小弟最近在永康看一個建案
有幾個疑問想請教各位
1.
一戶地坪20坪多，建坪約56坪，使用坪80坪左右
20坪完全建滿，陽台外推
格局是一樓車庫加孝親房，二樓客餐廳，三樓整層主臥
這樣會不會有建蔽率跟容積率的問題??
2.
門前由建商開一條路，但是由建商跟地主買路權
為什麼建商不直接跟地主買地就好，反而是用買路權的方式？
建商是聲稱政府會徵收道路，但我覺得不太可能
加上門前的路只跟一邊通，尚未跟另一邊通
路沒徵收就有可能會變成無尾巷
這種房子可以買嗎？
有可能建商申請時是用一宗土地的方式來檢討建蔽率與容積率
這個請建商提供相關資料或自己到相關機關查
問到建照號碼及土地地號等在去地政及建照（建管）科（課）查詢
有一個可能是面前道路為未開闢之計畫道路
地方政府可能沒有經費徵收，但他總有一天會徵收
所以可能在申請建照時被要求需開闢（如果是自己土地通常要開半條）
加上這條道路可能是該案的唯一指定建築線
所以在不想購買道路用地增加成本的情況下
就跟地主談補償金或權利金方式來開閉這條道路以取得執照
至於只通一邊的狀況應該是不用擔心
如果是計畫道路用地也不可能拿來做別的用途
早晚都會是道路，只是時間問題
不過這些都是請樓主去調一下資料才能確定
如果是的話, 說真的, 我是根本買不下手, 土地小建物面積也小, 價格卻貴的誇張,
銷售小姐說他們地點是附近最好的, 想了想, 實在想不出來為何地段最好. 另外,
我問銷售小姐那個地方會不會淹水, 卻騙我說不會, 只會積水, 手比了一下, 說大
概只有這樣, 約五公分.被我當場兔草後,卻又說是隔壁鄰居說沒有淹水的......
台南這邊其實到處都是增建, 沒有人會去檢舉, 預售屋談建蔽率跟容積率, 其實意
義不太大.
路權的部分我不太清楚, 但是有一個特殊的情況, 可能要麻煩懂的人幫忙解答：
如果擁有道路用地的地主, 因為某些原因造成該道路土地被法院拍賣, 而且被非建
商的第三者去買到該道路用地, 請問, 新的道路用地的地主, 能否封路不讓人行走？
或是, 新地主是否可以要求裡面的住戶, 給付過路費？！（該道路用地尚未被徵收）
這樣的事情會不會發生, 不清楚, 但是我印象中有過類似的案例, 所以利用這個機會
提出來討論.
PS. 離該建案不遠的家專麗緻, 也是同一建商推的預售屋, 那邊的地點勉強才能說
是地段好的區域, 但是他們的開價也是高的誇張. 那個點是可以當店面沒錯, 鄰近
學校後門也的確沒錯, 但是比他們更近學校後門的店面,生意沒有一家好的, 用全部
都慘兮兮來形容, 其實也不為過. 真的很好奇買那邊的投資人, 將來怎麼樣......
**免責聲明：本文所載資料與言論僅供參考，並不構成投資建議，本人對使用該資料與言論所導致的結果概不承擔任何責任。**
明彥 wrote:
台南這邊其實到處都是增建, 沒有人會去檢舉, 預售屋談建蔽率跟容積率, 其實意
義不太大.
小弟最近也在台南購屋，假若我的鄰居增建，小弟一定天天去檢舉。
因以前遇過兩邊增建到都快貼在一起，房屋密不透風也就算了，每晚炒菜的油煙味又猛灌到我家
。 害我們只能緊閉窗戶
。就可知它的開價合不合理，畢竟它是定位成投資型的房產。
以它DM上所宣稱的出租行情:
套房(6000)+店面(35000)=>我只能說，阿婆生子，很拼。
在家專後門那些商家的生意如何，有興趣的人可以自己去看一看，
35000的店租？
再者，它的套房坪數比同區域的建案要來得小，卻要收一樣的租金，
對於想當房東的人，勢必要付出更多的心力，才能達到，要不然就只
能降價求租
以那附近的投資型建案來說，6～7%（實際上的）投報率應該是基本的要求
想買的人可以先算一下實際上的租金可收多少，再來反推房價合不合理。
至於樓主所說的路權問題，真的要打聽清楚不要聽建商一面之詞，
二樓的版友寫得很清楚，如果樓主真有心要買，這方面的功夫不能省。
如果以我自己來看，就算是已規劃計畫道路，那還是有一面不通啊，
這就表示路權還有問題，光路沒通這點，樓主就可以拿大刀去大砍特
砍了。
而且用所謂買路權的方式開路，那路權的合約內容建商是否有提供，
還是單純只用嘴巴講？畢竟地是別人的，建商房子賣完後，就等於把
風險轉嫁到消費者身上了，不可不慎。
33spring wrote:
建議這種有爭議的房子最好不要買..
將來如果地主換人, 跟你要求過路費,
...
我現在稱這樣的房子為"官司屋"~~
這問題比漏水還嚴重...(恕刪)
好直接!! 看來大家還是比較喜歡"直接來", 我還是講的太保守.
其實有實際的案例, 土地是建商的, 無償提供給住戶通行使用,
結果建商倒閉, 土地被拍賣, 有人去標得後, 要求住戶給過路費,
住戶不從, 結果道路就被新地主封起來, 住戶......
(不管官司是否打贏, 但是打贏前新地主都可以把路封起來, 對住戶
的影響, 可想而知)
這個案子土地都還不是建商的, 土地轉手的可能性, 比起上述的
例子, 更高.
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