請教台南市房事投資問題

近來在板上看到不少先進分享當包租公經驗,覺得也該
為日後退休打算,故近來常上591/樂屋網先了解房屋市況,
多吸收一些看屋經驗,未來希望能存到 1000 萬上下目標
投資,每月能有像公教人員 5 ~7萬退休金,5%上下的報酬率

目前因種種考量,台南市大多是透天建築,且老屋不少,一
般多是30年以上,甚至還有 50,60年的老屋,看Google 街
景,外觀似乎都還頭好壯壯,不用像大樓還要考慮太多折舊
問題,有需要再整修即可,因對中西區情有獨鍾,只鎖定民生
綠園附近和民生綠園到西門路這一大區,這2個月來看了不少
物件(都只上網/Google街景看地區環境,改日再到台南當感受
一下環境,順便享受當地小吃美食),有興趣在 店面 和 透天
分隔套房出租,

囉嗦一堆,問題不少,以樂屋網看,以實例看,希望能培養一些看
屋的眉角

1.民生綠園附近店面,民生路/民權路/公園路一帶,地坪30 以下,
開價多在1300 ~ 1800W,但比對租金行情,大多開 6~8W/月,
打過幾個電話探探行情,都說最多只有 1 成空間,買方還要付
3%仲介費,再加屋面整理,那不就連 4 %都不到
例如
民生路一段 地 22.xx p,開價1460,人潮較多,但看店面屋況,
這邊行情能租到 6w/月嗎 ?

公園路 測候所對面,30p,開價 1300, 人潮看來較少,看google
查詢,至少從2009年賣到現在,原開 1200,到現在開到1300,還看
到之前東森賣屋時說明,有 24p是以後可能徵收為公共設施,但看
地政資料,看不到此部份都市計劃會徵收的地方,請問能從那裡查
到這部份資料 ?

民權二段一帶,一些宮廟不少,好像是常態,會影響出租行情嗎 ?

2.西門路二段一帶透天(這地段店面似乎更貴,投資不起),
一物件,巷內,宮廟附近,透天12套,開 888 or 898,
另一物件,巷內,宮廟附近,透天8套,開 598
若只抓 7成能同時出租,每間 4000 ~ 5000,可有5%以上報酬率,
有這麼好嗎 ?

另外這帶土地有一些是仁愛之家or教會土地,是否看土地權狀就清楚?
是否還有其他要注意的地方 ?

之前問過仲介,一般台南店面/透天,最多只能殺到9成 ? 買方都是
3% 仲介費 ? 真有這麼硬嗎 ?

若蒙台南鄉親先進回應,感激不盡