安平透天合建

andersen777 wrote:
統一回覆網友問題:
1.我不是建商，十年前就有嘗試過集合一群人蓋房子。
2.貸款問題：土地現在都很貴，安平一坪土地20~35萬，透天至少要23坪，面寬最少要4.2米，建蔽率是60%，容積率是180%，
最好的地坪要31~40坪，也就是合法建坪單層18坪，約等於大樓27坪的權狀後的室內面積。基本上就是5米面寬*11米深。可蓋65坪合法建坪（內含獎勵停車位)。也就是4樓3。
3.自己貸或合貸：這牽涉到一戶一建照或三戶共一張照。合建房子最怕一個人中途退出或有人中途資金有問題，那會影響到另兩個人。所以合照可以省幾%錢，但怕有人變掛，建地可分割，可以自己買了就蓋，我的建議是先公證合建合約後，付0.5%的錢給銀行將自備款提存銀行作履約保證，按期給營造廠，統一一家銀行融資貸款及履保，在還沒有合約前都可以反悔，合約後按合約處理違約問題。
4.地點：先前看了一塊慶平路52坪土地，開價1821，可惜面寬只有5米九，只能蓋一戶，不能對面就運河了。所以還要再找。
安西重劃區一坪20~25萬。土地現在都很高，有沒有價值每人觀感不一樣，但地主沒有人
想便宜賣。
5.自建跟建商的差價，建商要發包給營造廠，一次的稅金約12.5%，建商賣給你再12.5%，廣告費要3％，建商還沒賺就23%(營業稅互抵後大約計算)進了政府及代銷的口袋，不然樣品屋跟廣告怎麼來，你覺得你是建商沒賺個三成，為什麼要負責保固及承擔這些風險，跟銀行借錢也要4%，如果是你承擔了這些還養了幾個員工，你覺得你會賺多少來承擔景氣反轉轉的跌價風險。所以安平的豪宅賣3千萬其中很多是政府的稅金及相關費用，建商也賺了1成五到五成，自建就得當建商去處理這些合約及貸款及聯絡
大小雜事。
6.合作夥伴挑選資格：1.現金要有400萬。2.要將合約公證及履約保證
7.合作夥伴的禁忌：1.父母有很強的風水觀念----十年前本來要弄合建，你覺得500萬預算在永康，其中有人非邊間不要，又要一堆風水，你覺得五百萬跟建商可以買到什麼地點及風水房子，這種人難以溝通，我只能說十年前800萬你可以選到很好地點，現在你願意花一坪35萬你也可以選很好地點，如果你只是花20~25萬，那請你用這種價位標準來處理事情。
2.不信任多疑的人，這種人難以溝通，能公證的合約基本上沒有問題，如果建立在公證及資金提存銀行履保的你都無法相信，建議你直接花市價跟建商買，不要來浪費大家時間，是真的要蓋，來問來學的請找別處，我沒有要處理這種，真的要也請你土地分割過戶後自己處理，沒有人處理你的疑問及不安情緒，土地在自己手上沒有人會騙你，自己處理最安心。我只處理我的或願意按照合約履行的問題。
8.合建人數：最佳四人蓋五戶，第五戶共同投資賣了後回補營建費用，但土地太大跟建商買地重疊價錢就高。
9.要弄電梯的土地要有地坪30坪以上，電梯60~150萬看大小廠牌。合建只處理牆面及地磚及衛浴。其他自己選擇，人多嘴雜成不了事，這是上次經驗的感想，最容易成功的是兩人，因為一定是溝通後才買，買了後分割要一起蓋，各別跟營造廠簽約，內部自理雖然多花一點錢，但省了很多溝通討論，豐儉由自己。

andersen777 wrote:
1.慶平路地價：慶平路很長，都是直接面對運河，坪數都50坪以上但面寬都不大無法割成兩戶有四米多足夠面寬，開價都一坪30幾萬，附近新透天開價都超過三千。
2.開箱文，完工會寫但不會公開，低調免得後續無謂麻煩，有興趣要看的人可私訊。
3.為何不自己蓋一戶：自己一戶會高調顯眼，後續不可預期麻煩，我們是平民，不要去樹大招風，人來人往獨立一戶蓋得太好太顯眼，很容易惹來麻煩，如果是幾戶一排，台南市好透天很多到處有，沒人特別注意，但獨立一戶如果太有設計感，安全隱憂考量。
4.聯絡方式：有意者傳LINE，大家開群組，不一一回訊，因為回覆文章間隔要五分鐘，就統一貼文回覆。
5.我自己有大樓一坪20萬，我等於拿大樓換透天，大樓鄰居就很討厭，不糟但意見多。
6.安西重劃區：目前沒人蓋，暫時不想，你想空地裡蓋了幾戶，你平時敢住？出門不怕小偷？太顯眼。
7.安南區也都很貴，現在土地都20萬，一堆人賣，大家想賣高點，等跌下去就沒幾塊在賣，沒人想便宜賣，不缺錢的地主就放著，人都是一樣想法，等跌時卻沒有好地點。