jamchin1002 wrote:
說實在… 也在合約前交屋，請多支持在地建商，但更希望這些在地建商要加加油。
推一下這句啦!!
很多人回文搞不清楚狀況，質疑還未交屋為什麼要先繳貸款?
請先去查一下內政部預售屋定型化契約範本：
第十九條 貸款撥付
買賣契約如訂有交屋保留款者，於所有權移轉登記完竣並由金融機構設定抵押權後，除有輻射鋼筋、未經處理之海砂或其他縱經修繕仍無法達到應有使用功能之重大瑕疵外，買方不得通知金融機構終止撥付前條貸款予賣方。
意思就是只要沒有重大瑕疵，對保後其實就已經完成所有權轉移，跟後續小瑕疵修繕的交屋程序無關，那部份是看交屋保留款，而且交屋前的利息本來就是由賣方支付，那可以不對保嗎?
第十八條 貸款約定
一、第六條契約總價內之部分價款新臺幣＿元整，由買方與賣方洽定之金融機構之貸款給付，由買賣雙方依約定辦妥一切貸款手續。惟買方可得較低利率或有利於買方之貸款條件時，買方有權變更貸款之金融機構，自行辦理貸款，除享有政府所舉辦之優惠貸款利率外，買方應於賣方通知辦理貸款日起二十日內辦妥對保手續，並由承貸金融機構同意將約定貸款金額撥付賣方。
三、有關金融機構核撥貸款後之利息，由買方負擔。但於賣方通知之交屋日前之利息應由賣方返還買方。
程序上跟一般人認知不同，但買賣合約本來就是雙方都要保障；另外買了屋想盡快入住是一定的，這部分能體諒開版樓主的心情，但今天建商在合約期限未到前，樓主就來po一篇標題下這麼重的文章是否合宜?"延期交屋 永無止盡的等待"....，依照內政部預售屋定型化契約範本需在拿到使用執照內六個月交屋，使用執照是102年11月中左右取得，也就是要在103年5月中才算延期吧，更何況建商延遲交屋有什麼好處?延遲不但有罰款，而且還要負擔買方貸款的利息，應該巴不得趕快交一交吧，問題是如果隨便弄一弄就交屋你願意嗎?缺工是真的缺工，有些部分要尊重專業，總不能隨便叫個水電或是一般工人來弄石材美容之類的吧，當面對住戶一直催，建商當然也希望快，所以會給住戶一個可能的時間，但每一戶狀況都不同難免會有延遲，只要在合約規定內，把瑕疵盡量弄好，我不覺得這有什麼錯。
第十五條 通知交屋期限
一、賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各目義務：
（一）賣方付清因延遲完工所應付之遲延利息於買方。
（二）賣方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕。
（三）買方繳清所有之應付未付款（含交屋保留款）及完成一切交屋手續。
（四）賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。
網路上很多人心態就是愛酸看好戲，很多事情沒有求證也不想一下合不合理就一面倒的附和指責，甚至有些人是之前看過建案覺得不錯但嫌貴沒買，之後只要有人po一些有的沒的就馬後砲說好險之前沒買之類的，小建商雖然小，但有沒有用心只有住戶才知道，嫌貴? 看一下實價登錄My island賣多少錢，周圍5~10年的中古屋現在又賣多少? 配備還更好!! 當初也一堆說My Ocean貴，沒錯是不便宜，看看現在台南全部預售屋的開價，配備格局棟距比Ocean差超多的一大堆開的有便宜嗎? 更何況還有不計價的花台也不小，相對可用的坪數也變大了，再來談樓板隔音，就我了解Ocean雖然沒有中空樓板(先不論中空樓板真的對隔音的效果)，但會先鋪一層薄薄的防潮布後上一層水泥，然後再上一層1cm厚的環保制音墊(官方數據最高可降低53分貝)再上一層水泥，最後才是全室內QS超耐磨地板(除了浴室跟廚房之外)，保守估計這層至少10幾cm厚，其他沒有中空樓板的建案甚至不乏是大建商的樓板有幾公分? 有加強隔音嗎?(大多是15cm樓板再加一層含水泥約5cm的拋光磚)，而且今天island住戶應該交屋時會做漏水測試吧? 有傳出災情嗎? 去年還沒拿到使用執照前有遇到幾日大雨，當時也沒聽到有住戶說什麼災情發生，另外一提，island跟Ocean的外牆水泥都有添加一種叫固德強的防水劑，功效如何可以上網查有影片。
至於前陣子那個一直挖舊文章四處放炮批評建商的六庭住戶，建商只是不想去回應，禁不禁得考驗也不是網路上回回文就好，自己了解後那位六庭的住戶也有很多問題自己沒提，在此不便幫建商說太多，但個人了解後我能認同建商的做法，也希望建商能多多加油，住戶願意選擇小建商就是基於信任，希望建商的品質能回應住戶的信任，一步一步慢慢建立自己的口碑讓那些閒言閒語越來越少~~
yygg001 wrote:
當然我們都沒看到合約，不能妄下判斷，原po認為既未交屋，貸款又要先對保，緊張，懷疑，也合乎常理，唯一的解釋是建商急著拿到錢！
至於交屋保留款有沒有，我們也不知道？
原PO緊張、懷疑合乎常理，所以就可以名正言順上網下一個這麼嚴重卻又不符事實的標題?
懷疑不能去問嗎? 不能先上網查嗎? 不能先仔細看過合約嗎? 有這麼急不能等真的違約再上網罵嗎?
今天如果真的超出合約的期限，我贊成住戶伸張自己的權益，該罵就罵，該罰就罰，建商活該!
現在的狀況是連合約期限都還沒超過就上來罵一罵，然後呢? 罵完屋照交就沒事了? 有再出來澄清嗎?
這樣對建商以及其他住戶公平嗎? 誰希望自己買的房以後想賣時人家上網查發現這種莫須有的負評?
站在同一建商的住戶角度來看，原PO的行為很不負責，也傷害其他住戶，
就因為網路上的非住戶都不清楚合約狀況，原PO也沒說明只顧發洩情緒，
讓整個批評一面倒，各種的酸言酸語冷嘲熱諷都出來了，
後來去問才知道，原來都在合約範圍內，但傷害已造成!!
至於那句什麼"唯一的解釋是建商急著拿到錢！"
我認為一切按照程序走沒什麼不對吧，既然已經拿到使用執照，接著就是辦對保跟貸款啊，這樣叫急?
哪一家建商不是這樣的流程? 建商又不是慈善事業，賣方該收就收，買方該給就給
今天如果是你，願意只收訂金，然後房子完成後不做產權過戶一直燒利息嗎?
我上面也說過，內政部的預售屋買賣契約就是保障買賣雙方，
第十四條 房地所有權移轉登記期限
一、土地所有權移轉登記
土地所有權之移轉，除另有約定，依其約定者外，應於使用執照核發後四個月內備妥文件申辦有關稅費及權利移轉登記。其土地增值稅之負擔方式，依有關稅費負擔之約定辦理。
二、房屋所有權移轉登記
房屋所有權之移轉，應於使用執照核發後四個月內備妥文件申辦有關稅費及權利移轉登記。
當拿到使用執照，沒有重大瑕疵就是辦對保過戶，買方需同意核貸金融機構撥款給賣方，這就是保障賣方，
至於後續小瑕疵就是走交屋保留款的部分，今天建商按照合約走哪裡錯了?
住戶自己不先看清楚搞清楚合約都沒有責任嗎?
身為住戶之一，簽約前我把跟宏昱的合約跟內政部的範本逐字核對過，除了交屋保留款有修改之外(這點我也覺得不太公平，但現實是只有極少數的建商依照範本的5%，其餘大多是幾萬塊而已，我還問過只保留2萬的)
其餘完全依照內政部的範本走，這已經很不錯了，聽過有很多建商修改很多對自己有利的條件，
這也是我人生第一間房，所以簽約前我很謹慎地做功課，原先沒什麼感覺，
後來陸續幫親朋好友看台北、台南的預售屋後才慢慢比較體會，宏昱在一些細節跟配備上真的還不錯，
一些該做的程序像是鄰房鑑定、危險評估也都照著走，雖然是小建商至少目前給我的感覺都還不錯，
但還是希望宏昱能做得更好建立起口碑。
1.當然有大品牌建商使照過就催著買方對保撥款，那就看建商強勢還是消費者強勢！
2.一個自稱小建商，如果連使照過不等於交屋日期的事，及交屋流程都無法事先向消費者解釋清楚，難免讓人擔心！
3.原po已經說，以為11月可交，後來延到2月，結果到三月都還沒好，看狀況，買方是很想早點入住或裝潢，如果只有小部份沒好，怎麼會沒辦法入住？？
4.我沒質疑過該建商建築品質，但凡事講清楚，說明白，我相信是做口碑的第一步，就因為你不是府都，不是富麗，所以花時間跟消費者溝通，才更重要，如果交屋交到一肚子火，我不信會有所謂口碑行銷，當然也有可能原po是緊張過度，那就讓時間證明誰對誰錯！
如果原po真是奧客，未來應該也無法容身於這麼優質的社區！！
5.我也很有興趣到底是留多少尾款？？不是5%，那是3%？還是10萬？5萬？有合約的不如po出來看看！！！
yygg001 wrote:
使照過>初驗>對保>二驗過交屋>過戶>撥款>三驗>付5%尾款！！
你寫的是理想化的流程，現實依照合約就是對保後除非重大瑕疵就是不能阻止核貸銀行撥款給建商
當然對保到過戶會有一小段時間，但不是每個案例的建商都能在這段時間內完成每一戶的驗屋，
畢竟每個住戶對驗屋的標準不會一致，屋況內容也不盡相同，可能有的是樓中樓，有的是毛胚屋，
至於流程為什麼原PO搞不清楚，是他理解有問題還是建商說不夠清楚這不用爭，我們又不是當事人，
他在意的只是建商口頭說交屋的時間有延遲，至於延遲原因建商也說明了，
他只是不能接受又搞不清楚合約內容就上來罵，
這也是我回文的重點，大家都不會知道他到底跟建商做了什麼溝通，他理解多少? 其他住戶也都不了解?
但如果連違約期限都還沒到，請問他站得住腳嗎?
還有這句"買方是很想早點入住或裝潢，如果只有小部份沒好，怎麼會沒辦法入住？？"
事實上就是原PO發完這篇後沒幾天，island就已經開始陸續辦理驗屋交屋，
如果真的大部分都沒完工，建商敢辦交屋嗎?
今天因為缺工加上配合專業師傅的時間，建商盡量修繕完小瑕疵後趕在合約期限內交屋，有什麼問題?
如果硬要扯一些什麼建商有沒有做好溝通、有沒有道歉...等這種當事人才知道的問題，
那真的是懶得回應了，浪費時間也沒必要再扯下去，
客觀事實就是建商明明在合約期限內交屋，原PO等不及就上網開罵加上一些搞不清楚的人附和，傷害了其他住戶!
好幾百萬的房子，您說得跟買菜一樣！！
我幹了房貸業務那麼久，也知道新屋撥款一定要告知借款人同意才撥款，以避免糾紛！！！除非銀行是建商配合，才會沒通知。即便買方同意撥款，也要看建商是怎麼承諾買方，是下個月就會好，還是馬上就會好？讓買方點頭撥款，建商卻又無法如口頭承諾時間交屋！！如果喬不攏，就會發生現在的問題！！！
原po說的品質問題，我想見仁見智，建商或第三人認為有毀謗，影響到房價，就法律解決！
買房子本是開開心心的事，而溝通的過程跟交屋過程有瑕疵，造成買方不悅，說什麼我都不信他會再跟這建商買下一間！！
但這交屋的過程跟房價會有問題，我就覺得奇怪，新成屋，2年內不太可能賣吧？？好房子是不會孤單的！！！會影響的是下次跟該建商買房子，買方要好好學會看合約，不要貿然簽約，不然就是一切照合約走，口頭講的都不算！！！
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