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請問關於商60跟草湖寮

北外環或商六十效益三四年後會逐漸看得到, 大概也是附近重劃區第一批次交屋
kopin0720 wrote:
個人認為台中的74號...(恕刪)


74這種就是省時間,連通各大區域。但重要的是各區域本身蓬勃發展和中科。你會覺得國道1號連接的永康、東區、仁德會跟北外環的安南、北區、安平因此有明顯的價差嗎?? 撇除掉各區域本身機能環境。就算有10%的差異好了,那表示你能吃到的肉是這10%。那還不如看各區域本身其他發展,例如各商業區的招商進駐、新的公共建設、醫院的擴建,或最簡單的,直接看南科三期、南科區段徵收下一步的飛躍性發展。北外環至少到2期是動工了,較接近的區域大概已經反應了不少。就4期還有點變數,但4期也是半殘閹割過的,就交通來看安平那邊我看是沒救或者該說受益有限(上個匝道就要10min,尖峰更不用說。這距離不亞於從仁德交流道上去,而且北外環單向還只有2個車道,速限差異也不小。),而且看起來安平也沒有到甜甜價的程度,就只是相對漲勢沒那麼兇猛。如果台61真的要走四草大橋,長期來說北外環還是應該要連過去,搞個4-2期或5期才對,先分段做也沒辦法。

我覺得這波發展也不完全靠南科題材(貿易戰台商回流也是一個因素),這只是一個催化劑、導火線,最重要還是得反應通膨(人工、營造成本、碳稅、太陽能建置、隔音和更多的法規)、跟上波與中北部的巨大價差(引起外地建商與投客的垂涎,以及本地投客和自住的恐慌性追價)、屋齡過高與更新換屋需求等等。尤其南部的地價偏低,營造成本佔比高,漲幅更容易被影響。偏鄉、郊區的價格因此很難壓低,導致變成市區精華區另一種強烈的支撐。

房價這種東西很難講,影響因素太多了,不過這次通膨、基本薪資和租金堆高以及升息壓制的情況,跟之前經濟爛掉又有所不同,南部一樣又是全部六都基期最低的,即使是這幾年漲幅最高。冷盤、平盤是相對的,這對於擅長其他投資例如股市的人來說確實沒有介入的必要,但誰又能真正看的準呢?? 就算不是這幾年井噴、一日三市的情況,假設就像之前緩漲,1年5~10%好了,以不動產槓桿5倍來看,最多50%仍是相當驚人。更何況還有租金的部分。就我看來主流的區域和物件大部分仍是租不如買,租金跟利息差異多大很明顯嘛。本金依然是可以活用,繳的利息永遠就是那個上限,但租金可是長期飛升,更不用說租房與買屋自住生活品質差異之明顯。市府顯然也沒有要大舉在市區周圍徵收重劃開發(心力主要在南科區段徵收)、釋出供給,而且外圍可開發的區位條件可說是越來越差了。幾十年來我只看到等待的人越嫌越挑,能看的地段物件越來越爛。大部分民眾有一堆偏見,對自身居住區域或附近區域的規劃、建設、開發等等一無所知,且也欠缺卡位的觀念。
kyova wrote:
74這種就是省時間,...(恕刪)


很認同kyova大在各主題的評論,先五分奉上

7/1以後大概回歸自住客市場,
個人也小小研究過台南各重劃區,
其中在商60這塊,對緊鄰的草湖自辦重劃區有點看不透,
只知道已完成市地重劃,都是住4住宅區,有好幾家建商插旗,但目前是閉鎖期.....
相信版上應該也有人有在研究觀察這塊,
借用版主這邊跟kyova大以及其他巷子內的大大請教一下,
對這塊以後的開發階段是否了解?或看法如何呢?
yst16 wrote:
很認同kyova大在...(恕刪)


不是只有你看不透,其他非地主的都看不透阿 這裡大概10幾年前就在講了,地主當初就9百多個,後來應該有破千,你看這要簽署同意要搞多久... 照理說應該今年要完工,可能是在等驗收。我印象中好像還沒有開放讓人通行,現在我不知道。完工後配地再開案都不知道要花多久了。如果是大樓的話,你還得先送都委會審議。今年這市況可能建商也不會貿然開案啦,雖說安南區算是相對熱門的,尤其貼著商60。可能大家比較感興趣的還是重劃區土地分配,看有哪些建商卡位。

自辦市地重劃又比公辦、區段徵收更不透明。我自己是比較希望政府主導公辦、區段徵收啦,分配上爭議較小,政府能掌握的比較多,可以有更大的發揮,至少抵費地比較清楚處分、標售。不知道這邊抵費地最後會出售給誰。這邊主導的是三地集團,它土地據聞有3萬坪(不知道是重劃前還是重劃後,這邊公共負擔+抵費地約50%),它自己要開發完可能是有點困難,搞不好會賣給泰嘉、清景麟這些好麻吉。太普也有買地,可能它算是相對等級稍高的。高雄幫有一堆建商,不知道會有誰來這邊獵地。京城(它商60有地)、興富發、達麗、華友聯、欣巴巴、藏美、聯上、龍騰、麗晶、隆大、國揚、國城... 富立也是高雄起家的,我覺得還是要有一些指標建商先來插旗,可能其他建商也會比較好賣啦~~ 我猜良勳也還有地(它大本營在此)。遠雄跟三地有過交易,它附近也做過安南町和藏萃,跟良勳也合作過北府苑。府都在溪東有WE,要看它能不能找到地主合作。寶咖咖應該一定會插一手的吧,搞不好春福、皇龍永龍也有地,這些都四處插旗的。

它這邊就很單調阿,都住宅區。中間大道不算小條,整體總道路面積佔比25%,算不少了。草湖寮大道30米寬,草湖一二三路20米寬,梅花一二路和大慶路15米寬,剩下巷弄道路10米或8米寬。還有10%左右是公園綠地和廣場停車場,還行。有一塊機關用地,不知道要幹嘛用(電信郵局? 警消? 行政機關? 搞個XX場館也不錯。)。有一塊公園臨北安路的好像是要放李科永圖書館,伊東豐雄設計,希望好看一點變網美打卡景點。土地的價值就是看離聯外道路(北安路)或商60距離、臨路寬、公園第一排。它這邊學區應該是安慶國小、海佃國中小為主。

老實說你期待這邊不如看商60發展,住宅區根本沒啥好講的,還是看建商品牌啦,蓋豪華漂亮一點就對了。商60政府能掌握約近5公頃,這一定是做地上權審查招標,做幾個百貨購物中心綽綽有餘。有約13公頃的大街廓是1~3F不能當住宅,所以一定得商業開發。剩下的可能偏住宅(尤其是離北安路較遠的那幾個)。這邊又是三地,掌握了一兩萬坪,因為它是多角化的集團,先看它平實森活和海洋之丘招商怎樣,我個人認為它會積極開發活化,這樣它掌握的其他幾萬坪土地才會更有價值,本身商業的部份把它養成地王的話,那用途也很大。要我說的話高雄幫比較有開發經驗的是國揚、聯上、興富發這幾個。國揚就不用說了,漢來漢神大家都聽過(高雄要開第3間,跳過台南去台中開購物中心,台南鄉親感到難過),它在台南好像只有史博館有建案。聯上有商場,興富發喜歡搞飯店(例如跟萬豪合作安平雅樂軒)。
seraph3110

期待分享更多資訊 關注商60未來發展 希望能有代表的百貨及商場 感謝您的分享 五星好評

2023-07-02 22:33
hsienlovehot

謝謝分享,本身安南區人也一直在關注商60這塊!

2023-07-03 12:35
可將商60視為一個整體的概稱(統稱安南區副都心) 包含~
公辦37.17公頃「商60」
私辦47.38公頃「草湖一」的草湖寮重劃區(商60北側住宅區)
二個面積達84.55公頃...約等同2個平實開發面積。
區位來看~
「商60」商業區主要核心涵蓋安南區跟北區,
接著擴及到中西區/ 永康區/ 東區/ 安平區,
如果北外環整體完工成形,還可以吃到新市/ 善化/ 南科一帶,
又有比平實更大的草湖寮住宅重劃區的進駐人口做消費後盾,
難怪高雄的三地、京城、北部藏美、台南在地建商等多家重量級提前卡位,買進土地,
已知京城以關係企業名義,在前年向三地買進「商60」5,000坪地
三地也有買進「商60」土地,約1~2萬坪間
「商60北側住宅區」即將完工配地,三地除了重劃工程取回的抵費地,
如果再加上自購農地(魚塭地),總共有3萬多坪。

kyova wrote:
不是只有你看不透,其...(恕刪)


附上董仔女兒,三地集團品牌長兼三地能源總經理鍾欣倍的照片。

我是做股票為主的,營建股前幾年此起彼落,所以我會不定期彙整相關的資料。三地集團主要是南仁湖和北基。它整個集團做的範圍很廣,營建(三地開發、三嘉建築、三嘉營造)、運輸(高雄客運、府城客運)、油品&綠能(充電、光電)、休息站、戶外娛樂(大鵬灣渡假村、墾丁渡假村、高爾夫、露營)、海生館(屏東、台中、高雄、台南海洋之丘)、食品(乖乖,廠房土地值錢)... 它是做土地尤其是重劃出身的,所以你可以看出它的事業體都是跟土地開發有關去延伸,而且反過來可能對土地有所加值。它跟三立林崑海、年代練台生是熟識的,借殼還是找國民黨黨營事業的公司,所以政商關係良好。

在台南主要的開發就是平實轉運站的平實森活商場、安平海洋之丘、京城科技園區,剩下就是商60與草湖的幾萬坪土地。可以看到4個副都心有3個都跟它有關。剩下一個南台南,標到地推案的也是高雄幫的達麗、清景麟,不知道是呷好道相報還怎樣。

平實森活將打造為「森林轉運站」,第一期規劃興建複合轉運大樓及戶外休憩廣場,規劃15席大客車席位,也將引入百貨零售、餐飲服務、休閒娛樂及辦公室等複合型機能,2024年完工,這跟他們運輸事業體有關,他們的興趣之一就是交通樞紐之上的多目標使用空間設施,大家比較了解的成功案例應該就是台北的京站嘛。

海洋之丘是2024年動工,2027年後逐步完工啟用,全區分六期開發,項目為生態學苑、幸福廣場、荷蘭城文創小鎮、海洋之丘影城商場、MICE會展型酒店、Workation酒店式公寓等複合型設施,預計2031年完成。這個就跟他們原本海生館、渡假村的事業比較相關,要看最後的招商如何。我印象中好像有調整過,希望它不要搞爛掉。它和旁邊亞果悅椿多少會影響到後續的開發計畫。大月牙灣暫定是今年Q3招商,三鯤鯓2026年招商,小月牙灣和新生地會看情況調整,還有安平歷史風貌園區的灘旅產業區大概要等跨港大橋動工甚至完工左右才比較可能啟動。

跟京城合作的京城科技園區是在仁德交流道附近,3.38萬坪,分4期開發,它可能取得建照要動工,之前是預定2025第一期完工(看起來有可能延後),2032年完工。這也是規模幾百億的大案子。

建案的部分我只知道艾美館6 8。還有平實地上權、武聖段。我沒仔細研究過它的評價,如果只是首購宅那大概就普普通通。但像京城、泰嘉、清景麟它們也都想要砸錢轉型,搞出代表作(衝破豪宅線,起碼不要被定位成只能蓋平價宅,打出知名度以後比較能自抬身價與價格),這就得看他們未來規畫以及市場接受度。這會影響到整個重劃區的定位、外觀美感或天際線等等。

綜上所述可以對這個集團稍微有點了解。在百貨商場部分是還沒有代表作,所以我們並不清楚到時候它招來的櫃位品牌等級,以及整體建築設計、動線、停車...等等的規劃是否到位。至少它不像傳統業者新光、遠百、三井,甚至是國揚漢神、義大義享這些來的有經驗、號召力、談判能力和經營管理能力,到時候還要再觀察。不過可以確定的是它應該還是能活用集團各種資源甚至高雄幫的人脈來豐富整個複合式的開發案。
kuo1801

還有一塊佃北重劃區!

2023-07-10 21:51
kyova wrote:
附上董仔女兒,三地集...(恕刪)


幾天忙工作沒來看,想說k大怎麼發美女照了?原來美女大有來頭啊!
也感謝k大不吝提供精闢意見,還是5分奉上!
正經說,我收集的資料沒到那麼全面,還好結論跟k大精闢的看法沒差太多!

目前雖然還看不出確實的規劃,但從市府的計劃書來看,像類似三井這種跨國集團也是選項之一!
三井來台投資,就不認同台灣人自己常認為的:"台灣市場很小",
他們自己的調查研究得出的結論就是:台灣市場很大!
所以才敢在一個個的郊區,開了一家又一家,結果也證明他們的眼光是對的!

但從這裡已知的幾家財團來看,似乎都沒相關經驗,
而原來的在地商場經驗,就缺少了那種氣勢跟野心、遠見跟視野,
個人認為這正是要作這種大型重劃區最重要的條件!

回到在地這幾家財團,當然也有他們的經營手法跟特色,
像三地集團的特色,好像就是"耐磨",會願意花時間去規劃,這也許讓商60這塊會有跳脫的新思維出來?
再觀察看看囉!
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