小弟即將購入生平的第一間房子，但對於合約有一些疑問，還請前輩們不吝解答。
1.建商的履約保證為同業連帶擔保，所以自備款的部份就不是匯到xx銀行xx建案的履約保證專戶，
而是匯到建商的戶頭，請問這樣是合理的嗎？
2.建材的部份是否需要詳細記載，廠牌、型號皆要？因為小弟的合約書只有記載廠牌，並沒有型號。
廚具跟磁磚部份更是連廠牌都沒記載。但去看樣品屋時，建商有說廚具是用喜特麗的，磁磚只說是
用進口的，所以沒有廠牌、型號。
3.其中有一條「買方同意於通知之交屋日起，不論已否遷入，即應負本戶水電費、瓦斯基本費，另瓦斯
裝錶費用及保證金亦由買方負擔」，關於這一點，如果通知交屋時，去驗收覺得不滿意，為什麼還要
由買方負責水電瓦斯費，根本就還沒搬進去住啊！
4.「賣方通知買方辦理對保手續時，買方須同時開立與貸款同額之商業本票，並加註禁止背書轉讓予乙方」
這條看不懂，為什麼還要開本票呢？
5.「買方非經賣方同意不得要求在賣方指定外之金融機關辦理貸款，買方若不在賣方指定之金融機構辦理
貸款，則必須提前通知賣方，且為了保障賣方之權益，雙方必須共同配合，先至賣方指定之銀行辦理
一切對保手續，並開立一張與貸款金額同額之之商業本票給賣方保管，同時簽立切結書及撥款委託書
，以保障賣方能領取此筆貸款。買方同意不論是否貸款，皆願於賣方通知時間內配合賣方辦妥銀行對
保手續，交齊一切對保資料，不得有任何異議。」
這項也是不懂，這是合理的嗎？
6.建材部份，「門窗：採用正字標記信元、元一、王冠或同等級鋁門窗整體塗裝，並附紗門紗窗。」，請
問有需要特別標註是氣密窗嗎？會不會建商到時候換成是這幾個品牌的一般鋁門窗呢？
另外還有哪些是簽約需要注意的事項，還請各位前輩們提醒，謝謝。
SummerAurora wrote:
小弟即將購入生平的第...(恕刪)
建材的部分, 建商都會在後面加上'同等級', 這學問就大了,
像小弟買的預售屋建案, 整批案子竟然有三種品牌的氣密窗安裝,
地磚部分也是, 最後安裝的和樣品屋的不同, 但建商說那是同級品
第3點
我的建商是在確認驗屋改善完成後才通知交屋的
我記得我有加註字樣, 因為原始的合約裡沒有提到這條
第4點
因為申請房貸時是以屋主名義申請, (我忘了是不是已經過戶了)
所以房貸核撥下來是匯到個人的戶頭,
建商怕收不到這筆錢, 所以會先簽本票,
我的經驗是在這個階段是代書處理的, 會帶著你去銀行對保,
交屋時代書和建商代表也會一同交屋, 確認文件, 交還印章(貸款時代書因作業方便有幫忙刻一個章),
然後交還本票, 我的代書是建議我當場撕毀, ....
基本上合約裡尤其是建材的部分學問真的很大
買房子後才知道, 當然建商作久了他更知道眉角在哪裡,
有疑問就多和建商溝通, 如果覺得他誠意不佳, 或是這建商在當地的口碑不好,
買預售屋就要多考慮一下,
舉例來說;
樣品屋裡的高檔衛浴設備, 是主臥的, 次臥或客浴用的就是最基本的款式,
這些在合約裡都沒有註明...
小楊
細到看了會有點頭暈
例如
窗戶
採用國產元一實業正字標記10cm氣密窗(含紗窗)並搭配半反射隔熱玻璃；
二、三樓前臥室採用5mm+5mm膠合玻璃。
衛浴
二、三樓前浴室及四樓浴室皆採乾溼分離設計，都配有強化玻璃淋浴拉門。
二樓前浴室配有TOTO溫控淋浴柱TWM01、三菱浴室暖房乾燥機V-101BZ（日本原裝、雙馬達）、英國ICI壓克力按摩浴缸；
三樓前浴室配有TOTO淋浴花灑TWM601、KNS康乃馨排風機；
二、三樓後浴室及四樓浴室配有TOTO淋浴龍頭TWM701和JUSTIME升降滑桿6771-9T-80CP、KNS康乃馨排風機。
廚具
採用全套德國NOBLESSA原裝進口廚具、SAMSUNG人造石檯面（含德國PAIDOK不銹鋼單槽洗滌台、調理台、吊廚、櫻花牌隱藏式除油煙機、櫻花牌檯面式玻璃三口瓦斯爐及櫻花牌烘碗機、喜特麗炊飯器）、外掛式健康導煙機、烤漆玻璃、配置DIOR廚房三用龍頭及預留飲用水濾水器安裝管路及大型電器櫃。
磁磚
三樓前臥浴室鋪設30cm×60cm白馬63WD02石英磚及30cm×60cm白馬63WD02F石英花磚；
三樓後臥浴室鋪設30cm×40cm白馬3511、3511FA及30cm×60cm白馬66L24霧面石英磚；
四樓臥浴室鋪設30cm×45cm帝凡諾4111、41101特、41311石英磚及6cm×30cm帝凡諾41411腰帶磚。
...
像這樣一堆型號...說真的,還不如改用圖表來說明看的會更清楚！
1.建商同業擔保，擔保的建商和購屋建商公司負責人可能是親戚關係，就本人的購屋的建商，與擔保的建商公司負責人是夫妻關係（有實無名）。如果可以的話還是要求銀行履約保證。
2.建材及廚房、浴室配屬的物件，可以的話指定品牌、規格，只要有同級品的字眼出現在合約上，就任建商搭配使用了。當初買房時我就直接於合約上修改指定使用某牌的磁磚。
3.合約有註明買方完成驗收後才交屋的類似字眼嗎？我的建商當初於交屋時就說：你們自己去看看，沒問題的話就辦理交屋了，當下我們就傻眼了，與建商吵了一架，最後翻出合約內容，建商才同意讓我們驗屋。希望樓主不會遇到這問題。
4.這條文應該沒問題。
5.可先與建商確認，是否可自行尋找銀行辦理貸款。最好自行尋覓貸款銀行。
6.有同級品字眼出現，買方就輸了。就算指定廠牌，相同廠牌也有很多種等級，可以的話最好指定型號。
合約可至內政部下載預售屋買賣得記載與不得記載事項內容做參考，合約多看幾次，畢竟法規條文字字珠璣，能夠寫的越清楚越好。
買房子要注意的事項非常的多，選擇有口碑的建商應該是一個比較有保障的開始。希望你不會買到與本人相同建商蓋的房子。
祝您能買到自己合適的房子。
SummerAurora wrote:
小弟即將購入生平的...(恕刪)
1.
內政部 預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項1040101生效(整理版)
七之一 履約保證機制
本預售屋應辦理履約保證，履約保證依下列方式擇一處理：
□不動產開發信託
□其他替代性履約保證方式。
□價金返還之保證 □價金信託 □同業連帶擔保 □公會連帶保證
基本上建商只要提供其中一項就符合內政部的規定
辦理信託會有手續費,對建商來講也是一個成本,許多建商轉用連帶保證
許多公會在公權力上很難制衡建商,所以不太願意替建商擔保,較多選用同業擔保
同業擔保有其規定,擔保的公司必須與被擔保公司要同級或更高,且一間公司只能擔保一個建案
也必須經由公會審核,公會畢竟也怕事,審核也會小心
2.
建材上有些像磁磚,石材屬階段性生產線,這一批生產完這些量,到下一批生產會有一段時間
這時若原本屬意的磁磚量不足,等到下一批可能會耽誤到工程時間,也可能有色差,或者停產
這時建商跟客戶間會很難處理溝通,所以建商會選用同級品來當Plan B,
至於同級與否就真的是建商說了算,但這攸關建商的信譽跟售後維修的妥善率,
大部分建商還是不太敢亂來,畢竟現在網路傳得很快
賣方對廣告之義務
賣方應確保廣告內容之真實，本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖，為契約之一部分。
3.
這點應該是指驗屋完可交屋的情況下,通知交屋後這些費用須由客戶負擔,
可在簽約時詳細界定交屋跟驗屋
4.
這張本票是用在貸款成數不足的情形下,若貸款1000萬,銀行核定900萬,客戶需再補自備款100萬,
但過戶.設定.放款.匯款是連帶辦理,所以要先補足自備款,銀行才能放款,
這個本票一般中古屋買賣也會簽,金額同申貸金額
5.
"買方若不在賣方指定之金融機構辦理貸款，則必須提前通知賣方"
意思就先通知
6.
如果沒寫氣密窗的話,應該就是一般鋁門窗,能問清楚的話就多問吧
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