小弟是高雄人，目前在台南工作
潛水很久，拜讀各位的分享
開始找自住房約半年，上來向各位請益。
狀況簡介：
自己與女王2人要找自住房，還沒有小孩，預計最多生一個。
購屋預算800萬以內含車位，希望2017年結束前能遇見有緣屋
小弟工作地點在永康靠近新化一帶，女王則在台南火車站附近。
考量台南上下班時間到處都塞車，房子預計買在兩人工作的中間，上班兩人都用機車通勤
看來看去，我們比較喜歡東橋重劃區的環境
以預算來說買不起東橋的透天，所以開始看大樓
希望2017年可以入住所以2018年以後才完工的預售屋也暫不考慮
夢公園：格局不喜歡，刪除
永龍V&A：單價偏高(至銷售中心賞過屋，銷售主任暗示成交約20/P)且外推很多，刪除
真愛：此區最便宜但爬過01大神的文就知道直接刪除
水舞紀：格局不喜歡，刪除
最後是覺得仁發大都匯的三房房型(共有兩種：權狀55坪的大三房和權狀48坪的小三房)最符合需求
雖然也爬文知道此建商很多案子被客戶訐譙，但俗話說得好：Happy wife, happy life...
女王有喜歡大都匯，小弟就多研究一下，以下分享，請各位不吝指教
目前大都匯在591約有35筆待售
其中大三房(含車位權狀約55坪)約有5筆、小三房(含車位權狀約48坪)約有15筆
實價登錄目前揭露到105年10月份，單坪價格是用含車位坪數去除的
這兩種三房房型登錄記錄從13萬/P-18萬/P不等
105年9月有一筆信義房屋成交800萬、48.43坪含車位、直接算單價16.5萬/P
由於房市跌勢已成，不敢忘記01大神的諄諄教誨
我就用實登的八折、每坪12萬元出價，所有仲介朋友直接拒絕收斡(超過3位)
不過我也知道急不得，現在進場接下墮之劍，可以說是01白爬了
12月3,4日這個週末，直接到大都匯銷售中心
想了解一下建商自己賣的狀況是如何
我報預算1000內，不考慮2房房型。
銷售主任直接告知四房房型爆預算、三房比較適合我們
也有直接進現場賞屋
銷售主任說，B5房型只剩下四樓，又因為此樓B3的位置是一個機電室(抱歉詳細名稱忘記)
B5多加了B3的客廳，總坪數比一般的B5多，也貴
剩下待售的大三房都在A棟(A3及A5)，看了幾戶低樓層(3-6樓)
小三房則看了D棟的幾戶
賞屋過程中我表明有看實價登錄有單坪13萬的
銷售主任回那都是員工或VIP價格，現在不可能買的到
而且我們公司不做假登錄，這都是成交價格
又說最近經理盯我們盯得很緊啊，有喜歡把握機會出個價幫您努力云云
我以聽話術的心情應對，繼續賞屋
看完後回銷售中心，開始詢問價格
只能說真的很有自信...
大三房開價都是12XX萬(高樓層甚至開到15XX)
銷售主任暗示成交要在千萬上下，下也絕對不會低過980
小三房則是開10XX萬，也要見9字頭才會成交
此時開始說但是某棟某樓小三房
是員工的親戚原本要投資但是拆夥了，丟回給公司拜託公司賣掉
即便沒有9字頭也會考慮放手，但是當然也不能差太多
其它小三房不可能低於900，這間很多同事都在帶，你們要把握機會blahblah
(內心OS你暗示的底價是別人591的開價...好有自信啊)
聊完帶著資料離開了
以下是想向各位請益的問題：
1.實價登錄目前約有200出頭筆資料揭露，加上政府隱藏的最高最低10%或許約220戶，加上建商手上目前約有20戶在賣，
以總戶數約350去扣，可能大約還有100戶尚未完成交屋，距離完工已超過半年，可以猜想是建築品質可能有問題嗎?
2.01上有版友說驗屋時發天花板有水漬，以我這幾次看的幾戶，廁所天花板掀開看似乎沒發現，
以及"大都匯工法很差"，能否提點小弟應該如何更仔細觀察呢?
3.由大都匯看屋經驗，並不覺得有下修...可能是新成屋所以大家都還撐著?
謝謝各位~
