故就"社區自聘總幹事的優缺點"。。。做以下陳述。。。
#我先談談風險，也就是法律層面的部份
社區管理委員會自聘社區總幹事之風險，說明如下：
一、民法第四百八十七條之一第一項，「受僱人服勞務，因非可歸責於自己之事 由，致受損害者，得向僱用人請求賠償」，管委會需冒風險承擔，尤其是社區的代表:主任委員。
二、 如果所僱用之社區總幹事無法做背景調查，例如:是否有債務或信用不良、有前科紀錄…等，很可能引狼入室，反而造成社區住戶更大傷害。
三、如果發現所僱用人員，不能勝任或須解僱，若惡質員工尋求黑道不法集團以暴力恐嚇或耍賴方法，對付社區管理委員會的委員們或住戶時，將不勝其擾。屆時請神容易送神難，可能會破費更多才能解決問題。
四、如果自僱社區總幹事監守自盜，侵佔社區公共基金、挪用社區發包工程廠商款項，或未善盡職責，將無從求償。
五、另外社區管理委員會有甄選及督導之疏失，受害住戶可以要求管理委員負損 害賠償責任。（ 此依民法第五百四十四條：受任人因處理委任事務有過失， 或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。）
六、社區所僱用社區總幹事若未取得管理服務人證照，則社區管理委員仍然違反公寓大廈管理服務人管理辦法(依公寓大廈管理條例第五十條文內，經查證違反第四十二條規定者，由直轄市、縣(市)主管機關勒令其停業或停止執行業務，並處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰;其拒不遵從者，得按次連續處罰。)
委任物業管理公司派任總幹事之好處，說明如下：
再說明以前，先簡單的澄清一個問題，保全公司主管機關是警政署;物業管理公司主管機關是營建署，「社區總幹事」是由「物業管理」公司派任，而不是保全公司，目前市場上的保全公司大都另有物業管理的公司牌，所以會讓一般人誤認社區總幹事是由保全公司所派任的。
一、物業管理公司所派任的社區總幹事大都需要辦理前科調查，更嚴謹的會做背景調查，查詢他是否有債務及信用是否良好，若以前曾有在同業中擔任社區總幹事，則會去了解此位社區總幹事在前社區的表現，是否曾有疑似或有實際非法侵佔公款的行為，且平時由物管公司的督導主管嚴密監督社區會計帳務資料，而有些物業管理公司另有其稽核室人員直接受命於公司高層如總經理，不定期不定時稽核社區出納及會計帳務，物業管理公司派任的社區總幹事較不易發生監守自盜情事。
二、萬一社區總幹事利用其職務，不法侵害住戶權益時，社區管理委員會以「未善盡優良管理人責任」，可向物業管理公司負帶起連帶賠償責任，物業管理公司資本額皆在一千萬元以上，應可以負擔得起賠償，雖自僱的社區總幹事亦可向其要求民事賠償(刑事責任另外)，但社區總幹事個人亦有可能賠償不起，屆時社區管理委員會應擔負起賠償的責任，不管此事件是誰需負任，受害最深的還是社區全體社區。
三、如果社區管理委員會委任合法物業管理公司派任社區總幹事，社區管理委員將不會發生民法 第五百四十四條之情事，而免除負擔損害賠償責任。
●重點:講明白點!就是「風險轉移」的精神，社區管理委員會的委員們都是「無給職」的工作，犯不著去揹負這麼大的風險及責任。
再者:
(1)薪資保障-社區管理委員會，需要負擔社區總幹事的勞、健保，另還有其退休金的部份，成本上看似是比管理公司來的便宜，但管理及督導，還有其風險的部份是轉移給社區管理委員會承擔。
而管理公司的話，除了管理公司經營不善，發不出薪水以外，一般總幹事的薪水都有一定的行情。
(2)忠誠度-自聘的社區總幹事，當然忠誠度是第一名，這是不能否認的。
但是有的社區，會有其特殊手法及手段，將自聘的員工轉任給物業管理公司聘用(自已被賣掉了!還感謝人家)，做法我不便多說。
(3)工作態度配合度及時間上-自聘的社區總幹事，不一定是最配合的，但也是有很好的自聘總幹事(不能一桿子打翻一條船的人)，因為有的自聘總幹事，用「挾天子以令諸候」的心態，自認與主委熟識或跟委員們感情較好，而有時會將社區住戶的權益給犧牲掉，例如上班時後，跑去跟主委或其他的委員去做不應該的事情等。
那物業管理公司有一個好處，就是管理委員會不喜歡這個總幹事，可以限期要求管理公司更換人員，不願意更換，那就換物管公司。
參考資料：相關物管公司業務及保全公司資訊。
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一般好的社區通常都會多多選出師級如教師醫師台積電工程師...公務員等，擔任社區管委會委員。
這樣的管委會自然以社區權益為第一優先考量，不會總幹事自聘！ 而陷社區於違法及權益受損當中。。。
至於那些自聘總幹事的主事者，也會被社區住戶把"他"當過街老鼠...。。。...
畢竟，做人要明理負責勇於承擔，決策者要做連代切結保證負起責任!! 不能讓全體住戶用(公基金)幫"你"擦屁股才對!!
(SO網路發達資訊公開充足，你只要中學畢業的中文程度就能看懂...很容易了解並維護自己區分所有權人的自身權益!!看完這篇你再分不清是非任由不良總幹事亂搞自聘，那應該要自罵愚蠢了...看最下面那一段清償責任便知忠奸!!)
自民國99年3月1日起社區自聘人員可適用勞基法(#而強制納入則自103年7月1日起施行)
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上網去查：行政院勞委會公告：【社區法律】大廈管委會自聘勞工自103年7月1日起納入勞基法
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社區自聘的社區主任、大樓總幹事、行政秘書、社區助理、保全安管人員、清潔人員，其他相關人員，皆受勞動基準法的保障。
各大樓管理委員會，自民國99年3月1日起，就必須負擔自聘人員的勞保、健保、團保、勞退6%，這對於大樓管委會是一項不小的支出，其實，只要大樓管理委員會把這個部份委給保全公司及樓管公司，就可以解決了。
另外>>>>>>
【社區法律】管委會自聘勞工納入勞基法實施後影響 (2014-06-18 12:18)
實施後相關影響如下：
一、管委會因非屬保全業，其自己聘僱從事保全工作之人員並不適用勞基法84-1條，日後也不可能再申請被核定適用。因此，管委會自聘之保全人員，每人每日工作時間不得超過8小時，每月的工作時數不得超過182小時，僅可延長工時46小時，合計每人每月至多工作228小時。
二、管委會所聘僱的各類人員，包括總幹事(社區主任)、秘書、保全員、機電員、清潔維護員等，亦未適用勞基法30-1條，故只能二週彈性工時，每七日至少有一例假日，與保全業四週彈性工時，每二週至少有二例假日不同。
三、管委會適用勞基法後亦同時適用勞工退休金條例，若未規定提繳6%薪資予勞保局，將被按月處罰鍰2~10萬元至改正為止。
四、管委會不一定要為所僱員工辦勞工保險，但當員工遭遇執業災害而死亡、殘廢、傷害或疾病，管委會依勞基法應負擔之補償費用，包括：醫療、不能工作之工資補償(超過兩年得另支付40個月工資，以免除補償責任)、殘廢補償或死亡補償(40個月工資)極為可觀，以上職災補償可由管委會支付費用之勞保給付抵充，若管委會未為員工辦勞保，此職災補償將成為管委會財務一大負擔。此外，未來資遣員工應依就業服務法於員工離職10日前列冊通報勞工局，否則將被處罰鍰3~15萬元。
五、管委會未適用勞基法前，原已適用全民健康保險法，但因健保局無從查核，故管委會常未為員工或其眷屬投保，而管委會納入勞基法後，將極易被檢舉查處，健保局除可向管委會追繳自雇用日起短繳之保險費外，可再處管委會2∼4倍罰鍰。
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#勞基法所稱僱用勞工的事業主是管委會，若有行政處罰也是針對管委會，關勞基法、勞工退休金條例的私法報酬給付義務(如：工資、資遣費、退休金、職業災害補償等)，如果有爭議，主委是管委會代表人，#只代表收行政文書，管委會才是訴訟當事人，#判決效力及於所有屋主(區分所有權人)，#且是由全體區分所有權人負最後清償責任。
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(註:在社區胡搞跟騙取自聘的總幹事通通被稱為"不良總幹事"！)
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綜合以上。。。
**鳳凰社區目前狀況...依勞基法：
1.要X總幹事提出辭職書，否則管委會不能隨意解職，且資遣員工應依法於員工離職10日前列冊通報勞工局，否則將被處罰鍰3~15萬元。
2.若未依規定提繳6%薪資予勞保局，將被按月處罰鍰2~10萬元至改正為止。
3.另外，管委會未為員工及其眷屬投保，一旦被檢舉查處，健保局除可向管委會追繳自雇用日起短繳之保險費外，還可再處管委會2∼4倍罰鍰。
4.如果總幹事上下班途中或公出發生意外。。。及在職中因故產生之求償金額 則雇主(管委會)不管有無投保勞健保 均需比照勞基法負起所有責任 且其求償金額包括：醫療、不能工作之工資補償...、殘廢補償或死亡補償(40個月工資)極為可觀。。。均由(全體區分所有權人)之公積金支付。
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(#損失之重...SO難怪很多社區住戶要把"自聘總幹事"的...當 過街老鼠...。。。...)
(#盡早結束此段違法自聘以減輕罰款，#不及早解決拖愈久罰款愈多...)
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P. S. 解決方法： (#先求自保)
1.以X總幹事誤導管委會--騙取社區主任自聘，造成社區違反勞基法事實--予以解職，並求償因此事所造成社區損失之所有罰款金額。
2.管委會行文通報勞工局，本社區因經驗不足，誤信讒言，自聘總幹事誤觸勞基法，幸及早發現，目前已結束該總幹事自聘，改委由星X物業管理公司派任 並自請處分；同時請示勞工局，本社區未繳雇主健保費一事如何跟健保局交代！？
(#不及早解決拖愈久罰款愈多...)
各社區有這種狀況~任何住戶最好盡早檢舉：叫【自己的家園 自己救！】
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一個總幹事能安排一個社區誰出來當委員。。。這是這個社區的一大污辱！
相信大多數委員是不知情的被利用!! #只是因為五月區權會之前就被幹事邀約出來當委員而已!!當然不能因為幹事邀你出來當委員就縱容他胡搞!!
>>>>>>委員當多盡點心。。。為社區守住別讓不良幹事在社區囂張跋扈胡搞才是社區之福!!
#主要委員別讓住戶把你當過街老鼠是做人之根本。。。
做人要明理負責勇於承擔決策者要做連代切結保證負起責任!! 不能讓全體住戶用(公基金)幫"你"擦屁股才對!!
所以住戶電梯遇到各棟委員提醒一下給點壓力 is【自己的家園 自己救！】
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**一般
合格的管理公司派任合格的總幹事＝自然得負起社區安全維護管理及人員交接與訓練(保全管理員)的責任!!
而社區簽約每月付費6000元的合作廠商(X昇消防機電)當然負起機電消防的每月保養與維修工作！
>>>>>>
哪個環節不夠牢靠或技術或人員失職。。。 #社區管委會為了全體住戶的權益自然都有權利與責任要求換人或更換協力廠商。。。這道裡應該不難了解！
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>>>>>>#在人為疏失責任歸屬方面：(社區自聘)
若把總幹事抓來自聘。。。一旦出了大錯要向管理公司求償～ #責任歸屬便容易成為管理公司與社區自聘幹事之互推的責任問題！屆時頂多也只能向管理公司求償一半的負擔賠償。。。這點對社區是非常不利的！
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所以社區當然要把 總幹事與保全管理員＋清潔員一併 交由管理公司派任才是正途！
尤其要注意的是：有些社區的 總幹事與管理員 與社區住戶勾結或結為人情或租屋住在社區裡 意圖明顯。。。
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曾經有最爛的社區是：管理室人員租房子在社區除了影響社區管理的公平性與專業性之外，
更容易衍生其他原本不會發生的問題與住戶的隱私安全。
如上班摸魚回家睡覺或離職員工回社區(公司)偷竊比一般小偷更難防範...等。
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一般社區管理不好的原因是:
1.管委員都不懂怎麼守護社區? 2.無知用錯人被小人胡搞 3.圖利總幹事，忽視社區住戶的權益。
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總幹事需要的是誠信誠實,一般能力即可；重要的社區必須是廉能管委會！ #明年區權會就讓先前推薦的各棟委員人選出來成立廉能管委會吧!!
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#招標參考一般社區薪資行情如先前XX保全公司
TO總幹事薪資是27,000元/月
總幹事上班時間：
周一至週五：上午:09:00~12:00 下午:01:00~06:00 (&周六半天)
周 六：上午:08:00~12:00 (半天)
#管委會別再像過去割肉餵虎圖利不良幹事吃裡扒外的...把
1.總幹事09:00延到10:00才上班薪資未減(1千)，卻增加管理員忙不過來的九點多郵局郵件多一人忙碌。(so要選的總幹事是誠信守時不溜班的老實人!!)
2.總幹事改成周六全休(薪資未減2千) #完全無視社區住戶的權益。
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只要是合格(非借牌)價錢公道的任何一家管理公司都可以**
留下好的/換掉不好的管理員清潔員或總幹事**那麼社區自然走向光明大道!!
當然，#自己社區也要爭氣一點社區委員的素質跟清廉度也要提高~~
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一般社區朝九晚六周休二日的總幹事薪資2萬5千元行情可熱...大家搶著要...(to管理公司3萬元)
** #薪資比行情多了反而是戀棧胡搞作票的惡源！切記...切忌！(這道理應該有人知曉... #當多花錢卻招來社區自取其辱豈不愚蠢...)
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社區用人最怕是去了一隻烏龜 來了一個王八，SO不可不慎！！ #更怕的是阿萬一老板本身就是不顧社區住戶權益的王八或烏龜呢！？！
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