小弟我本身於公股銀行工作,接觸的領域有個人金融(理財業務)與消費金融(房貸業務)與法人金融(企業業務)
小弟本身看房子也看了有半年之久,目前自己自住於巨蛋附近5樓透天,
近半年看的物件包含新屋2~3房,7年內屋2~3房,
看屋過程也看了許多書籍增強自己的判斷能力,
藉此也想透過自己於金融市場與房產市場的觀察跟各位有機會看到此篇的有緣人分享,
小弟分以下幾面來分析
首先從總體經濟來看:
台股與房產的連動性是不可否認的,台股好自然帶動房產好,自從台灣股市從8月接近9000點跌落下殺至今還在7500點盤整,原高雄市地區房地產9月與10月陷入滯銷狀況(可參考10月報章雜誌皆報導房地產熱絡程度僅次於2008年之雷曼金融風暴),小第本身工作銀行為三商行房貸業務量極大但從8月底開始產生極大變化原高雄市地區貸款件新件承作量僅剩10%的量,且小第本身之前所拜訪的房仲一開始許多都不肯鳥我,在9月與10月紛紛打電話來表示有案子介紹甚至有住商房仲直接坦承銷量極低幾乎無法生存,有投資股市或基金的朋友因該會比較瞭解目前到底怎麼了,重點就在於國際情勢歐債越演越激烈,小弟本人看法歐債並非德國或者法國說了算也非成立EFSF就可簡單解決故未來投資市場景氣依然十分不看好,勢必繼續影響台灣股市.
台灣個體經濟來看:
台灣將近8成經濟重心於出口產業,以往大宗出口最主要消費國為歐美,但目前因歐債事件影響歐洲大國紛紛刪減社會福利縮減經濟支出導致台灣出口業於歐洲獲利空間嚴重縮減,加上美國目前自身難保也刪減社會福利與經濟支出,經濟學公式C+I+G+(X-M)目前台灣主要出口獲利對象國家人民紛紛刪減C消費,企業雖然滿手現金(寬鬆貨幣政策)但因基本面不看好故不敢投資導致I下降,政府因過度揮霍導致國債快速上升為了獲得IMF支持刪減G政府支出,一連串的蝴蝶效應導致目前台灣電子業遭受嚴重衝擊上週六才剛跟一位新竹顧問工程師的朋友吃飯聊天,該位工程師表示新竹實際上的無薪假比政府公佈的數字嚴重數十倍,甚至部份廠商傳出要求員工上班但卻不支薪,很快電子業出問題後金融業也會出問題,以今日2011/11/14日yahoo首頁所述如DRAM產業倒閉金融業將遭重創,假設茂X倒閉本土大型金控合作XX一年獲利幾乎歸0,電子,金融看衰的狀況下房地產會好嗎?
從政府的角度來看:
奢侈稅其實真的有產生效果導致投資客跑光光,近幾年房地產會漲真的多虧投資客的作手,引述溫XX(建案名稱)的經理所述大批的投資客早在去年就獲利了結抱著新台幣移往大陸去了享受人民幣的增值與定存約4~5%的利息,如果各位有注意到本月的一則新聞那您也要開始擔心了,內容為政府預計2014年底前將公告拉高至市價的約9成,此動作將導致賣方會更急著將房屋出售否則土地增值稅就有得繳了(土地增值稅40%),以小弟本身住家舉例土地約25坪公告只有約350萬但8月鄰居售出2580萬如果公告被拉高至1500萬那我就要繳(1500萬-350萬)*40%=460萬(土地增值稅),獲利空間將大幅度縮水更何況如果拉高至市價9成那稅金會更恐怖.
近期建商的態度:
打開蘋果日報都是建商的廣告,小弟本身去美術館區看了太普的藏風景,59坪開價快25萬/坪總價1500萬,看完沒多久業務經理主動打電話來說1150萬可成交,各位觀眾一般新屋銷售賣方主動降價空間約9折至9.5折,可談空間約8折(高手)~9折,藏風景1150萬/1500萬約打了7.7折,我相信如果真的要買還有些許空間,焦點轉移至自由黃昏市場的友友建設雖然開價差不多25萬/坪但實際成交約18萬~20萬而且還賣的不好,知名建商紛紛下殺7.5折~8折市場上的溫度變化您感覺到了嗎?
海外投資客買盤:
許多建商或銷售業務員會跟客戶說大陸客真的買很多再不買你就買不到了,請反向思考大陸目前房產跌的比我們嚴重好幾十倍,大陸人都自身難保了還會有多少多餘資金買你台灣的房產?更何況大陸現在跌的這麼嚴重如果六仔缺資金要賣台灣房子換現金難道聰明的各位不會狠狠的砍他價格嗎?
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話說回來以下是小弟針對標題所述
赫米斯:
1.建材還OK沒看到大陸製的
2.接待小姐很客氣感覺不錯
3.開價約14萬/坪左右太貴
(附近2手屋平均成交約10萬/坪,但個人認為這是最高點價,未來房價看跌,故個人認為赫米斯合理價為10~11萬/坪)
4.未來沒什麼增值空間因為捷運都不會到
5.個人覺得有保值的空間(福山,新莊,文藻,榮總,小公園,交流道等,鼎金生活圈)
6.特別注意靠民族路雖然氣密窗做的還可以但難道你一輩子不開窗嗎?(空氣,噪音問題)
7.靠榮德街注意樣品屋那一排有嚴重巷沖,所以每坪單價少5000~10000元
璟立方:
1.接待小姐態度超差看了很不爽
2.接待小姐一直強調挑高3.6米,一般房屋高度3米,所以3.6米25坪=3米30坪,我聽完後只想說這小姐應該當我是白痴,
這總算法虧她說的出來我連聽都不想聽,3.半毛屋,只送廚具與衛浴,你要入住還要花一筆錢因為連地磚都要自己花錢找人貼
4.一樓四戶其中一戶朝龍華國中視野不錯但注意前方空地要是蓋起來什麼視野都沒了
5.唯一好處靠捷運凹仔底站,靠近未來輕軌站,龍華國中管制學區,好事多,傳統市場
6.缺點數不完,開價約24萬/坪,太普藏風景一坪也才開25萬成交可以壓到約18萬,友友開價25萬成交也可以壓到約18萬,沒聽過的建設公司開價24萬/坪,有沒有價值各位自行判斷
龍中段:
1.小姐態度親切
2.前方公園非私人土地,為文教用地
3.採光不確定是否良好
4.銷售小姐說最後方對的是國王城堡水景景觀所以沒被遮蔽到,這點有待確認
5.門鎖為密碼鎖+指紋鎖+一般鑰駛索
6.銷售小姐號稱防火門十分讚賞,但本人看過遠雄建設的防火門覺得龍中段的屬一般料,不怎麼特別
7.開價約24萬/坪,太普藏風景一坪也才開25萬成交可以壓到約18萬,友友開價25萬成交也可以壓到約18萬,沒聽過的建設公司開價24萬/坪,有沒有價值各位自行判斷
8.總體評價除了單價較貴以外,其餘平平
