因為學校報告需求,上了主計處跟營建署還有戶政的網站調查了一些資料,但是關於結論還是有想不透的地方,不知道應該怎麼報告..
研究的數據如下:
(1)台南市蛋黃區(舊台南市-安南區)97~106年平均買賣交易9284件,但近四年(103~106年)只有8331件.
(2)台南市新建餘屋(待售宅)統計99~102年平均1568戶,但是103~105年平均3108戶;近幾年餘屋約為過去幾年2倍.
(3)台南市新請住宅建造執照戶數:98~101年平均5956戶,而102~104平均高達11185戶;表示這幾年會有很多新建案完工.
(3)比較人口狀況,105年蛋黃區人口(舊台南市-安南區)589473人,101年為594239人,人口少了4766人.
但是結論無法解釋跟老師做報告,請大大們開釋:
(1)觀察今年實價登錄,有登錄過2次的,普遍成交價比102年(或左右)還要高約一成,供給量那麼多賣屋還能漲價賺錢?
(2)實際到市場建案查訪,蛋黃區大樓每坪開價20萬以上比比皆是,建商有讓利嗎?
(3)要跟老師報告台南市房價明年房價走勢,照理說應該是往下,但基於上述2點,不知道是否正確.
但有一點應該可以肯定,觀察各建案越賣越慢(尤其是1500萬以上高總價),連知名建商在蛋黃區也是,然後591也一堆跟新建案來競爭,近期完工的大樓沒有什麼投資客投資,表示投資客也不看好..怎麼樣分析應該都要跌,為何建商們看起來還是很有信心開高價!越看越覺的有趣,要買房的人可以一起觀察看看.
chuchu wrote:
. (1)台南市蛋黃區(舊台南市-安南區)97~106年平均買賣交易9284件,但近四年(103~106年)只有8331件.
(2)台南市新建餘屋(待售宅)統計99~102年平均1568戶,但是103~105年平均3108戶;近幾年餘屋約為過去幾年2倍.
(3)台南市新請住宅建造執照戶數:98~101年平均5956戶,而102~104平均高達11185戶;表示這幾年會有很多新建案完工.
(3)比較人口狀況,105年蛋黃區人口(舊台南市-安南區)589473人,101年為594239人,人口少了4766人.
但是結論無法解釋跟老師做報告,請大大們開釋:
(1)觀察今年實價登錄,有登錄過2次的,普遍成交價比102年(或左右)還要高約一成,供給量那麼多賣屋還能漲價賺錢?
(2)實際到市場建案查訪,蛋黃區大樓每坪開價20萬以上比比皆是,建商有讓利嗎?
(3)要跟老師報告台南市房價明年房價走勢,照理說應該是往下,但基於上述2點,不知道是否正確. .(恕刪)
下午沒事幹,在咖啡館回一下
第一點您有沒有發現成交量幾乎集中在最近四年,您卻說只有8331件?
第二三點主要是搶容積率,至於建商為何敢蓋那麼多,只能說建商不是吃素的,不用替他們擔心。
第四點人口問題您有算到永康嗎?
下面的三點我綜合回答,台南的房子還是一句話,location location location
您的調查房價其實沒跌,您卻先入為主覺得未來會跌,當然無法自圓其說。好的建案放個風聲就完銷了,爛的建案搞不好已經開始走法院了,要比還真的不知如何比。有空去南科和沙崙走走看看,上網查一下綠能產業園區和台積電3奈米以及華邦路科,你會有新的體悟, 加油。
老虎不會在乎綿羊的態度。
世上沒有完美的時機，但是
有準備的人可以讓時機變得
完美
cobrawu wrote:
下午沒事幹,在咖啡...(恕刪)
第一點是指蛋黃區(舊市區-安南區)近四年平均成交8331件,比近十年平均少約950件,成交量減少;人口只計蛋黃區不含永康.
個人覺得好的建案放個風聲完銷是指小坪數單價低的建案,但近二年完工高總價的應該有的挑戰吧.
chuchu wrote:
因為學校報告需求,上...(恕刪)
你在做data mining嗎哈
對有些地方來講是會跌，但以台南市跟舊台南區，我覺得大橋、永康、歸仁、仁德這幾個區域是越來越高，甚至想買房的還找不到房
，就像歸仁隨便蓋只要不是太誇張或太爛的建案(透天，因為這樣才是自己的土地，老一輩的說法)，在廣告還沒出來前就先被周圍的人買光了。
歸仁一千多很貴嗎?照樣一堆人買！
人口減少，但對舊台南來說大多都是一人擁有很多房地產，老一輩的很奇怪，超愛買地買房，然後要他們賣掉還像要他們命的，所以你看現在有些建案土地都蓋得很奇怪，不是很小就是畸形，因為等死了後分財產土地，繼承者有的要賣有的不賣導致只能這樣。
甚至周遭聽到的常常是誰幫她小孩買了房子，然後因為小孩不喜歡所以又在永康哪幫他再買一間破千萬的(做車燈的)；不然就是誰小孩結婚了幫他買棟房當嫁妝(當地的大地主...很多工廠地都是他出租的)，不然就是誰小孩結婚，他父母幫他買了房子(一大堆)BALABALA
而且再加上工作機會增加(EX台積電擴廠)，外縣市人口移入(因工作或其他區域移入等等)
跟我說房價要跌....我自己認為是比較偏遠的會跌而已...
而且房價跌你還要去看地坪跟建坪，大多是因為越蓋越小間，所以價格看起來像跌了
就如同以上大大說的，你去銷售中心問看看，多問幾間你會有新的體悟~
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