各位站友們：
不知站上是否有人已經購買京城建設的山悅，也就是過去的馬爾地夫，位於美術北三路與馬卡道路附近的建案，評價如何呢？買的價格及坪數是多少呢？
小弟8月去看了一次,三房的業代說剩一間,2樓的樣子.,就不考慮了
業代就介紹了2房的在8樓樣品屋,客廳有陽台及2間房子都有開窗,視野真的不錯,(衛浴就沒開窗了)
25.78坪(室內實際約17坪),開價是326萬+裝橫58萬.不含車位,管理費目前是45元/坪
另一間是同樓的11樓.開價335,沒裝潢
這間看得出來是京城用的較好的建材吧,因為農十六+美術館的京城建的房子清一色都是偏紅色的磁磚
山悅用的是深色的.好不好小弟不知.不過外觀及建築物裡面看來真的不錯,真的有讓小弟改觀
公設有個中庭,泳池及建身房,小弟對這個泳池不是很喜歡.這個日後管理應該會很麻煩吧!!
業代大姐服務態度算滿親切的,要離開前說喜歡的話價格還可以談
9月初又去看了農十六的哈佛,(怎麼看都是京城的...)
這間的戶數較少.公設是中庭+建身房.地點也算OK
目前剩3 7樓各一間2房的,7樓是樣品屋,開價是332+48萬的裝橫
一樣是27坪,管理費是47元/坪,二間房間+衛浴+客廳+開窗.格局還OK
不滿意的是因為是邊間.隔壁有二塊土地等著日後一定會蓋.如果蓋起大樓.View就不好了(等於被包在裡面了)
業代大姐服務態度跟山悅的一樣也滿親切的,要離開前說喜歡的話價格還可以談
不知有沒這二樓的的大樓住戶可說說大樓的概況嗎,或是有更好的房子可介紹的呢
看房子真的好累
周邊機能~距近百米寬綠園道約30公尺(正首排)、7-11便利店約35公尺(正對面)、全家便利商店約75公尺(四季莊園月子會館)、室外停車場約40公尺、UBIKE站點45公尺、台北富邦銀行鼓山分行約80公尺、美術館園區約120公尺(北面)、台鐵捷運通勤車站(內惟站北側入口)約160公尺、高雄捷運接駁公車站約180公尺、美術東二路商圈約190公尺、逢甲路商圈約250公尺、明誠商圈約750公尺、瑞豐商圈約850公尺、輕軌捷運內惟藝術中心站約990公尺、瑞豐夜市約1.5公里、高雄捷運巨蛋站約1.7公里、高雄捷運凹子底站約1.9公里
營造公司~建誌營造股份有限公司(甲級)，近期作品:
京城天贊(農16公園首排，京城第一豪宅)、京城集團新的總部大樓、文學院、青海LINE、柏克萊、VPark...
設計監造~高雄最大國際知名張文明建築師事務所，基地865坪(原高雄市區中難得非土壤液化潛勢紅區)，設計建蔽率53.73%，三面臨路，分棟建築，每戶約2~3面採光/通風，面北三路(20米)臨路退縮8米(永久棟距36+米)、面北一街(10米)臨路退縮5米(永久棟距20+米)、面馬卡道路(永久棟距約100+米)
8米(永久棟距36+米)、面北一街(10米)臨路退縮5米(永久棟距20+米)、面馬卡道路(永久棟距約100+米)
一般新大樓餘屋剩最多的通常是2樓(因1樓格局變更所以管線通常會在1樓天花板處轉彎，若住戶沒公德心，糞管堵住時第一個被回沖)，其次是4樓(忌諱樓層)、3樓(某些案子有可能是3樓才會有管線問題)、13樓(忌諱樓層，但建商開價確比低樓層高不少)、14樓(忌諱樓層，但建商開價確比低樓層高不少)、15樓(頂樓漏水機率高也較熱，但建商開價確比低樓層高不少)；個人認為一般情況，最搶手的通常還是10~12樓，7~9樓次之；若是景觀佳，13~15樓也會很早賣出去
京城橘紅色系外觀的建案本身規畫通常是早期最平價的，你仔細觀察就會發現，京城比較好的點或行情好的案子都是其他色系的，如:農16第一排-達觀、京典、美術館上品大廈、山悅、國家美術館、七賢路圓頂
買房前陸陸續續看了近一年的房子，
京城提供的建築服務手冊，很多篇幅.介紹工法(加勁剪力牆增設、筏式基礎連續壁、SA鋼筋續接器、柱籬筋紮配、牆面補筋、建材選用)如何如何,其他還有結構、外觀設計、公設規劃、防水、電路、售後服務...等，交待得還算清楚，後來近一年時間比較過近百個建案，考慮預算及綜合條件,最後還是選擇有柴山第一排景觀(市景+山景)，近台鐵內惟捷運車站的<山悅(馬爾地夫)高樓層大坪數格局>(京城在美術館區另一個代表作，就建材選用、施工品質來說，美術館區代表作國家美術館、山悅是同等級的，同家甲級營造)
京城前幾年換總經理後，開始有許多豪宅及商辦推案，這幾年的案子素質普遍已經比以往好很多了，開價也比同級的城揚更合理點(議價空間變低很多)
我個人比較重視RC大樓基礎工程施工法及品質，這些大多須要有在建築服務手冊中清楚說明的，
像京城一樣工法不差且能清楚交代的建商真的還蠻少的，
例如:(1)結構:筏式基礎連續壁開挖配合H型鋼(許多建案只用鋼板樁或普通連續壁)、加勁剪力牆增設(有的極少)、SA鋼筋續接器(沒提得幾乎都不是)、水泥品牌及磅數、柱筋施工法(柱籬筋紮配、樓板角鋼筋紮配)、牆面補筋、(2)大樓建材及室內建材選用、(3)外觀設計、(4)公設規劃、(5)防水、(6)電路、(7)售後服務...等
山悅(馬爾地夫)是京城轉型期在美術館北區的代表作，價格比較硬，相對沒有這麼適合首購族，住戶跟一線建商案子一樣有醫生、法官、律師、教師、設計師、工程師、公務員、私人公司中高階主管、公司老闆，總結優點簡述如下:
1.
(1) 新都審區、車少路大、豪宅地段
(2) 捷運站旁、接綠廊帶、鄰美術館
(3) 面主幹道、三面臨路、近公車站
(4) 全石基座、六米挑高、泳池花園
(5) 戶數單純、八米退縮、商圈環繞
(6) 明星學區、龍美國中、中山國小
(7) 歐式大廳、水景中庭、梯廳氣派
(8) 建材高檔、公設完整、渡假美宅
(9) 柴山廊園、雙景首排、市景遼闊
(10)特商用地、純精品店、雙出入口
(11)帝王座向、梯間開窗、低公設比
(12)格局方正、鬧中取靜、深窗設計
(13)多面採光、外觀頗佳、換屋規劃
(14)衛浴開窗、通風良好、房間均大
(15)上市建商、名建築師、耐震工法
(16)甲級營造、中大基地、筏式基礎
(17)代表建案、管理優質、後期新屋
2.這是京X建設在農16美術館最後一個建案(屋齡較小)，在人文首璽右後方，剛好有搭上京城換總經理後轉型豪宅路線順風車，整體品質確有提升；建築使用建材、細節處理及施工品質(京城齊下較優的甲級營造股份有限公司，監工、選材不錯，國家美術館及100年完工的京悅等豪宅建案也是這家營造公司負責)在京城所有建案中算是前幾的(小弟有朋友是建築業工程師，陪同看屋及驗屋過)，而且該案真正的建商就是京城公司，而不是向很多京城案是給子公司或轉包給其他小建商(簽約的時候就知道)掛京城集團(投資興建)的名子，品質就良窳不齊。
3.衛浴、廚具、木門、窗門、對講機、防盜設備、壁磚、地磚....等建材是用較新較貴的一批，與豪宅建案國家美術館是一樣的。
4.山悅是張文明建築師事務所創新設計的案子，大門及大樓內外視覺設計、建築及公設規劃、建材選用、水景中庭景觀設計都頗優，與京城其他舊案相較，較有住高級住宅的感覺。交誼廳、健身房、游泳池(含SPA、更衣室)、垃圾處理機(含廚餘機、回收桶)....等，該有的都有。游泳池其實是蠻實用的休閒兼造景公設，管委會管得也不錯，許多皇苑、鼎宇等級豪宅建案大部分都有規劃游泳池。
5.附近生活機能不錯，跨過隔壁的明誠4路就到美術館園區了，運動、散步、溜狗非常方便；自助餐、醫院、便利商店、頂好超市、餐廳、藥局，步行距離都很近，其實這裡就是美術館北區最繁華的地點。
6.交通也不錯，附近明誠路及中華路都是交通要道，走到明誠4路(步行1~2分鐘)就有公車站牌可直達R14巨蛋捷運站，騎車到R13凹子底捷運站約2~4分鐘；美術北三路可接熱鬧的明華路、裕誠路、巨蛋明誠商圈；旁邊的美明路可接慶豐街(夜市)，過去就是繁華的25期重劃區(商業區)；車道出去不遠就是平交道，北往左營大路商圈(不用過天橋或地下道)，西往內惟黃昏市場都很方便。該案離台鐵鐵路地下化的內惟站預定地步行距離很近，只是距離完工還有好些年要等。
7.學區七賢國中龍美分校及龍美國小(預定地)步行距離不遠
缺點如下:
1.若是為了通風不關上陽台門通風窗的話，靠近陽台時偶爾可聽到一點火車經過的聲音(晚上11點過後就沒了)，還好持續時間短、距離遠、陽台門密合度不錯(可以關上)再加鐵路地下化已經開始動工了，所以基本只是小問題，至少已經比許多臨主要幹道的高樓層房子安靜許多了
2.平面車位規劃較少，我買的時候已經沒有了...
3.餘屋不多所以價錢較硬，能殺的幅度很有限
考慮保值性或增值性,
盡量選擇面路的建案(12米寬以上)，
若一定要選面街的，大廳前就最好要做迎賓迴車道
除了交通,環境,學區,景觀,生活機能,大樓品質,房子本身綜合條件要好外,
離大型百貨商圈、夜市、傳統市場、國小國中學區、郵局、銀行、圖書館、加油站都不應超過1.5公里，住家附近步行距離350公尺內以下條件都符合:
(1)捷運通勤車站及公車站牌
(2)大面積公園綠地及休閒藝文公眾設施
(3)藥局、超市及便利商店
(4)多間大眾料理及高級餐廳
(5)牙醫,婦幼或內科診所任2種
(6)同路名3個以上知名建商大坪數規劃大樓或透天
(7)12米以上路寬南北及東西向主要幹道
相信很多人都是遠距離開車,近距離騎車,
住這附近10分鐘車程內可去的地方多了,
就算騎到家樂福愛河店也不用10分鐘,
生活機能已經算不錯了,
就是要車少路大條,鬧中取靜,較符合高級住宅區的特性,
平時去美術館公園帶狗散步就過一條車流量低,等待時間短的明誠四路就夠了,
如果明誠路及大順路不算的話,
其實美術館區內的店家總數比農16還多不少,
但是我買的不是臨路透天,
所以不是商業區最好,
不然前鎮東區瑞隆商圈瑞祥學區附近倒是有些好的透天物件,
那裡又熱鬧,價格又接近鳳山的水準
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