,但我不管那麼多,跟他開了415萬(1坪約12萬),現仍由房仲與屋主斡旋中(目前談到475萬)
請問各位先進,小弟我開的價格合理嗎????如果真的成交,將來如果有一天要脫手,我會賠錢嗎???美術館的房地產有前景嗎???畢竟整個大環境並不是太好,而且高雄平均薪資仍偏低,失業率也高,整體房地產現應仍處於供過於求的狀態
另外請問一下,小弟目前購屋的預算是450萬以內(100萬頭期,350萬貸款),除了以上的美術北一街外,可以推薦一些適合小弟的嗎???我的需求是希望在美術館一帶(購屋的目的除了投資外,最重要的是這個房子將來準備給丈母娘住的,女王想就近照顧;小弟目前也住這一區附近),2或3房均可,如果有車位更好,新成屋或中古屋都行,但希望不要是超過10年的房子
請各位先進不吝指導
無敵爸 wrote:
各位房地產高手好:小...(恕刪)
你談的單價已經比農美區很多地點或生活機能更差的
京X橘紅色、北京、和築、興X發、國城...等部分較低階推案的成交價還低了,
北一街附近的北京(城揚)美北岸(近4年屋)去年11月01上有網友就成交一棟14樓,
換算單價近16萬(只算空屋),
畢竟這附近非第一排的土地成交平均價格近5年來就漲了超過3倍,
3房土地持分平均約5坪X單價85萬,光土地就要425萬,
房價只漲3成已經算低估很多,
要屋主隨便賣不太現實
同樣的預算其實買小3房還是會比買2房+車位好,
車位用租的其實未必會吃虧,
何況這附近還很好租車位,
以前農美區餘屋多的時候,
3房被搶得差不多的時候,
數量不算太多的2房則還剩一大堆待售,
代銷也只能不斷用廣告價降價出清,
畢竟會選擇這區環境自住的夫妻絕大部分不是偶爾或長期要跟長輩同住,
就是有養小孩的計畫
北一街這個建案之前我也有考慮過中古,
出門走100公尺到東二路就有整個美術館北區發展最好的小型商圈,
不過仲介不夠專業,
當時沒有介紹這個建案主要優點(美術館景觀及台鐵捷運站400公尺內)所以最後沒買,
整體建材、設計規畫、外觀維持都不錯,
前方就有兩個便宜的露天停車場,
沒車位目前不是大問題,
重點是在大樓頂樓或是後棟東半邊目前還能向南看到一部分的美術館公園綠地景
(從帝門及美術園邸中間教育局保留地,隔壁極美正前方那塊則是私地),
雖然美術館視野不會像美術之星這種非第一排的建案這麼廣,
但個人覺得最少也比太普風格/美學還有價值
神奇小子6218 wrote:
alumee大大：3...(恕刪)
tocq0803 wrote:
只臨10米街 沒有雙...(恕刪)
台鐵地下化新增地下捷運通勤車站(內惟站)是接近2010年才正式定案,
謠傳要蓋飯店的地,
先不談那邊蓋飯店可行性,
就算真的租出去也不一定能蓋很高,
一般開發合約都是2~30年期限
對純住宅大樓來說,
車流小,噪音少的8米街其實不算是缺點
2年前的房價那時全高雄都很便宜,
房價真正漲幅明顯也是2011年才開始,
何況2年前農美區還有很多未賣完的餘屋,
短時間內供給較多自然會比較便宜
土地持分多少跟基地面積大小及所建容積有關,
3房+機械車位只分到2坪多只能說是比較極端低的例子,
正常含機械車位最少4~5坪以上
以地價及定位來看,
特定住宅及特定商業都審用地只有美術館區有,
農16除招商用的特專(現已改做公園)用地外,
跟一般重畫區一樣都是普通的住宅及商業用地,
前幾年因都市計畫特定區域的細部計畫政策,
裕誠路以東全是容積率額外獎勵特別高的商4用地,
所以土地成交價是率先開始飆破百萬的,
美術北一街那附近(明誠路以北,北三路以南)都是比較值錢的特定商四用地,
第一排以外還沒賣掉的小塊建地去年開始就沒人開100以下,
用85萬計算已經算是低估了,
不遠處容積率低很多的特定住五用地,
京城不久前一次買3000坪都要近80萬(單價)了
真的堅持預算內要買到,
太普北一街隔壁的極美或北5街的逸華庭低樓層不含車位的小3房會比較有機會
如果有就當小弟見是淺薄alumee wrote:
台鐵地下化新增地下捷...
alumee大大：
鐵路地下化已不是新聞,大家都已經知道,
只是大眾運輸在高雄不是很方便,
因為交通網路不夠密集,
要高雄市民適應,應該還需要一段時間吧!
將來會不會跟高捷一樣,待時間印證...
至於你說"就算真的租出去也不太可能蓋太高,合約都是有期限的"
我只能說你的資訊不夠,
(如有心,可去電問教育部中部辦公室)
還有,建物佔土地持分也不是這樣算的,
土地它有使用強度之分,像你所說,這區是特商四,
所以它是可以蓋飯店,做商業使用喔!
而它容積率是630%,土地一坪可以蓋到建物十五坪以上,蓋20樓以上是有可能的,
假如是第四種住宅區,大概一坪土地只能蓋七~八坪左右,就有可能是你的算法了(反推算)...
那你還拿京城買永信土地來比,
我就更無言了,
現在美術館主要商業行為是在美術東二路,所以...
京城買的地有店面效益,土地價格自然是不同啦,
我該說你是深呢.....還是......
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