今天去看了逸品苑,在美術館人文首璽後棟
小弟是台北客,想在高雄置產
27樓還是RC,真的很奇怪,省成本嗎?不用SRC?
中間樓層,三角窗32W/P, 不是三角窗28W/P
車位110W~170W, 中間樓層為150W
不殺價時80坪再加車位約2300多W
皇苑名聲不差
但這個價值得嗎?
成交價多少?
Sinfield wrote:
今天去看了逸品苑,在...(恕刪)
只能說SRC在高雄很不普及，幾乎所有標榜豪宅大樓的都不是，賣得貴通常是因為景觀、建材選用及建商品牌；較無韌性的RC真的是省成本沒錯，在高雄蓋到27層也是合法的，這樣才能貼近高雄的房價，不過RC還蓋這麼高(超高樓層比較好賣)，加強檢視工法是必要的
高雄第一棟全崗石SRC鋼骨制震結構應該是<京城凱悅> (http://www.kingtower.com.tw/top.html )，聽說郭台銘也買了一戶，34層的住宅大樓，香港P&T建築集團進行外觀設計，規劃標高128米，地上34層、地下5層的新古典雙塔式建築，2萬多坪的樓地板面積，只規劃174戶、115~345坪的富豪大戶
以高雄的房價來說，預算足夠卻買不到上述的規格有點可惜；建設公司畢竟只是投資興建,整體規劃及施工品質還是要看預算、設計者跟監工(營造公司)好不好,再好的建商通常也會有某幾個案子有消費糾紛，掛上某牌的建商比別人貴2成也許有人認為值得,但是貴2倍就比較沒必要了
27層同樣用RC的話,那跟京城之前大坪數規劃建案<京城國家美術館>(http://www.kingtown.com.tw/case/kingsart/a-01.html) 也一樣了,曾經同一天去看過皇苑國際館及該案,還拿了一本厚厚建築服務手冊，很多篇幅.介紹<國家美術館>工法(加大剪力牆、筏式基礎、SA鋼筋續接器、柱籬筋紮配、牆面補筋、建材選用)如何如何,其他還有結構、外觀設計、公設規劃、防水、電路、售後服務...等，交待得還算清楚，重點是價格非常符合區域行情，反而是皇苑國際館無法提供跟工法比較有關的資料,只知道一樣不是SRC，但是大廳為了氣派，挑高挑空又特別誇張，令人有點不安。可惜國家美術館被第一排檔到,沒甚麼view，後來近一年時間比較過近百個建案，考慮預算及綜合條件,最後還是選擇有柴山第一排景觀(市景+山景)，近台鐵內惟捷運車站的<山悅(馬爾地夫)G3高樓層大坪數格局>(京城在美術館區另一個代表作，就建材選用、施工品質來說，農16區代表作京典、美術館區代表作國家美術館、山悅是同等級的)
( http://www.kingtown.com.tw/case/sunyes/sunyes1.htm )
最後會買這裡有很多因素，優點簡述如下（找了近一年才找到這麼好的）：
(1) 新都審區、車少路大、豪宅區段
(2) 捷運站旁、接綠廊帶、鄰美術館
(3) 面主幹道、三面臨路、近公車站
(4) 戶數單純、機能優越、商圈環繞
(5) 明星學區、龍美國中、中山國小
(6) 大廳豪華、水景中庭、梯廳氣派
(7) 建材高檔、公設完整、渡假美宅
(8) 中高樓層、柴山景觀、市景遼闊
(9) 商四用地、附雙車位、雙出入口
(10)座北朝南、冬暖夏涼、虛坪極低
(11)格局方正、鬧中取靜、深窗設計
(12)三面採光、外觀頗佳、獨棟規劃
(13)衛浴開窗、通風良好、房間均大
(14)上市建商、名建築師、耐震工法
回歸主題，
皇苑逸品苑那個點還不錯,相當熱鬧，
不會像農16後排(住宅區)這麼偏僻，
某些建案賣了很久最後用超低廣告價促銷才慢慢出清，
但逸品苑離完工最少還要等約2年吧,
以純大坪數規劃的案子來說，
若是不考慮view，新案我比較推斜對面的全誠-遠見御苑
Sinfield wrote:
今天去看了逸品苑,在...(恕刪)
alumee wrote:
只能說SRC在高雄很...(恕刪)
大大真是高人,對於土木結構頗有見的,謝謝您的資訊~
此外,一塊住四的地可以灌容積這麼多,可見高雄市建商真的很敢~
買容積來灌,高雄市其他地方的地便宜多了,道路用地也不值錢,新的建案居然能蓋到40F?
台北市地貴,連道路用地,迪化街等地可轉的不多,當然能用的就用到最好的地段-大安區!
這些建商真的賺很大~
台北市沒地,都要與地主合蓋,除南港內湖等重劃區外,地坪都不大,臨路200~300坪就不錯了,地主分的比建商多!
舉個例子,地主/建商為60/40分,建商可賣1坪要負擔1/0.4=2.5的造價
15萬/坪的成本建商成本為35,管銷抓個2成,成本為42萬,可賣60萬則有4成毛利(60-42)/42!
高雄我想雖然賣價低,但土地成本低(相對台北),造價也低,不用合建,利潤不一定比台北建商差!
一坪賣26萬,建造成本10萬,土地持坪不到十分之一,算十好了,當年一坪有70萬還是問題
那成本10萬+7萬(土地)+管銷2萬(面積大攤提高)=19萬
毛利: (26-19)/19=3成6
好像也差不多,不過高雄的戶數多
當然我對於高雄的行情不了解,估的數字有誤~
路人甲路過插花一下:
1).在地人都知道"xx凱悅"是民國83~84年間,結構體快好時因停建,後來被閒置10幾年的濫尾樓,
歷後3次的拍賣,到第4次特拍時才被在地建商以3億多元承接下來(超低價標到,從這裏可反推算
土地取得成本,上面完成約3分之4的鋼骨結構體,算算幾乎是奉送賺到的)
它原始的規劃是凱悅大飯店,並不是在地建商彿心來也,請P&T把它設計成SRC住宅大樓的,
2).潤泰總裁尹衍樑教授出版的"尋找夢想的家" page62~67就指出,RC結構工法並不是不耐震,
問題是出在施工的偷工減料不確實才是主因,所以不要再被"誤導",否則你怎麼不說SRC結構比RC結構
更怕/更經不起火災呢? 每種結構都各有利弊,就看你care哪方面.
3).來高雄買房子自住(甚至是當第2個家,第3個家都不錯)算你有眼光,若是要投資則免了吧!
勸你不要以台北經驗和觀點來看待高雄,不然被套牢住總統大套房,＋之八九肯定有你這一間.
4).逸品苑要談到低於9折都很困難了,若你抱著砍7.5~8折前去的話,勸你不用進去了!
5).高雄還有很多建案可看,1~2天走馬看花似的找房子,是找不到好房子的,先long stay一陣子再說.
以上 純個人看法,聽聽就好,不要太在意!
Sinfield wrote:
大大真是高人,對於土...(恕刪)
容積移轉最多灌到30%
停獎與開放空間獎勵最多也灌到30%
高美館區臨路的角地地價非常高。
當然灌在這理的建案比較划算
高雄最近比較貴的大坪數規劃豪宅大樓還有:國硯(國揚)、京城凱悅(京城)、皇苑國際館(皇苑)、美術之星(鼎宇)、京城圓頂(京城)、都廳苑(城揚、隆大)
其中最貴的是國硯，是純鋼骨建築；賣得最久也最差的是-都廳苑(戶數超多且無景觀)
並不是說RC就一定不好，只要價格夠便宜、工法交代清楚的還是值得考慮；只是以超高樓層遇到地震的搖晃程度及低樓層承受重量而言，SRC搭配多種制震或隔震系統相對還是比較安全的
未來高雄應該也會跟北部看齊，超高樓層用SRC，大量採用花崗石等建材、最少一面有景才能算頂級豪宅吧
引述2008網路報導
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3大配備成豪宅必備
台中市預售豪宅市場自去年有個案採用制震系統後，今年開始在豪宅市場流行，SRC鋼骨鋼筋混凝土結構、新日鐵制震與制音中空樓板等3大配備，幾乎已成為豪宅產品的標準配備。
各大豪宅案所採用的制震設備，以日本新日鐵公司的UBB（Unbonded Brace 位移型鋼骨消能器制震系統）為主，佔市場採用量9成，部分個案則採用UBB加VEM（粘彈性阻尼器）雙重制震系統；生產力建設推出的「似水年華」，除新日鐵雙重制震外，另加Super SRC等4大制震設備，興富發建設則是唯一採用日本OILES隔震系統的建商。
新式豪宅不只考慮安全性，更考慮舒適度，「隔震」技術可減弱地震發生時的搖晃程度，目前台灣的隔震建築其實不多，只有20餘棟。
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