人生太難個屁 wrote:
副都心的德高百貨都收(恕刪)
有沒有經濟效益還是真的有差，副都心相較起來比較單調一點
升學率、人數還是復興後甲比較占優喔。虎山實小一屆才收20幾個，大部分根本進不去... 不過那一區有崇明、德高、仁和、虎山四間可以選。平實應該是東光，或附近兩間復興，頂多再加裕文吧。
你看國城模擬圖的那種規劃，哪裡有什麼高級住宅區的感覺... 府都大概也就是配合工程，掛名的。質感跟真正的府都建案天差地遠。也許工程和細節上還可以要求些，設計、格局上也許就不行了。不過因為現在的府都物件太搶手，除了這邊上千戶以外，其他的物件一般人應該也搶不太到吧，幾年才一兩個案子，才幾十戶，潛銷就賣光了還要排隊。
這邊除了府都國泰，其他建商就... 外地來的大建商就是來炒房、利益為主的，搶地是很厲害啦，格局和工程品質就見仁見智。跟府都富立哪有的比阿... 這邊天際線我看也沒啥可以期待的。有些還是地上權，搞不好還賣的比市區非地上權來的貴。轉運商場也是不要抱太高期望才好，南仁湖暫時還沒有啥代表作，它也不是傳統被認為跟質感畫上等號的，剩下商業區要看市府把關或競標。目前實在不怎麼令人滿意，不知道是怎麼審核的。錢出的多不代表能做好。財大氣粗就是都被發哥、寶昌豐標走阿...
商業區就是賭很大，地主和經營方都要有財力、經營能力。萬一覺得沒搞頭通通做成住宅那這區就廢掉了。信義區計畫區除了環境、交通以外，最主要大半商業區是真的插了一堆百貨商場、高級商辦，這樣才有區隔性，房價硬是比其他信義區高出一截。不然大部分都搞高容積率住宅那其實也跟周遭區域沒差多少，頂多就新舊區域這樣。
平實這邊只能寄望南紡自己開的支票能兌現。但它土地也所剩有限，沒太多試誤空間了。
當然以上論述套在副都心也是一樣。
還有就是未來太多商業區、百貨商場購物中心要開發了。東區就有站前、平實、南台南副都心。中西區有運河星鑽。北區有南山微風、商20、兵配廠都更。安平有海洋之丘、亞果和悅椿和後續開發案。安南區有商60。永康有經貿&創意設計園區。遠一點還有高鐵的三井。更不用說還有原本的新光中山店、新天地和遠百。台南的人口數和所得、消費力有像台北那麼驚人嗎... 就算未來散落的店面、夜市、攤販的消費型態逐漸轉型集中到商場購物中心，那也要考慮在地需求和成本阿。
就算不做百貨商場，要轉成其他。例如飯店旅館住宿，疫情會讓大家不敢投資。藝文設計沒產值，育成研發也是風險極高。商辦在台南沒搞頭，除了台北其他五都都做不太起來，台中和高雄部分區域都有點勉強，看更新率、租金就知道需求強度了。
想投資的人還是得謹慎評估。建商、代銷、房仲、屋主甚至政府，用講的是很會唬爛啦，但真金白銀他們可不會替你負責阿... 只是要自住的話，周遭2 3字頭的新古屋中古屋是不能住人嗎... 尊爵不凡的盤子還是盤子阿...
草莓是織野奈 wrote:
論居住環境的確需要多(恕刪)
絕對房價來說一定是平實最高。但風險投報就難講。東區永康甚至台南市區屋主房價身價全靠平實的建商和盤子抬轎了。平實天花板會被新北台中高雄壓制，所以台北和其他區域要往上拉才有機會。過往台北和南部的差距可能單價差在兩三倍。10年前差距拉到5~10倍，這幾年算是回歸平均。60~80算滿足點了。要再往上拉?? 憑什麼!!! 機能環境、所得資產的差距就是擺在那邊。台南這幾年的發展是看的到，但跟中北部甚至高雄還是有段差距。土地稀缺程度、資金外溢效果也跟中北部有差。
地板價也要等整體區域的新古中古屋、銀行鑑價慢慢跟上，市區這邊就是給到30幾，能站穩4字頭再慢慢上攻。拉的太狠，一定籌碼不太穩定。周遭一堆更便宜、空間更大的，你要讓人買單，單靠目前的規劃和建案要怎麼讓人吞下去... 一個案甚至幾戶很容易拉抬上去，建商錢多嘛，要找到金主還不容易。但要成千上萬戶就要有市場共識了。
市區的精華區土地所剩無幾，蓋一塊就少一塊。物以稀為貴，所以長期來看一定是還會再漲，只要財力前幾%的人接受就好。能出得起3千多甚至破4千豪宅限貸的人，買府都國泰沒有疑慮。其他建商就... 這幾年房價漲誰不知道就是外來建商一堆神操作，弄出一堆格局詭異的鳥籠宅，壓低總價拉高單價。中北部玩爛的招術搬來南部而已。另外就是房貸年數普遍拉長，乍看金流還過得去，租不如買。加上QE資金推升，股市和科技業也不少人大賺，搭配中北部投資客資金和自住客的恐懼推升上去而已。之前的房價偏低，問題是之後呢???
台積電就算帶來上萬名盤子，可能又帶動上下游就業，台商回流也有好幾萬就業。但應該也沒有到人人輕鬆負擔兩三千萬的程度。變成總價一千多，鳥籠宅可以被市場接受到什麼程度。外圍安南區、永康都有4字頭，那格局慘不忍睹... 1+1房、狹長型、三角形的都有... 反正就是那幾家惡名昭彰的建商。唉 可憐了後面要買房的，當地屋主真該發感謝狀給你們。
因為台南郊區雖有科技業、工業支撐，但又不像台中屯區整片規劃能撼動原本都市格局、商圈和人口大幅轉移。所以若外圍都能撐住3 4字頭，基本上市區成本在這附近的根本就有恃無恐。只是區域買最高價的自住客應該會很抖就是了。建商或專業的投資客之前已經撈太多了，賠一點根本無所謂。建商可以堆高預售價，但投資客假設預售沒轉約掉，之後二手多少被銀行鑑價和市場氛圍牽制住，你根本賣不到建商那個價格，除非下一手買家比你更盤，有能力且願意出極高成數的自備款和總價。中北部前一波漲勢就是很多人過了好幾年還沒解套或投報率悲劇。這次就不清楚了，畢竟南部這個單價，老實說對中北部人來說應該還是算便宜... 4字頭大概就新北荒郊野外的價格吧。
平實這邊看浩瀚無極總價2 3千萬，800多戶的去化速度怎樣。寶昌豐現在大家接受度這麼高喔... 以前是CP值，現在是直接給你硬幹區域最高價，看是先知還是砲灰。國城好像是預計明年初蓋，但是不是先蓋社宅，還是說其他部分也推出預售試水溫，看到時候定價、規劃怎樣。之前是說112年蓋，116年完工，4字頭，規劃30 50 70 90坪。但現在區域價格變了，可能坪數會再壓縮或大坪數戶數減少，不然破豪宅限貸會相對難賣。繼續疊價上去還是也差不多5 6字頭，價格若相差不多那應該蠻多客群會轉向。浩瀚無極正對南紡是也有它的優勢，看消費者對品牌的挑剔程度了。
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