各位版上大大好,
小弟目前住安南區,考慮搬遷到市區,看了幾個案場,對凌波揚這案子有一些疑惑,看版上討論也不多,想向各位先進請益：
1.這個案子規劃建材等都不錯,地點也還在可接受的位置,但目前成交不到一半( 38/88 ),是因為總價因素?還是有其他考量？
2.目前管委會尚未成立,如果銷售期拉長,在社區管理的品質上及既有住戶會有什麼影響？
3.一般來說,沒滿編的大樓(例如只入住 6~7成）,會衍生什麼問題？管理費墊高？
版上有許多先進 對台南的建案有許多精闢的見解 還望各位不吝分享 ！ 謝謝 ！
2020-04-29 16:29 發佈
odorby wrote:
各位版上大大好, (恕刪)
1.地點不怎麼樣......價格也沒競爭力......
不優的地點,卻還是價格開這麼高
因為大坪數,單價又不肯退讓導致總價過高
而且硬要說它的規劃建材
雖然我覺得它的公設部分是真的有用心
但在住家本身裡面的東西配備,雖然不到差,但並沒有好到特別驚艷
而且它的地下停車場規劃更是失敗
明明基地不小,卻能把停車場設計的這麼不良也真是少見
動線跟停車格劃法都蠻差的,不知道跟建商第一次蓋大樓是否有關(透天就不需要停車場特別規劃)
至於你問的第2和第3點,基本上完全沒差
賣不出去的空屋戶別,基本上建商還是會負責繳該繳的錢
而且因為還在銷售期,所以為了門面,所以公設損壞和環境維護方面,建商還是會比較積極去維護維修
甚至如果你家有什麼東西壞了需要維修, 建商也比較叫的動
除非建商倒閉落跑,剩餘賣不出去的被法拍
或是建商為了金錢週轉導致跳樓大跌價出售(宗大應該很難),導致社區房價大幅跌價
不然銷售期越長,管委會沒成立, 我是認為對於已購戶反而是個利多
不過我覺得前面有些版友理解上有些誤解，
我是一個實話實說的人，也住/換過幾間房子了，
如果住起來不好就是不上來推薦，
畢竟沒必要特地說好話，我不是代銷，
我想說說我住到現在的感想給有興趣的人參考。
我是去年九月搬進去，目前已經住了半年多，
我是買76坪，東北面向，不是靠華平路的大坪數，
住到現在我們真的覺得一切都很滿意，
我們當初是超乎本來的預算去買這間房子，
但是我們覺得很值得。
這個地點的優點是非常安靜，
7x坪的主要採光面是東向，靠街巷，
早上起來的感覺超級好，又不會到很曬
我們是中樓層已經可以看非常遠
天氣好的時候甚至可以看到很遠方的山稜線
而且常常有鳥在窗外飛翔，
安靜到可以開窗聽大自然的天籟。
北向的地方是在主臥室和陽台，
這個方向在之前冬天時確實比較冷，
但在去年夏天時也確實覺得比較不熱
台南常常很熱，
所以選這個座向我們覺得住起來很舒服，
採光、通風、景觀真的都是沒話說
但是，當然這種蟲鳴鳥叫、又無車馬喧的地點
如果是非常在意要「下樓就有生活機能」的話就比較不適合
最近的超商要走個五分鐘才有，樓下全部都是湖美社區的住家而已。
不過其實到前面的華平路商圈很近，騎車一下子就到，
傍晚不熱時也可以走路十分鐘滿足所有生活機能，
超級適合我們這種怕吵的人。
另外，我覺得他的建材是超級好吧！
樓上有人說他的住家配備還好，可能我孤陋寡聞不知道更好的(?)
但他的窗戶全部都是ykk，北向大風大雨時也超鎮定
廚房廚具全部都是德國品牌，洗碗機之類都是bosch，
現在超喜歡煮飯，還有水路之類好像也都是德系淨水，
住到目前，蚊蟲真的超少，廚廁也沒什麼異味，
半年多只有見過幾次小果蠅 (多半是垃圾沒倒)
平常就是很省心的乾淨居家
還有我們最喜歡是他的屋高很高，原始屋高好像有到三米五or六
因此我們做完天花板裝潢還有三米一，超舒服
喔對，還有他跟鄰居的共同壁很少，隔音超級好
隔壁有住人，但我們從來沒聽過任何隔壁的聲音
(樓上樓下就不知道是不是因為隔音好，因為我不確定樓上/下是不是都搬進來了)
其實要講講不完，但住到目前，
我覺得我很滿意宗大，第一次買他們的房子，
但發現他們所有小細節幾乎都做得很周到，
驗屋時房子就已經趨近完美，
請他們改善小事情也都做得很好
譬如我很喜歡他們原來的漆就已經是得利乳膠漆的霧鄉色
也很喜歡他原來的客廳大地磚和房間內的德國木地板
他原來的配色就很棒，浴室和廚房的大理石磚也都超美
我們沒有找設計師，自己按照他原來樣子來裝潢就很好住了，
總之我是覺得這家建商所有用料都沒在省錢的吧
我們是比較不熱愛太金碧輝煌的裝潢風格
所以對我們來說，我覺得凌波揚低調奢華的風格很難得
裡面的公設很飯店，但不是那種俗麗的奢華風，
所有公設的廁所、地磚等等我都覺得很有氣質很漂亮
所以這點我覺得就是見人見智吧，喜歡的就會很喜歡。
說到價格，我認為以他的建材，成交價20出頭很便宜吧
而且這個地點其實很市區，到中西區各景點吃喝都很近
只是因為是大坪數，總價當然就高。
而且這個建商根本不是第一次蓋大樓啊，
之前東區陶裡原也是他們的，
還有一大堆台南甚至20年的大樓也有，
其他更有許多透天型的豪宅，
說這話的人是不是沒有做功課呢？
另外還有一個意外的收穫，
台南冬天時空品很差，
但用空氣盒子觀測會發現
湖美這裡的空品往往都比整個台南好一大段
不知道是不是因為這裡靠台江很容易將汙染物吹散(？)
目前管委會尚未成立，但社區管理很正常，
其實對我們已購戶確實是好處，現在管理費只有兩千多
之後如果成立了、正常了反而就會變貴
所以我們本來是覺得他慢慢賣也好
只是我覺得前面有些誤解，才上來推薦
當時看過水悅灣、悅世界和凌波揚，
因為覺得這幾間的質感比較好，
而以實際成交價來看，
凌波揚也是裡面最便宜的，
雖然彼此間只差個單坪一兩萬，
但總價其實差了一兩百萬，
而且個人認為湖美地段比健康路底好。
水悅灣的建材也用得不錯，
但是水悅灣旁邊的建築太多且離得太近，
不喜歡住到高樓了還要注意隱私的問題。
悅世界也算是低調質感佳，
但個人覺得中華西路那一帶一下來一堆卡車感覺不好。
而且這兩間都比凌波揚貴。
至於龍騰看了一下就想走了，
光是大廳和公設的俗麗感就完全不能接受，
博悅沒有進去看過，
個人覺得明明在台灣搞得很巴洛克很奇怪啊，
而且在歐洲這樣的建築都是五層樓上下，
在台灣變成高樓實在很詭異，
一種文化上的誤植感，
完全不能接受這種風格。
況且龍騰和博悅都還比凌波揚更貴。
文華一品沒看過，
但網路上覺得好像也蠻漂亮的，
地段也不錯，
只是他的價錢應該是這裡面最貴，貴不少，
同樣70幾坪的同樣樓層差了將近五百萬，
完全超過預算了。
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