我想分享四年來在台南從零到有的出租人生～
本魯今年三十已過半，民國95年開始在台北做仲介六年多，所以有一些房地產心得，到101年底12月因為娶台南妹到台南定居，娶老婆跟買屋裝潢，花光了幾年做仲介賺的積蓄(我不是Top sales，年收入比上班族多就是了)
兩人存款歸零…………
來台南後因為太后要求收入要穩定，所以無法再繼續專職做仲介(只能兼職)，轉做一般業務工作。
來台南一年半後，103年8月，好不容易，我們兩存了點錢，約60萬，就想說要做點小投資，老婆也不懂股票基金什麼的，討論後決定用我房地產所知的一點方式技巧來做投資，我找了一個月後，找到了一間在中西區約20坪的小公寓兩房，接觸到屋主後發現是投資客，我算出他成本價約在160萬，但他堅持要賣180萬，由於我是要長期收租持有，他賣的每坪單價也在市價行情中，而且以那時市面上只有這間符合我要的標準，我調查完租屋市場行情後，雖然我知道他賺我20萬，我還是買了～頭款約55萬，125萬30年貸款月還約4600，我設定約7～8年拿回本金55萬
我先說我買之前就查出同棟的三樓只出租6000/月，我房子交屋後，到各賣場(特X屋，ikea)買NG出清家具來佈置，共花五萬含家電用品，把房子弄的很溫馨，很舒服，po數字網，第一次出租，三天就租出去，月租金11000/月扣掉房貸本息攤，扣網路第四台房屋稅地價稅兇宅產險等，每月還可以有5400的正向現金流，第一年後房貸帳戶盈餘64800元，第二年再出租約花了三週，租金租到11500/月，第二年租完，房貸戶頭盈餘約70000元，前兩個月十月份租了第三任租客(3天租掉)，月租金來到了12500/月，我可預期接下來這第三年，這間房子第三年帶給我94000元盈餘，這三年已賺到了約23萬，以第七年出租後，我本金55萬就差不多完全收回了，以後這間房子不論房價漲或跌，我都不在乎，我在乎的是它每一年都可以給我6.5～10萬的被動收入，我完全不會想賣出這間房子，房子還有保富邦兇宅險，只要一出事，理賠60萬，等於把頭款還給我，風險轉嫁到最低。
這樣的模式，我去年104年10月又入手第二間在台南東區，頭期款也約50萬～
我家無橫財，也沒有祖產，收入跟大家差不多，年收才70～80萬
但有了啞吧兒子，每月乖乖給錢，以複利概念，來看我的模式，被動收入只會一年比一年多 ，我目標是19年後55歲時，手上有十間這樣的物件，年被動收入70～100萬，退休生活不用擔心了
台南房價漲跌，我真的不在乎，不然我去年不會再買第二間
漲了，很好，買不起的人就會來租屋
跌了，更好，我購入成本越低，目標越快達成
當然我很慎選投資標的，房子考慮要買前，銀行鑑價、租金行情、買賣行情、商圈人口就業率、產品要包裝成怎樣，租給什麼客群等等，我都會評估清楚，我買之後，才知道能創造出多少月租價值，也都精算過～
目前我還有一個擔心的問題
是台灣的人口紅利大約到2025年開始反轉，我可能2023會針對到時的資產，再做進一步通盤考量
以上是我個人這近四年在台南的一點心得，跟各位大大分享，謝謝各位
