有台南市中西區.北區.安平區.的新建案.新成屋.預售屋. (第3頁)

三次郎
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樓主

2010-10-08 10:25

黃金一粒 wrote:
哇新成屋殺到8折以下...(恕刪)

回這位大大.
台南市現在所蓋的建案.所用的建材都是普普的.但是所開出的價錢都是高價(騙些不懂的人.做生意本來就這樣.換成是我我也是這樣做).
可能是小弟我運氣差.所找到的建案都是剩下每幾間吧.所以殺價的空間比較大.
台南市的景氣跟經濟並沒有比較好.(但是有錢的人是很多)現在的房價是已經超高去了.
在來就是小弟我會先去了解建案附近的地價.建案所用的建材.
要先了解這兩樣.你才能跟賣屋的談.一談她知道你是內行人.懂得建材跟用功過的話.在談就會比較實在.
比較不會被人當凱子敲.

Terrencesylphy

Terrencesylphy
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22樓

2010-10-08 10:51

本身不是營建專業，只是對房屋居家有點興趣，剛好看到「台南縣建築開發商業同業公會」2010年9月出版的第13期開發季刊「建築橋」，裡面第43頁到46頁有4、5、6、7、8月份「會員公司申報開工統計表」，統計表列出各家各建案的總建築面積、基地面積及總工程造價。

大略挑了幾案根據其數據計算，如果蓋成建坪70坪的住家，其工程造價大約在115萬到119萬之間。茲舉其中一例計算如下。

基地位置：橋北段
戶數：住家4戶
總樓地板面積：692.92平方公尺 (等於209.608299999坪，四捨五入到小數點後第二位為209.61坪)
基地面積：301.04平方公尺 (等於91.0646坪，四捨五入到小數點後第二位為91.04坪)
總工程造價：346.40萬

依上述資料計算，假設一戶是52.4025坪 (209.61坪/4戶=52.4025坪/戶)，那麼每一戶的工程造價是86.60萬 (346.40萬/209.61坪x52.4025坪=86.60萬)

如果依此造價蓋成70坪的住家，那麼一戶的工程造價是115.68萬 (346.40萬/209.61坪x70坪=115.68萬)

如果地價一坪成本是10萬，那麼此案一戶土地成本是227.6萬 (10萬x91.04/4=227.6萬)
工程造價加上地價：86.60+227.6=314.2(萬)

如果地價一坪成本是20萬，那麼此案一戶土地成本是455.2萬 (10萬x91.04/4=227.6萬)
工程造價加上地價：86.60+455.2=541.8(萬)

房價的成本當然不只工程造價和地價，應該還有其他成本，因為不是本業，沒有資料，就不探討了。

對了，附帶一提，二十幾年前就聽房仲業說估房價時，房屋建造成本一坪可以估6萬，怎麼這麼多年過去了，現在還是估6萬？
如果一坪6萬，70坪就420萬，加上地價就是647.6萬(地價每坪10萬)或961.8萬(地價每坪20萬)，建商如果賣800萬真是佛心來的。

momotetsu

momotetsu
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23樓

2010-10-08 11:05

黃金一粒 wrote:
新成屋殺到8折以下耶，以現在台南市房價這種局勢，這樣算是戰神級的人物了

能讓黃金大佩服, 真是不簡單

三次郎 wrote:
能殺到那個價.是個人的能力.
這位大大可能家境不錯沒能去學習到殺價真正的功力到那.
而且能殺到我說的這個價是因為我有心去做功課.講到賣房子的小姐講不贏我.換成我講給她聽.

小弟就是家境普通、沒有功力、又不用心做功課才需要您吃好逗相報啊

三次郎 wrote:
我都沒買的原因是...都是社區型的.很麻煩.會有爭執.格局都不是我所要的.

所以要再加一個條件：不能是社區型的
幫您整理一下您的需求

在台南市中西區.北區.安平區(中西區外圍靠近北區或安平區).的新建案.新成屋.預售屋.(不要社區型的)
有:坪數30坪上下.(建坪差不多在7X坪)
一樓:車庫+客廳(可當佛堂)+孝親房
二樓:大客廳+餐廳+廚房
三樓:整層主臥
四樓:兩套房
五樓:空間
預算在700~800萬之間

您有20% off以上的功力, 若是開價1000左右的都算是射程範圍內吧
如果有好康的要逗相報哦

lpw3536

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24樓

2010-10-08 11:13

三次郎 wrote:
要先了解這兩樣.你才能跟賣屋的談.一談她知道你是內行人.懂得建材跟用功過的話.在談就會比較實在.
比較不會被人當凱子敲.

感覺樓主大大是一個蠻厲害的人了，我倒是覺得如果可以的話，可以分享一下您談過的建案的大約底價是多少，
這樣也可以給其他有興趣買房的網友一個底.....

吽吽牛

吽吽牛
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25樓

2010-10-08 11:42

三次郎 wrote:
可能是小弟我運氣差.所找到的建案都是剩下每幾間吧.所以殺價的空間比較大.

老實說，當建案只剩幾間時，殺價空間一定大，小弟也砍過訂價九百的房子最後談到六字頭（有風水問題），其實跟功力沒有太大關係。因為剩下的幾間90%以上都有風水或格局的問題。
若只是自住當然自己不在意就好，但若可慮將來換房轉賣時，買家也是會亂砍一通

james-bc

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26樓

2010-10-08 12:26

Terrencesylphy wrote:
如果一坪6萬，70坪就420萬，加上地價就是647.6萬(地價每坪10萬)或961.8萬(地價每坪20萬)，建商如果賣800萬真是佛心來的...(恕刪)

首先,那些數據你可以慢慢去算,你有懷疑的權利,只是,外行人只會看熱鬧...看不懂裡面有多少涵義
光自建鐵皮屋加磚牆平房就超過每坪1萬6了...

建商在蓋只要4萬多啦,因為量大,所以地價10萬的話,地坪70的大概都賣7百多萬以上,地坪60大概都賣6百多萬,目前行情這樣建商還有1~1成5賺頭,現在建商不像以前好賺了

至於地價每坪20萬的區塊,那可是東區精華地的地價,70建坪,賣價沒個1千,1千五以上買不到的,兩千三千萬都有,蓋豪宅的利潤較高.地價每坪20萬的區塊70建坪賣幾百萬是不可能的,如果照你說有只賣800萬的佛心建商,跟我講,我全包了,光仲介就可以賺翻.

我有親戚是建商,他說現在一間平價透天利潤不高,要靠量大來賺錢~