mida558559 wrote:
看了半年的房子終於決...(恕刪)
實價上還看不太出來，可能等一兩個月後。這個案子算蠻大的，房型和樓層座向落差極大，單價最低34點多到最高47.8。我覺得有可能是建商看客戶類型是預算性的還是追求品質性的，開不同的物件。我看它的落差是景觀戶、朝內朝外、預期相鄰棟距、壁刀、車道、鄰電梯井... 除非你說的是同一物件重新談價格。現在宗大青田或其他郊外也都30幾，正東區又是重劃區我覺得34 35已經是底。它更好條件的物件只要能談單價1 2萬(不是跟開價比)我看就差不多極限了，頂多底價拿出來賣也不跟你廢話，不然之後實價出來舊客戶又在那邊GGYY。
目前看起來建商還是把景觀戶的戶別保留不少，有些戶型甚至全部樓層都沒有實登。最高47.8就是拿來定錨的，可能是熟識大客戶、關係戶(員工股東)或是老闆自己買的，老招數了但有效，其他買低的人會放心不少。除非它景觀戶也鬆動，看起來不太可能。
這邊的景觀視野某種程度來看是接近無敵的(市區主要範圍內大部分案子)，因為機場綠地幾乎是一兩公里長，沒有哪個公園可以匹敵(紐約中央公園也只有0.8公里寬。當然中央公園的環境和建設是無敵的。)，甚至是都會公園。而且遠方似乎能看到海，還有夕照，雖然比不上九分子安明路上的台江夕照。一般的水岸都太小，除非你是海景宅。台南沒什麼湖景，只有滯洪池(南科最多，或仁德)和公園內的湖(都會公園、史博館、巴克禮、台南、成大...都在內部，旁邊的大樓看不太到)。森景澤朝南看的綠地也是一大片，但朝西不知道能不能看到海，而且農地林地開發的機率比機場高太多。鄰機場朝西看起來就3個案子，和築、松丹達麗還有南邊那塊市府的地。其他類似條件的大面積綠地視野大概也只剩史博館、九份子、都會公園特定計畫區、南區，不然就得到更外圍例如高鐵或南科區段徵收了。
達麗的完工案量和開案都很多，財報上負債比和存貨似乎10幾年來都差不多，它可能也沒有變現的急迫性。看新聞它想改成邊建邊售或先建後售，所以它一定慢慢賣。且轉型都更、地上權或聯開，平實它也有搶到都更，大概是應對政策的轉變。營建股裡面大概算穩健型，不是爆發型，股價和bps差距有點大，可能就剛好補上今年爆發的獲利，沒有甜甜價，所以不列入口袋名單🤣
這邊的問題是總案量很大，包括清景麟3個案(1案完工看釋出量，2案預售)、東都綠學還有周遭幾個中小型案子。一兩千戶有了。雖說長期而言以市區換新需求來看可能也是不足，台糖最近都沒釋出大面積土地。我的看法跟上面的人相同，美國很可能要進入降息循環，台灣雖然不太會全部跟進(要看匯率，而且之前漲跌都不大)但有可能回到1.7~1.8%(沒大事件的話，1.3%不太可能)，資金可能提前反應。明年選舉年，包括台灣和美國。股市上看起來是Q3Q4復甦。而且7月以前簽的案子都還能預售轉約，我覺得會有一批人搶進，之前會怕的早該逃難。7月之後進來的大概就是自住、置產或實力派的投資客。
