台南柏霖NO5(文賢國中附近)合理成交價應該是??

冥殿騎士
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樓主

2014-08-17 8:55

請問各位版內神人~台南文賢國中附近最近蓋了柏霖NO:5 共有三間坪數各為:
柏霖NO5

A:地坪:40坪,建坪:98坪缺點:格局長方+車庫削三角地+小路衝開價:3888萬
B:地坪:52坪,建坪:109坪缺點:格局長方+悶不通風開價:4588萬
C:地坪:50坪,建坪:118坪優點:格局方正+整體動線規劃設計超完美開價:4888萬+500裝潢

請問這三間各位台南研究房屋達人認為:Q1這個時機點最合理的成交價應該是??
Q2時光倒流至2009年一模一樣的東西成交價應該是??

因為小弟認為那個路段不應該這麼貴!!鄰近都是舊社區舊部落!又不像北區慾望城市MOTEL那附近都是新的規劃區,怎麼開價這麼高!實在是不合理的價格!共潘仔才會買吧!!

2014-08-17 8:55 發佈

文章關鍵字台南柏霖NO5 成交價文賢國中附近

JIE661231

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2樓

2014-08-17 10:24

冥殿騎士 wrote:請問各位版內神人~台南文賢國中附近最近蓋

每坪開價40上下，還真是高貴，
這種價格或許找找東區，雖然地坪很難這樣大，但因該也未必這樣高價，在不然鄭子寮19年內中古屋子也不難找，坪數也會讓妳很滿意，喜歡安平、永康(大橋)就更多選擇，這種價格再等等看吧，是我就不買單，當錢很好賺。
文賢路附近舊社區真的很多，路也不算大，買間快四千萬的房子在這種地方，不覺得會有種遺憾嗎？在多看看吧。

冥殿騎士

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樓主

2014-08-17 10:55

JIE661231 wrote: 每坪開價40上下，還真是高貴，這種價

是呀，我跟我老婆一至認為這個路段就只有值2500的價值而已，開到3888，大陸土豪投資哥才會買單吧

felix2363

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4樓

2014-08-17 12:23

地勢低,會淹水, 路窄, 買那還不如買八方白玉

hevalence

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5樓

2014-08-17 13:52

冥殿騎士 wrote:
請問各位版內神人~台...(恕刪)

粗算一下成本最貴的那一間大概2千出頭
加上管銷成本變成4888
哈哈哈

JIE661231

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6樓

2014-08-17 16:06

felix2363 wrote:
地勢低,會淹水, 路...(恕刪)

"八方白芋"好一點無誤，
台南有些地方會有屋齡20年(80~82年之間)，地坪動輒都35~40起跳的透天厝，
當時景氣短暫復甦了幾年，一直到83年才又下滑，期間有些房子都蓋的不錯。
補充:83-84年間因為景氣快速下滑，後期一些建案就開始有建商、包商偷工減料或者施工不確實的問題。
找找這些當時的透天厝，往往只要稍做整理就是不錯的物件，取得物件的地點價格不一，但因該在1000-1600之間就有機會找到這種物件，再花點錢整修(很多還不太需要整修，原本屋主就條件不錯)，
省下的錢是很可觀，我家周圍成交一間地坪43P，建坪82.25(不含增建)，也才1200萬，雖非熱鬧重劃區，也是市區內。
現在新屋漏水機率搞不好還比舊屋高，舊屋大多是排水後來有可能堵塞需要清理，新屋可能一開始就防水出問題，上千萬漏水一點也不奇怪。

找回玩遊戲的熱情

豬大爺0922

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7樓

2014-08-17 17:46

柏霖蓋的房子,用料很精緻.
但她選的地點,每次我都不是很愛.
如果柏霖5的案子, 搬到您說的慾望城市那附近的區塊,
這樣的開價就算合理.
只能說房子會舊, 貴的是Location
至於版主問說回到2009 Q3, 猜測開價大概要折個1200吧
2009~2010 入手此坪數的人,在今日看起來,房價約莫省了1000 W.

doylelu1235

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8樓

2014-08-18 1:33

豬大爺0922 wrote:
柏霖蓋的房子,用料很...(恕刪)

你分析地完全正確，這建商選的地點都不是很優，建案和周邊環境格格不入
不過話說回來，如果在湖美或鄭子寮就不是賣你這個價了，可能要倒加1200了！

冥殿騎士

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樓主

2014-08-18 7:41

doylelu1235 wrote: 你分析地完全正確，這建商選的地點都

我都還傻傻不知道，鄭子寮行情=湖美特區了耶，天吶，那麼各位版友，認為下一個看漲幅度潛力最大的區域是哪裡呢?是史博館嗎?

roa0915

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10樓

2014-08-18 8:33

柏林5喔~看完以下你就知道要跟她出多少了
以40坪那間當例
當初那片素地多人持分所以一坪行情約15萬買~但有一裕民段790地號96.55平方為國有地,101年6月國有開標底價3,518,282 得標價6,390,000
所以40坪素地=30坪*15萬+2130000(國有地算30坪成本平均分攤到3間所以單間成本價)=6630000

假設那邊住宅區容積240% 則40坪*2.4=96再*1.26(最大可銷售面積)=120.96
你去看了會覺得他的建坪成本一坪要幾萬?
給你算建坪蓋一坪10萬天價好了 120.96*10萬=12,096,000

房屋成本+土地成本12096000+6630000=18,726,000 約1900萬

以上為不負責任估算~各項參數可以依個人喜好替代不過看得懂的就知道會不會差太多

開價3800萬?還真的蓋一間賺一間

樣品屋裝潢要多500萬?可以請他自己打掉我自己花200萬裝潢嗎?