但一下子就用8~10年後的未來價來推,
甚至是剛推出一天後, 就再精驚漲個3~5萬...這很考驗買方的決心跟觀感
但同樣也對附近的新推案, 也產生出輸人不輸陣的比價效應
相對的~ 正台南一線的府富(僑)也沒有這樣子的烘價方式
hot635241 wrote:
我覺得台南的土地也很(恕刪)
你說的沒錯，自地自建光土地就是一大麻煩，更不用說後續還有一堆事情要做，大部分人沒那個閒工夫。土地流動性差，出行情價也未必有人想賣，尤其華人有土斯有財觀念，祖產不可賣等等。所以建商利潤主要來自於土地開發，也是付出大量心力與耐心(資金有時候會卡很久)。前面的討論我只是總結不動產價格受到資金面影響，還要考量政策(打房、稅、貸款成數與年限)、租金、中古屋行情&翻修成本、周遭區域與六都的比價效應、土地與營造成本(通膨，原物料、人工)。它不會是永動機一樣一直噴，會有一定程度的循環，但底部也越墊越高。
另外這也跟政府態度和政策有關，房價暴漲或暴跌都會很麻煩，最好是控制土地供給，不至於崩盤又能增加地方稅收。只不過現在重劃、區段徵收難度都比以前高，市價徵收以及處理釘子戶問題。目前一堆重劃區很早就弄了，但拖很久，趕不上這波大爆發。不然選擇變多，價格不會飆漲成這樣。台中的重劃區就很多，也是不夠用。九份子當初好像就弄了10年之久，那還是魚塭改的，價差夠大誘因夠大，若非農田魚塭而是工業區、建地(通常是舊的聚落)重劃就會更麻煩。近年有按照進度多弄一些重劃，後續看是否消化台積電設廠和貿易戰回流，其實都夠塞幾萬人的。供給開出來至少能降溫。
九份子當初剛重劃完有地主賣才10幾萬/P，政府標售好像也有小塊的土地，有興趣的人也可以注意地政局的資訊，雖然大部分都是大塊基地給建商開發用的，當時的底標算蠻合理的(但建商發瘋競標會標很高)。現在政府的開發目標就是以產業和機能為主。可以想見例如南科周遭(三期和其他區段徵收區的外圍)、國道1&8號系統交流道周遭(包括史博館附近)、高鐵附近、連通高鐵和南科的省道39號附近、鐵路立體化第二階段沿線(大橋到善化。保安、仁德站剛可行性評估還早)、九份子以北的海尾(科工區、北外環、商60)...等等。現在連公墓都想要遷墳，永康二王公墓都開發了，要看南山公墓的進度。之前炒台南和高雄的紅線捷運相接，暗示政府可能想開發奇美博物館以北虎林農場(台糖)周遭的土地。平實營區旁邊榮總&憲兵指揮部一帶的重劃，不清楚憲兵指揮部會不會像砲校一樣也遷走，這裡應該要跟平實營區整合規畫才對。大灣交流道附近也有一片農地上面蓋工廠，等平實和砲校開發完應該是會處理這邊，那附近先弄的是崑山科技大學附近、永康地政事務所等等。南區機場西側那一片也是擱著浪費，當初86快速道路開發只弄喜樹灣裡，沒有新的產業(安平工業區有點老舊了)和機能有點難發展。
具體時程和範圍還是得看市政府的規畫、業界和地方勢力的推動(金主和政黨利益掛勾)。政府也是會挑軟柿子吃，最好是公有土地(包括中央、地方、國營，例如軍營、台糖、鐵道局)佔比高的區域。
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